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′획기적 공급대책′ 용도변경 완화로 용적률 2배 상향...역세권·저밀도 타깃

기사입력 : 2021년01월12일 17:37

최종수정 : 2021년01월12일 17:37

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서울 지하철 역세권과 저밀도 다세대·빌라 주요 대상
용도지역 완화해 용적률 2배 상향, 시업은 공공기관과 공동시행
건물 임차인, 세입자 등 이해관계자 많아 공급 실효성은 미지수

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부와 여당이 주거지역 용도변경을 완화해 서울지역에 주택공급을 늘리는 방안을 모색한다. 용적률 상한선과 개발이익 배분 방식 등 구체적인 방안은 설 연휴 전 발표하기로 한 '혁신적인 공급정책'에 포함될 것으로 보인다.

역세권 위주로 용도변경 규제를 완화하면 용적률(대지면적에 대한 연면적의 비율)이 일반적으로 200% 이상 높아진다. 기부채납 등을 제외하고 단순 계산할 경우 같은 면적에서 가구 수가 2배 이상 늘어나는 구조다. 서울 지하철 역세권 300여 곳과 저층 다세대·빌라 등이 주요 대상이다. 다만 건물 대부분이 임차인과 전세 세입자 등 이해 관계자가 많아 공급에 속도를 내긴 어려울 것이란 관측도 나온다.

◆ '획기적 공급대책 방안' 당정, 용도변경으로 용적률 2배 상향 추진

12일 정치권과 부동산업계에 따르면 주택공급 확대를 위해 서울에서 일반주거지역을 준주거 및 상업지역으로, 준공업지구를 주거지역으로 용도를 변경해 대규모 주택공급을 하는 방안을 모색하고 있다.

그동안 용도변경하려면 도로와 상업시설 인접 여부나 심의를 거쳐야하는 등 기준이 까다로웠으나, 이를 완화해 공급물량 확보에 활용하겠다는 것이다. 홍익표 더불어민주당 정책위의장은 이날 KBS 라디오에서 "고밀도 개발이나 용도변경을 통해 서울을 중심으로 하는 수도권에 공급을 획기적으로 늘리기 위한 대책을 국토교통부와 협의하고 있다"고 말했다.

용도지역을 상향 적용하면 법적인 용적률 상한선이 높아진다. 변창흠 국토교통부 장관이 주택공급 방안으로 제시한 역세권 고밀도 개발과 궤를 같이하는 정책이다.

현재 서울시 도시계획조례에 따르면 2종 일반주거지역의 용적률 상한은 200%다. 이 주거지역을 준주거지역으로 용도변경하면 용적률을 최대 400%까지 높일 수 있다. 상업지역으로 변경되면 일반지역 800%, 중심지역 1000%까지 가능하다. 단순 계산해도 용도변경 상향으로 용적률이 최소 2배 이상 높아지는 셈이다.

물론 모든 지역에 이런 혜택을 주는 것은 아니다. 공공기관인 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등과 함께 사업을 진행하는 방식으로 추진된다. 개발이익을 일부 환수하기 위한 장치다. 또한 새로 중층 이상 건물을 지으려면 설계 및 공사비가 많이 들어가는데, 이 부분을 공공기관이 지원해 사업 속도를 내겠다는 의도도 깔려 있다.

역세권 일대와 저층 저밀도 다세대·빌라가 우선 후보지다. 서울 307개 지하철역 주변의 평균 용적률은 160% 수준인데, 이를 600% 이상으로 올리면 주택공급에 한결 숨통이 트일 공산이 크다. 지하철역 주변이란 입지적 장점도 안정적인 수요를 유인할 수 있는 부분이다.

저층 저밀도 지역은 준주거지역 및 사업지역으로 용도변경하면 용적률 상향 폭이 크다. 중층 이상으로 개발된 곳보다 공급물량을 늘릴 수 있는 여지가 있다. 업계에서는 영등포와 금천구, 성동구 일대 등 3층 이하 저밀도 건물과 공장이 떠난 준공업지역 개발이 우선적으로 적용될 것으로 보고 있다.

◆ 서울에 1만가구 이상 공급 가능...이해관계자 많아 사업속도는 미지수

당정이 추진하고 있는 용적률 상향에 따른 고밀 개발이 시장에 빠르게 정착되면 서울에서 1만가구 이상의 신규 아파트를 공급할 수 있다는 계산이 나온다. 국토부와 시는 역세권 100여 곳 정도와 2~3층 저밀도 개발지에서는 추진 여력이 있는 것으로 파악하고 있다. 이중 30개 지역에서 각각 500가구만 공급돼도 1만5000가구를 새로 만들 수 있다.

서울 영등포 일대 저밀도 주거지 모습<사진=이동훈기자>

문제는 사업 속도다. 이달 국토부가 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 시행령으로 용적률을 추가로 상향하고 용도변경 규제를 완화하는 개정안을 확정할 계획이다. 용도변경 관련한 기준이 확정되고 사업방식 결정, 후보지 선정, 설계, 이주, 착공, 준공까지 거쳐야할 단계가 상당하다. 올해 후보지가 선정돼도 4~5년 후 입주가 가능할 것으로 보인다.

상가와 빌라 대부분은 이해관계자가 많다는 점도 풀어야할 숙제다. 소유자가 용도변경해 건물을 새로 지으려 해도 영업 중인 임차인이나 전세 세입자가 있다면 당장 사업을 시행하기 어렵다. 실제 입주자를 모집하고 입주하기까지 상당한 시간이 필요한 사업이란 얘기다. 게다가 공공기관과 함께 시행하는 사업이라 개발 중 소유자의 재산권 행사가 어렵다. 개발이익 배분에서도 마찰을 빚을 공산이 있다.

홍춘욱 세종사이버대학교 교수는 "지하철 역세권과 저밀도 건물이 용도지역으로 용적률이 높아지면 신규로 주택을 늘릴 수 있어 주거 안정화에 도움이 될 것으로 보인다"며 "다만 현재 영업 중인 임차인, 전세 세입자 등 건물의 이해 관계자가 많이 엮여있기 때문에 이런 주택공급 확대 방안이 시장에 안찰될지는 지켜봐야 할 것"이라고 말했다.  

leedh@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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