[尹정부 부동산정책] ⑦·끝 "임기 내 250만가구 공급 불가…재건축 규제완화부터"

기사입력 : 2022년05월25일 09:00

최종수정 : 2022년05월25일 12:20

윤석열 공급계획서 공공택지 비중 높지만…"신도시 완성 10년 걸려"
현실적 방안 '재건축·재개발 활성화'…"안전진단·분상제 규제 풀어야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 윤석열 정부가 임기 내 주택 250만가구를 공급하는 것이 어려울 것이란 전망이 우세하다. 수도권 주변에 신도시나 택지지구 개발사업으로 주택을 공급하는 것이 시간적·물리적으로 한계가 많아서다.

업계 및 전문가들은 수도권에서 단기에 주택을 공급할 수 있는 현실적 방안은 정비사업인 만큼 재건축 정밀안전진단 완화·분양가상한제 규제 완화부터 단행해야 한다고 진단한다.

◆ 윤석열 공급계획서 공공택지 비중 높지만…"신도시 완성 10년 걸려"

25일 부동산업계에 따르면 전문가들은 윤석열 정부가 임기 내 주택 250만가구를 공급하는 것이 어려울 것으로 예상한다.

윤 대통령 공약대로 250만가구를 택지유형별로 나누면 ▲공공택지 142만가구(56.8%) ▲재건축·재개발 47만가구(18.8%) ▲도심·역세권 복합개발 20만가구(8.0%) ▲국공유지 및 차량기지 복합개발 18만가구(7.2%) ▲기타 13만가구(5.2%) ▲소규모 정비사업 10만가구(4.0%)로 이뤄진다.

이 중 공공택지 비중이 약 57%로 가장 높지만, 신도시나 택지지구 개발사업으로는 주택공급 확대에 한계가 많다는 지적이다.

앞서 문재인 정부가 주택공급확대 방안으로 내놓은 3기 신도시는 예정한 시점에 입주하는 것이 현실적으로 어렵다는 비판이 많았다. 당시 국토교통부는 오는 2024년부터 3기 신도시 입주를 추진하겠다고 밝혔지만 실제 입주까지는 최대 10년이 걸릴 수 있다는 의견이 나온다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.05.25 sungsoo@newspim.com

신도시 개발절차는 ▲택지개발지구 지정 ▲개발계획 승인 ▲실시계획 승인 ▲택지조성공사 ▲택지 및 주택분양 순이다. 3기 신도시 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)에 따르면 남양주 왕숙지구는 내년부터 부지 조성공사를 시작해 오는 2024년 본청약을 거쳐 2026년 12월 주민 최초 입주를 목표로 사업을 추진 중이다.

3기 신도시 중 가장 속도가 빠른 인천 계양지구는 2026년 상반기에 처음 입주할 예정이다. 공공주택특별법상 '개발계획'과 '실시계획'을 합쳐 '지구계획'이라 부르는데, 인천 계양지구 지구계획은 작년 6월 승인됐다.

다만 건설업계에 따르면 택지 조성부터 입주까지 빠르면 8년이 걸리지만 실제로는 10~15년 걸리는 경우도 부지기수다.

일례로 과천 지식정보타운은 지난 2013년 사업이 시작됐지만 '과천 푸르지오 어울림 라비엔오'는 작년 11월 입주했다. 2기 신도시인 양주 옥정신도시는 지난 2007년 개발을 시작했지만 'e편한세상 옥정 리더스가든'처럼 2024년 5월 입주 예정인 아파트도 있다.

2기 신도시 10곳은 성남 판교신도시, 화성 동탄1신도시, 화성 동탄2신도시, 김포 한강신도시, 파주 운정신도시, 수원 광교신도시, 양주 옥정·회천신도시, 위례신도시, 평택 고덕국제신도시, 인천 서구 검단신도시 등이다. 공급량은 평균 6만820가구, 총 60만8200가구였으며 사업기간은 '평균 14.2년'이었다.

특히 신도시의 경우 아파트만 짓는다고 해서 완성되는 것이 아니라 서울 접근성을 높여줄 수 있는 교통수단 등 생활인프라를 갖춰야 한다. 예컨대 3기 신도시 중 가장 규모가 큰 왕숙신도시의 경우 핵심 교통수단인 수도권 광역급행철도(GTX)-B의 개통 시기가 2030년경으로 예상되고 있다.

윤석열 정부의 임기가 넘어서야 신도시의 핵심 교통수단이 완성될 가능성이 있는 것이다.

