전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

"정비사업·양도세 규제완화" 이재명 공약에…이행 가능성 '글쎄'

기사입력 : 2022년01월06일 06:20

최종수정 : 2022년01월06일 06:20

※ 본문 글자 크기 조정

  • 더 작게
  • 작게
  • 보통
  • 크게
  • 더 크게

※ 번역할 언어 선택

업계 "용적률·층수보다 안전진단 등 인허가 풀어야"
기부채납·재초환 완화 필요…공약 신뢰성 문제도

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 이재명 더불어민주당 대선후보가 '재건축·재개발 규제완화'를 언급했지만 업계에서는 실제 이행 여부뿐 아니라 집값 안정화에 도움이 될지 미지수란 반응이다. 

이 후보가 '민간 주도' 재건축·재개발 규제를 완화하겠다고 밝히지는 않았다. 현정부의 공공주도 정비사업 기조를 이어가겠다는 의지로도 읽힌다. 민간 재건축·재개발 사업이 활성화되려면 용적률·층수 규제보다는 안전진단 등 인허가 규제 완화가 뒤따라야 한다는 게 업계의 시각이다.

[광명=뉴스핌] 국회사진취재단 = 이재명 더불어민주당 대선후보. 2022.01.04 photo@newspim.com

◆ 이재명 "정비사업 용적률·층수 완화"…업계 "인허가 규제 풀어야"

6일 정치권과 부동산업계에 따르면 이재명 후보는 지난 4일 경기도 광명시 소재 기아 소하리공장에서 2022년 신년 기자회견을 열고 "재건축·재개발 등 도시 정비사업에서 용적률, 층수 규제 완화가 필요하다"고 강조했다.

이 후보는 "추가 완화에 대해 공공기여를 받고 청년 주택을 건설 원가나 약간 이익을 붙인 정도로 공급하게 한다든지, 정부에서 매입해서 공공주택으로 분양·임대하는 방법이 있을 것"이라고 설명했다.

하지만 업계에서는 이 후보가 언급한 '정비사업 규제 완화'가 과연 '민간 주도' 정비사업을 뜻하는 것인지 의구심을 보이고 있다. 서울 재건축·재개발 진행이 잘 안 되는 것은 '용적률, 층수 규제' 문제도 있지만 근본적으로 '인허가 문제' 때문이다.

특히 서울 주요 재건축은 '안전진단 통과'가 잘 안 되고 있다. 안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이다. 안전진단을 통과해야 정비구역지정, 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 진행할 수 있다.

정밀 안전진단은 1·2차로 나뉜다. 우선 1차 정밀 안전진단에서는 등급별로 ▲A~C등급 유지·보수(재건축 불가) ▲D등급 조건부 재건축(공공기관 적정성 검토 필요) ▲E등급 재건축 확정 판정을 받게 된다.

D등급 이하를 받으면 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원(옛 한국시설안전공단)의 2차 정밀 안전진단(적정성 검토)을 거쳐 최종 통과 여부를 결정하게 된다.

1320가구 규모의 강동구 재건축 단지인 명일동 고덕주공9단지는 작년 6월 2차 정밀 안전진단 결과 'C등급'을 받아 재건축에 고배를 마셨다. 양천구 목동 신시가지 9단지와 11단지도 1차 안전진단을 통과했지만 2차 적정성 검토 단계에서 C등급을 받아 재건축이 막혔다.

노원구 상계동 상계주공6단지는 2차 정밀 안전진단 신청을 잠정 보류했다. 안전진단 요건 완화와 같은 규제 완화책이 나올 때까지 기다리겠다는 이유에서다. 이에 오세훈 서울시장은 국토교통부에 재건축 안전진단 규제를 풀어줄 것을 여러 차례 촉구했다.

오 시장은 작년 8월 자신의 블로그에 "지금부터라도 수요가 있는 곳에 제대로 공급을 해야 한다"며 "재건축 안전진단 규제완화가 여전히 이뤄지지 않는다면 재건축을 통한 향후 5년 이후의 주택공급도 결국 차질을 빚을 수밖에 없을 것"이라고 강조했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 오세훈 서울시장 블로그 캡처 [사진=김성수 기자] 2021.08.20 sungsoo@newspim.com

재개발 사업의 경우 정부의 과도한 규제로 사업이 지연된 경우도 있었다. '단군 이래 최대' 재개발 사업으로 불린 서울 용산구 한남3구역은 국토교통부와 서울시가 시공사 입찰 과정에 대해 검찰 수사를 의뢰했으나 불기소 처분으로 마무리됐다.

