구조안정성 낮추고 주거환경 가중치 올린 개정안
정부 정책과 배치·서울 집값 상승 우려 변수
[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 서울시가 정부에 재건축 안전진단 개정을 제안하면서 관련 논의가 본격화되고 있다.
민간 재건축 규제 완화를 통한 빠른 주택공급을 내세우는 서울시는 첫 관문으로 재건축 안전진단에서 평가항목 비중 조정을 내세웠다.
정부는 서울시 제안을 검토한다는 입장이지만 기존 정부 정책과는 방향성이 다른데다 재건축 사업 추진 기대감에 따른 집값 상승 우려가 있어 실제 개정 여부를 정하기까지 많은 시간이 소요될 것으로 보인다.
◆ 주민 불만 반영된 안전진단 개정안...정부는 내부 논의 진행
25일 정부에 따르면 국토부는 서울시가 제안한 재건축 안전진단 개정안에 대해 검토작업에 들어갈 것으로 보인다.
안전진단 개정안은 안전진단 평가항목들의 비중 조정을 내용으로 한다. 안전진단 평가항목은 ▲주거환경 ▲건축마감 및 설비노후도 ▲구조안정성 ▲비용분석(경제성)이 있다.
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현재 가장 많은 비중을 차지하는 구조안정성의 가중치(50→30%)를 낮추고 주거환경 가중치(15→30%)를 올리는 게 개정안의 핵심이다.
서울시 관계자는 "재건축은 건물 자체보다는 설비나 주거환경에서 오는 문제가 원인인 경우가 많았다"며 "현재 안전진단 기준이 현실을 반영하지 못한다는 지적을 반영해 개정안을 제출하게 됐다"고 말했다.
안전진단은 재건축 사업을 본격화하는 첫 단계로 예비안전진단과 1·2차 정밀안전진단을 통과해야 다음 단계로 넘어갈 수 있다. 예비안전진단을 거친 후 1차 정밀안전진단에서 E등급(30점 이하)을 받으면 2차 진단 없이 재건축이 확정되고 D등급(31~55점)은 2차 정밀안전진단을 거쳐 최종 통과여부가 결정된다.
정부는 2018년에 재건축 안전진단 기준을 개정하면서 구조안정성의 비중을 높이고 주거환경 비중은 낮췄다. 건물 구조의 문제가 있는 경우가 아니고서는 재건축 심의를 통과하기 어렵게 됐다. 그러면서 설비 노후화로 주차·소방·안전 면에서 생활이 불편함에도 건물 구조안정성 문턱을 넘지 못한 강남과 목동 등 재건축 단지들이 늘어나면서 이에 대한 불만이 제기돼 왔다.
안전진단 기준 완화는 입법절차 없이 국토부가 고시하는 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준'만 개정하면 된다. 다만 그동안 정부의 정책 방향과는 배치되는 부분이 있는만큼 논의 과정이 길어질 수는 있다. 국토부는 개정안 검토 절차에 들어가면서 자체 심의위원회등의 논의를 거쳐 개정 여부를 결정한다는 계획이다.
국토부 관계자는 "안전진단 기준 완화에 대한 의견을 수렴하면서 시장에 미칠 영향 등을 종합적으로 판단해 내부위원회 등의 절차를 거쳐 결정할 것"이라고 말했다.
◆ 집값 상승 우려있지만 평가 방식 개선 필요
전문가들은 그동안 정부의 안전진단 평가 방식이 민간 재건축 규제에만 초점을 두면서 악화된 주거환경으로 인한 주민들의 반발과 요구를 반영하지 못했다면서 개선이 필요하다고 본다.
이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "재건축 추진 단지들은 건물 자체의 문제라기보다 집의 특성과 선호도가 주민들과 맞지 않아 진행돼 왔다"며 "정부가 구조안정성을 이유로 재건축을 막아왔는데 기준 개정을 통해 재건축을 허용하면서 불확실성을 해소할 필요가 있다"고 말했다.
재건축 추진에 유리한 방향으로 안전진단 기준이 완화될 경우 재건축 단지 중심으로 집값 상승이 우려가 나오고 있다. 민간 재건축 규제 완화를 내세운 오세훈 서울시장 당선 후 주요 재건축 단지가 있는 강남구와 노원구를 중심으로 집값이 상승하면서 여파가 서울 지역 집값으로도 이어지는 모양새다.
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한국부동산원의 주간아파트가격동향에 따르면 4월 3주차 서울 아파트 가격은 0.08% 상승하며 2주 연속 상승폭을 키웠다. 서울시장 재보궐 선거 직전인 4월 1주차에 0.05%였으나 이후 0.07%로 상승폭이 커졌다. 강남구도 4월 3주차에 0.14% 올라 4월 1주차(0.08%)보다 상승폭이 커졌고 특히 노원구는 4월 1주차에 0.09% 상승률을 기록했으나 선거 이후 2주 연속 0.17%로 상승폭이 확대됐다.
재건축 사업 진척에 따른 기대감에 단기적으로 집값 상승은 일어날 수 밖에 없지만 장기적으로는 민간 주택 공급으로 시장은 안정세를 보일 것이란 예상이 나온다. 민간 주택 공급은 필요한만큼 재건축 자체를 막기보다 투기 수요를 차단하는 방향으로 나아갈 필요가 있다고 본다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "안전진단 개정안대로 바뀌면 재건축 기대감에 집값 오름세가 나타날 것"이라면서 "집값 상승 우려로 안전진단 기준 개정을 막기보다는 단기간의 집값 상승은 감수하되 토지거래허가구역 지정 등으로 투기 수요를 차단해 실수요자에게 주택을 공급하고 장기적인 시장 안정에 초점을 맞춰야 한다"고 말했다.
krawjp@newspim.com