김병기 리얼투데이 팀장은 "더 이상 신도시나 택지지구 개발사업을 통한 인위적 주택공급 확대는 한계에 도달했다"며 "개발 가능한 대규모 부지가 거의 남아있지 않은데다 환경오염 부작용까지 초래하고 있기 때문"이라고 말했다.

◆ 현실적 방안 '재건축·재개발 활성화'…"안전진단·분상제 규제 풀어야"

이에 따라 업계에서는 수도권에서 주택공급을 늘릴 수 있는 현실적 방안은 '재건축·재개발 활성화'라고 보고 있다. 윤 대통령이 공약한 대로 재개발·재건축 등 각종 정비사업 규제를 풀어서 주택이 지어지게끔 해야 한다는 의견이다.

윤 대통령 공약에 있는 250만가구 중 재건축·재개발 47만가구(18.8%)는 두 번째로 비중이 높다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "주택공급 확대를 위해서는 도심지 재개발·재건축 등 규제를 완화해야 한다"며 "용적률을 상향하고 민간건설사들의 주택공급 확대도 지원해야 한다"고 말했다.

특히 전문가들은 윤석열 정부 출범 이후 가장 먼저 손볼 것으로 보이는 재건축 규제가 무엇인지에 대한 질문에 '분양가상한제'(응답률 48.64%), '정밀 안전진단규제'(43.24%)라고 답변했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.05.25 sungsoo@newspim.com

현재 서울 재건축시장은 안전진단, 분양가상한제 등 고강도 규제로 사업 진행이 어려운 상태다. 안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이다. 안전진단을 통과해야 정비구역지정, 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 진행할 수 있다.

특히 정밀 안전진단은 등급별로 ▲A~C등급 유지·보수(재건축 불가) ▲D등급 조건부 재건축(공공기관 검증 필요) ▲E등급 재건축 확정 판정으로 나뉜다. D등급 이하를 받아야 재건축을 추진할 수 있다. 다만 노원구나 양천구 목동 등 재건축 단지에서는 이 '안전진단' 규제에 막혀서 사업을 진행하지 못하는 경우가 많았다.

'분양가상한제'도 분양을 어렵게 하는 요소다. 조합 입장에서는 분양가상한제로 일반분양가를 높게 못 받는데다, 재건축초과이익환수제로 재건축 이익의 최대 50%를 세금으로 내야 하니 조합원들 부담이 크다.

게다가 우크라이나 전쟁으로 원자재 가격이 폭등한 탓에 건설사들은 수도권 알짜 정비사업장에서도 시공사 입찰을 포기하는 경우가 속출하고 있다. 정비사업이 활성화되게끔 하려면 분양가상한제 규제를 풀어줘야 하는 것이다.

특히 '단군 이래 최대 재건축'이라고 불리는 강동구 둔촌주공 아파트는 분양가 산정 문제로 분양 일정이 수년간 지연됐다. 둔촌주공 재건축은 일반분양 물량이 4786가구로 총 가구수의 39.7%를 차지해 청약자들 관심이 높다. 둔촌주공이 분양을 하지 못하면 강남권 공급물량은 그만큼 크게 줄어든다.

다만 이로 인해 분양가가 오르는 부담은 감수해야 할 것으로 보인다. 전문가들은 분양가상한제가 완화될 경우 분양시장에 미칠 영향이 무엇인지에 대한 질문에 '분양가 상승'(응답률 83.78%)이라고 답했다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "분양가상한제처럼 재건축·재개발을 통한 공급을 저해하는 규제를 폐지해야 한다"며 "재건축·재개발 규제완화 뿐만 아니라 소규모 주택 재건축이든, 가로주택정비사업이든 주거 관련된 모든 사업을 굉장히 적극적으로 진행해야 할 것"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.05.25 sungsoo@newspim.com

◇ 설문 도움주신 38분(가나다순)