앞서 국토부와 서울시는 지난 2019년 11월 한남3구역 시공사 입찰에 참여한 현대건설·GS건설·대림산업(현재 DL이앤씨) 3사를 검찰에 수사 의뢰했다.

이들 건설사가 조합에 사업비, 이주비 등을 무이자로 지원하겠다고 공약한 것이 '도시 및 주거환경정비법'(도정법) 132조(금품 및 향응 등 그밖의 재산상 이익 제공 의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위)에 해당한다고 판단해서다.

하지만 서울북부지검 기업·노동범죄전담부는 3곳 건설사를 수사한 결과 '혐의 없다'는 처분을 내렸다. 검찰은 "입찰제안서 내용은 건설사가 시공자로 낙찰됐을 때 이행해야 할 계약상 채무일 뿐"이라며 "뇌물죄에 준하는 재산상 이익 제공에 해당하지 않는다"고 판단했다.

일부 조합원들은 정부가 재개발 사업에 무리하게 제동을 걸어 재산상 손해를 봤다고 주장했다. 계획대로라면 2019년 12월에 마무리됐을 시공사 선정이 이듬해로 미뤄졌기 때문이다. 이에 따라 서울시를 상대로 입찰 지연에 따른 손해배상을 청구해야 한다는 주장도 있었다.

이를 고려하면 이 후보가 언급한 '용적률, 층수 규제 완화'가 과연 민간 주도 정비사업 활성화에 도움이 될 것인지에 대한 의문이 제기된다. 업계에서 정부에 기대하는 역할은 사업 진행이 잘 되게끔 인허가를 해주는 것이지, '용적률, 층수 규제 완화'에 국한된 문제가 아니기 때문이다.

◆ '기부채납·재초환·분상제' 3종세트 완화 필요…공약 신뢰성 문제도

만약 이 후보가 의도한 정비사업이 '공공 주도' 재건축·재개발이라면 시장 참여도가 높지 않을 것이라는 분석도 나온다.

공공재건축(공공참여형 고밀재건축)은 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 참여하는 재건축 사업이다. 공공재건축 방식을 채택하면 층고 제한을 35층에서 50층까지로 완화하고 용적률(대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율)을 300~500%까지 높여 재건축 주택 수를 최대 2배로 늘릴 수 있다.

대신 개발이익은 기부채납으로 환수한다. 이에 따라 은마아파트를 비롯한 강남권 주요 재건축 단지에서는 공공재건축 참여를 꺼리고 있다. 개발이익 대부분을 공공이 환수해 조합에 돌아갈 이익이 적기 때문이다.

기부채납용 물량(임대아파트)이 늘어나면 기존 조합원들의 토지지분이 줄어 전체 조합이익이 감소한다. 또한 임대아파트 물량만큼 전체 세대수가 늘어나면 전체 공사비용도 증가하고 공기도 연장된다.

주거환경도 기존보다 악화된다. 같은 면적의 대지에 아파트 세대수를 늘리려면 그만큼 조경면적을 줄여야 한다. 입주민이 늘어난 만큼 지하주차장과 커뮤니티시설도 더 만들어야 한다. 기존 조합원들로서는 높아진 인구밀도 때문에 주거의 질이 하락하는 것이다.

만약 주거 쾌적성을 위해 조경면적, 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율)을 기존대로 유지한다면 아파트 층수를 많이 올려야 한다. 이 경우 공사비가 더 크게 늘어나고 공기도 연장된다는 문제가 있다.

높아진 공사비를 충당하려면 일반분양가를 높게 받아야 하는데 그마저도 쉽지 않다. 민간택지 분양가상한제 때문에 일반분양가를 높게 받을 수 없기 때문이다. 여기다 재건축초과이익환수제(재초환)로 재건축 이익의 최대 50%를 세금으로 내야 한다는 부담도 크다.

업계에서는 이 후보의 이번 발언이 '공공 주도' 정비사업 규제완화를 의도한 것이라면 기부채납, 재초환, 분양가상한제의 '규제 3종세트' 중 하나라도 완화해야 한다고 입을 모은다. 단순히 '용적률, 층수 규제 완화' 만으로는 부족하다는 뜻이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "여의도, 반포, 강남처럼 인기 있는 사업장은 아파트의 '고급화' 이미지를 내세워 분양가를 높이는 게 유리하다"며 "이들은 용적률, 층수 규제 완화로 임대아파트가 늘어나는 것을 원치 않을 것"이라고 말했다.

특히 법무법인 화우는 관리처분계획인가를 받은 단지에 분양가상한제를 소급 적용하는 것이 위헌 소지가 있다고 지난 2019년 밝혔었다. 분양가상한제 확대로 '부동산 가격 안정'(공익)을 달성할지 여부는 불확실한 반면 조합이 받는 재산상 피해는 지나치게 커진다는 이유에서다.

