용도지역 완화해 용적률 2배 상향, 시업은 공공기관과 공동시행
건물 임차인, 세입자 등 이해관계자 많아 공급 실효성은 미지수
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부와 여당이 주거지역 용도변경을 완화해 서울지역에 주택공급을 늘리는 방안을 모색한다. 용적률 상한선과 개발이익 배분 방식 등 구체적인 방안은 설 연휴 전 발표하기로 한 '혁신적인 공급정책'에 포함될 것으로 보인다.
역세권 위주로 용도변경 규제를 완화하면 용적률(대지면적에 대한 연면적의 비율)이 일반적으로 200% 이상 높아진다. 기부채납 등을 제외하고 단순 계산할 경우 같은 면적에서 가구 수가 2배 이상 늘어나는 구조다. 서울 지하철 역세권 300여 곳과 저층 다세대·빌라 등이 주요 대상이다. 다만 건물 대부분이 임차인과 전세 세입자 등 이해 관계자가 많아 공급에 속도를 내긴 어려울 것이란 관측도 나온다.
◆ '획기적 공급대책 방안' 당정, 용도변경으로 용적률 2배 상향 추진
12일 정치권과 부동산업계에 따르면 주택공급 확대를 위해 서울에서 일반주거지역을 준주거 및 상업지역으로, 준공업지구를 주거지역으로 용도를 변경해 대규모 주택공급을 하는 방안을 모색하고 있다.
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그동안 용도변경하려면 도로와 상업시설 인접 여부나 심의를 거쳐야하는 등 기준이 까다로웠으나, 이를 완화해 공급물량 확보에 활용하겠다는 것이다. 홍익표 더불어민주당 정책위의장은 이날 KBS 라디오에서 "고밀도 개발이나 용도변경을 통해 서울을 중심으로 하는 수도권에 공급을 획기적으로 늘리기 위한 대책을 국토교통부와 협의하고 있다"고 말했다.
용도지역을 상향 적용하면 법적인 용적률 상한선이 높아진다. 변창흠 국토교통부 장관이 주택공급 방안으로 제시한 역세권 고밀도 개발과 궤를 같이하는 정책이다.
현재 서울시 도시계획조례에 따르면 2종 일반주거지역의 용적률 상한은 200%다. 이 주거지역을 준주거지역으로 용도변경하면 용적률을 최대 400%까지 높일 수 있다. 상업지역으로 변경되면 일반지역 800%, 중심지역 1000%까지 가능하다. 단순 계산해도 용도변경 상향으로 용적률이 최소 2배 이상 높아지는 셈이다.
물론 모든 지역에 이런 혜택을 주는 것은 아니다. 공공기관인 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등과 함께 사업을 진행하는 방식으로 추진된다. 개발이익을 일부 환수하기 위한 장치다. 또한 새로 중층 이상 건물을 지으려면 설계 및 공사비가 많이 들어가는데, 이 부분을 공공기관이 지원해 사업 속도를 내겠다는 의도도 깔려 있다.
역세권 일대와 저층 저밀도 다세대·빌라가 우선 후보지다. 서울 307개 지하철역 주변의 평균 용적률은 160% 수준인데, 이를 600% 이상으로 올리면 주택공급에 한결 숨통이 트일 공산이 크다. 지하철역 주변이란 입지적 장점도 안정적인 수요를 유인할 수 있는 부분이다.
저층 저밀도 지역은 준주거지역 및 사업지역으로 용도변경하면 용적률 상향 폭이 크다. 중층 이상으로 개발된 곳보다 공급물량을 늘릴 수 있는 여지가 있다. 업계에서는 영등포와 금천구, 성동구 일대 등 3층 이하 저밀도 건물과 공장이 떠난 준공업지역 개발이 우선적으로 적용될 것으로 보고 있다.
◆ 서울에 1만가구 이상 공급 가능...이해관계자 많아 사업속도는 미지수
당정이 추진하고 있는 용적률 상향에 따른 고밀 개발이 시장에 빠르게 정착되면 서울에서 1만가구 이상의 신규 아파트를 공급할 수 있다는 계산이 나온다. 국토부와 시는 역세권 100여 곳 정도와 2~3층 저밀도 개발지에서는 추진 여력이 있는 것으로 파악하고 있다. 이중 30개 지역에서 각각 500가구만 공급돼도 1만5000가구를 새로 만들 수 있다.
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| 서울 영등포 일대 저밀도 주거지 모습<사진=이동훈기자> |
문제는 사업 속도다. 이달 국토부가 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 시행령으로 용적률을 추가로 상향하고 용도변경 규제를 완화하는 개정안을 확정할 계획이다. 용도변경 관련한 기준이 확정되고 사업방식 결정, 후보지 선정, 설계, 이주, 착공, 준공까지 거쳐야할 단계가 상당하다. 올해 후보지가 선정돼도 4~5년 후 입주가 가능할 것으로 보인다.
상가와 빌라 대부분은 이해관계자가 많다는 점도 풀어야할 숙제다. 소유자가 용도변경해 건물을 새로 지으려 해도 영업 중인 임차인이나 전세 세입자가 있다면 당장 사업을 시행하기 어렵다. 실제 입주자를 모집하고 입주하기까지 상당한 시간이 필요한 사업이란 얘기다. 게다가 공공기관과 함께 시행하는 사업이라 개발 중 소유자의 재산권 행사가 어렵다. 개발이익 배분에서도 마찰을 빚을 공산이 있다.
홍춘욱 세종사이버대학교 교수는 "지하철 역세권과 저밀도 건물이 용도지역으로 용적률이 높아지면 신규로 주택을 늘릴 수 있어 주거 안정화에 도움이 될 것으로 보인다"며 "다만 현재 영업 중인 임차인, 전세 세입자 등 건물의 이해 관계자가 많이 엮여있기 때문에 이런 주택공급 확대 방안이 시장에 안찰될지는 지켜봐야 할 것"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