이밖에 이 후보 공약의 신뢰성이 낮다는 문제도 있다. 이 후보가 기존 방향과 전혀 다르게 '규제 완화' 공약을 내놓은 것은 당선 가능성을 높이기 위해서이며, 당선되고 나면 원래대로 '규제 기조'로 바꿀 것이라는 의견이다.

앞서 이 후보는 "다주택자 양도세 중과를 1년 정도 한시적으로 유예하는 아이디어를 제가 내서 협의 중"이라고 밝혔다. 하지만 이는 어디까지나 '협의 중'이라는 뜻이며 실제 유예할지 여부는 확정되지 않았다.

만약 이 후보가 실제로 재건축·재개발 규제완화, 양도세 중과유예를 한다고 해도 국회 다수당인 더불어민주당 의원들이 반대할 가능성도 있다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "이 후보의 기존 정책 기조는 규제와 세제 강화"라며 "당선되면 선거 당시 공약과는 달리 강도 높은 규제책을 내놓을 수도 있다"고 말했다.

 

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
법사위, 尹 서울구치소 CCTV 열람 [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 국회 법제사법위원회(법사위)는 1일 윤석열 전 대통령의 수감 중 특혜 제공 여부와 특검의 체포영장 집행 당시 서울구치소 폐쇄회로(CC)TV를 열람하기 위해 현장검증에 나섰다. 추미애 법사위원장과 더불어민주당, 조국혁신당 소속 법사위원들은 이날 오전 경기 의왕 서울구치소를 방문해 윤 전 대통령의 체포영장 집행 거부와 수감 특혜 의혹 등을 점검했다. 국민의힘 의원들은 전원 불참했다. [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 추미애 법사위원장과 더불어민주당, 조국혁신당 소속 법사위원들은 1일 오전 경기 의왕 서울구치소를 방문해 윤 전 대통령의 체포영장 집행 거부와 수감 특혜 의혹 등을 점검했다. 국민의힘 의원들은 전원 불참했다. 2025.09.01 jeongwon1026@newspim.com 김용민 의원은 "국민의힘은 오늘 현장검증이 '망신주기용'이자 인권 침해라고 주장하고 있는데 정작 중요한 검증 절차에는 참여하지 않고 뒤에서 정치적 언사만 하고 있다"며 국민의힘 의원 불참에 유감을 표했다. 김 의원은 "오늘 검증해야 할 사안은 대한민국 형사사법시스템에서 매우 중차대한 문제"라며 "전직 대통령이라는 이유로 구치소에서 편하게 지내고 있다는 국민적 의혹이 해소되지 않는 한 대한민국 사법시스템은 국민으로부터 신뢰받지 못할 것"이라며 현장검증의 필요성을 재차 강조했다. 전현희 의원도 "CCTV를 열람하는 것은 윤석열에 대한 망신주기 목적이 아니다. 중대 범죄자의 체포영장 거부라는 법치주의 파괴 행태와 구치소 측의 특혜는 없었는지를 눈으로 확인하기 위함이다"며 "법치주의를 바로세우고 헌정질서를 회복하는 과정의 일환인 현장검증에 국민의힘이 자리를 비운 것은 매우 유감"이라고 말했다. 추미애 위원장은 "윤 전 대통령은 내란 혐의로 수사를 받으면서 조금의 양심이라도 있다면 응당 책임을 져야 함에도 불구하고 법치를 무시하고 부끄러운 모습을 연출하는 등 수사방해를 일삼고 있다"며 "오늘 현장검증을 통해 특혜 및 수사방해 상황을 면밀히 살피고 수용규칙 위반 등 사실이 확인될 경우 관련 규정에 따라 후속조치를 취하겠다"고 강조했다. 그러면서 서울구치소 측에 8월 한달 간 윤 전 대통령의 변호인 접견 횟수와 구치소 내 변호인 접견방 개수, 변호인 접견 규정 일체 등의 자료를 요청했다. 박은정 조국혁신당 의원과 서영교 민주당 의원은 이명박·박근혜 전직 대통령의 변호인 접견 관련 자료와 윤 전 대통령의 총 접견 시간 및 인원 등 통계 자료를 요구했다. jeongwon1026@newspim.com 2025-09-01 11:08
사진
[변상문의 화랑담배] 제1회 산세타령 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. [자료= 인공지능 AI 이미지] 판소리 춘향가에는 '산세타령'이라는 눈대목(가장 재미있는 부분 중 하나)이 있다. 방자가 춘향이에게 이몽룡의 사람됨을 각 지방 산세에 비유하며 설명하는 대목이다. 방자가 춘향이에게 "여보게 춘향이! 낭군을 얻으려면 뚜렷한 서울 양반 낭군을 얻지. 아, 어찌 시골 무지랭이를 얻으려는가?" 했다. 이에 춘향이가 "미친 녀석! 낭군도 시골 서울이 다르단 말이냐?"하며, 방자 말이 땅에 떨어지기도 전에 이불 개듯 개어 방자 귀에 쑤셔 넣었다. 방자는 "하믄 다르지야. 인걸은 지령이라. 사람이 하는 것은, 산세 따라 나는 법이여. 내가 우리 도련님 성품을 이를 테니 잘 들어 보소. 경상도 산세는 산이 웅장 허기로 사람이 나면 정직하고. 전라도 산세는 산이 촉(비옥함)하기로 사람이 나면 재주가 있고. 충청도 산세는 산이 순순하기로 사람이 나면 인정이 있고. 경기도 올라, 한양 터 보면 천운봉이 높고 백운대 섰다. 삼각산 세 가지 북주가 되고 인왕산이 주산이요, 종남산이 안산인디 동작이 수구를 막았기로, 사람이 나면 선할 때 선하고 악하기로 들면 별악지상(別惡之象)이라." 서울 남산 아래, 선할 때 선하지만 악하기로 들면 별악지상(別惡之象)인 땅. 그곳이 지금의 용산기지다. 이몽룡이 장원급제하고 남원골 춘향이를 만나러 간 길도 남대문-용산고-용산기지 23번 게이트-한강나루-남태령-과천 길이다. 용산은 용산구 효창공원 일대와 원효로 서쪽 일대 구릉지대를 말한다. 한강을 따라 서쪽으로 흐르는 구릉이 마치 용이 꿈틀대는 모습이어서 용산이라 불렀다. 대통령실이 들어선 국방부, 합참 지역의 구릉은 둔지산(屯之山)이다. 조선시대 때 직업군인 집단 거주 마을이 있었다. 이곳은 임진왜란 때는 일본군 병참기지로, 병자호란 때는 청나라군 후방지휘소였다. 임오군란 때는 흥선 대원군이 용산기지 캠프 코이너에서 청나라로 납치돼 갔다. 용산고 앞에서 청나라군과 조선군 간 치열한 전투가 벌어졌다. 1894년 7월 청일전쟁이 터졌다. 일본군 소장 오시마가 이끄는 8000여 명의 일본군이 용산기지에 주둔했다. 조선총독부, 조선주차군사령부가 용산기지에 터를 잡았다. 부대 정문은 용산역 맞은편 아모레 퍼시픽 건물과 용산우체국 사이로 난 길을 따라 200m 정도 들어가면 나오는 문이다. 어김없는 별악지상(別惡之象) 땅이었다. 1950년 6월 25일 01:00 용산기지 내 육군본부 상황실에 전화벨이 울렸다. 당직 장교 작전국 대위 조병운이 수화기를 들었다. "충성! 옹진반도 제17연대입니다. 현재 시간 국사봉 북쪽 능선으로 병력 미상의 북한군이 접근하고 있습니다" 03:00 또 전화벨이 울렸다. "충성! 문산 제1사단입니다. 북한군이 구화리에서 도하용 주정(舟艇)을 운반하고 있습니다" 03:30 또 전화벨이 울렸다. "충성! 의정부 제7사단입니다. 적 포탄이 전 진지에 떨어지고 있습니다" 창밖에는 태풍 엘시가 비를 뿌리고 있었다. 육군본부 정보국 당직 장교 중위 김종필은 정보국장 장도영 대령에게 "전 전선에서 북한군이 공격해 오고 있습니다. 전군에 비상을 내려야 합니다. 국장님께서 빨리 상황실로 오셔야겠습니다"라고 보고했다. 용산기지가 또다시 별악지상(別惡之象)의 땅이 되고 있었다.  / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-01 08:00
기사 번역
결과물 출력을 준비하고 있어요.
기사제목
기사가 번역된 내용입니다.
종목 추적기

S&P 500 기업 중 기사 내용이 영향을 줄 종목 추적

결과물 출력을 준비하고 있어요.

긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
이 내용에 포함된 데이터와 의견은 뉴스핌 AI가 분석한 결과입니다. 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 특정 종목 매매를 권유하지 않습니다. 투자 판단 및 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 주식 투자는 원금 손실 가능성이 있으므로, 투자 전 충분한 조사와 전문가 상담을 권장합니다.
안다쇼핑
Top으로 이동