▲권대중 명지대학교 부동산학과 교수 ▲권일 부동산인포 팀장 ▲김광석 리얼하우스 대표 ▲김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 ▲김덕례 주택산업연구원 선임연구원 ▲김동욱 쌍용건설 주택총괄상무 ▲김병기 리얼투데이 팀장 ▲김성연 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 ▲김수현 현대건설 마케팅분양실 책임매니저 ▲김형범 대한주택건설협회 주택정책부장 ▲나기범 한화건설 주택사업실장(전무) ▲문왕현 금호건설 주택개발 상무 ▲박동욱 포스코건설 마케팅기획팀장 ▲박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▲박홍제 대한주택협회 차장 ▲서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 경영학과 교수) ▲설재근 한라 홍보팀장 ▲송승현 도시와경제 대표 ▲안명숙 룩센트블로 부동산 총괄 이사 ▲우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산 팀장 ▲유재석 마루프런티어 대표 ▲이강산 한국건설협회 차장 ▲이기웅 한국주택협회 정책팀장 ▲이동현 하나은행 부동산자문센터장 ▲이상우 인베이드투자자문 대표 ▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 ▲이주현 지지옥션 선임연구원 ▲임병철 부동산R114 수석연구원 ▲장경철 부동산일번가 이사 ▲김인만 김인만부동산경제연구소장 ▲김정호 롯데건설 분양팀장 ▲송인호 KDI선임연구위원 부동산연구팀장 ▲심재훈 롯데건설 분양팀장 ▲함영진 직방 데이터랩장 ▲정상령 DL이앤씨 분양마케팅팀 부장 ▲조근호 삼성물산 상무 ▲최황수 건국대학교 부동산대학원 교수 ▲한문도 연세대학교 금융부동산학과 교수

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"尹 기자회견 대국민 사과 미흡" 71.2% [서울=뉴스핌] 이바름 기자 = 국민 10명 중 7명은 윤석열 대통령의 대국민 사과가 미흡하다고 생각하는 것으로 나타났다. 종합뉴스통신사 뉴스핌 의뢰로 여론조사 전문기관 미디어리서치가 지난 11일~12일 이틀간 전국 만 18세 이상 남녀 1002명을 대상으로 진행한 ARS 조사 결과 윤 대통령의 대국민 사과에 대해 '미흡했다(매우 미흡+다소 미흡)'고 응답한 비율이 71.2%로 집계됐다. '진정성 있다(다소 진정성+ 매우 진정성)'고 답변한 비율은 26.4%, '잘모름'은 2.4%로 나타났다. '윤 대통령의 사과가 미흡했다'는 남녀 모두에서 과반을 넘었다. 남성은 64.9%, 여성은 62.9%가 '매우 미흡했다'고 답변했다. '다소 미흡했다'는 각각 8.3%, 6.2%였다. 남성 71.2%, 여성 69.1%가 윤 대통령 사과에 대해 '미흡했다'는 인식을 같이 하고 있는 셈이다. 연령별로 보면 1020세대와 40대가 특히 부정적으로 인식했다. 40대는 87.2%가 '미흡했다'고 답변했다. 구체적으로 '매우 미흡'이 81.0%, '다소 미흡'이 6.2%였다. '진정성 있다'는 12.3%로 '다소 진정성 있다'는 5.6%, '매우 진정성 있다'는 6.8%였다. '잘모름'은 0.5%였다. 만 18세~29세도 84.8%가 '미흡했다'고 응답했다. '매우 미흡'이 78.8%, '다소 미흡'이 6.0%로 나타났다. '진정성 있다'는 14.3%로 '다소 진정성 있다'가 2.4%, '매우 진정성 있다'는 11.9%였다. '잘모름'은 0.9%였다. 50대는 '미흡했다'가 75.2%(매우 미흡 69.6%, 다소 미흡 5.5%), '진정성 있다'는 23.5%(다소 진정성 7.0%, 매우 진정성 16.5%)로 조사됐다. '잘모름'은 1.3%였다. 30대는 '미흡했다' 68.2%(매우 미흡 62.2%, 다소 미흡 5.9%), '진정성 있다' 24.3%(다소 진정성 6.9%, 매우 진정성 17.5%), 잘모름 7.5%로 나타났다. 60대는 '미흡했다' 60.2%(매우 미흡 52.0%, 다소 미흡 8.1%), '진정성 있다' 38.4%(다소 진정성 17.7%, 매우 진정성 20.8%), '잘모름' 1.4%였다. 전 연령대에서 유일하게 70대 이상만 '진정성 있다'가 48.9%(다소 진정성 23.7%, 매우 진정성 25.3%)로, '미흡했다'고 응답한 46.9%(매우 미흡 34.4%, 다소 미흡 12.6%)를 앞질렀다. 지역별로는 광주·전남·전북이 '미흡했다'가 80.1%(매우 미흡 69.8%, 다소 미흡 10.3%)로 가장 많았다. '진정성 있다'는 16.5%(다소 진정성 7.1%, 매우 진정성 9.4%), '잘모름'은 3.4%였다. 다음으로 경기·인천은 '미흡했다' 74.8%(매우 미흡 69.3%, 다소 미흡 5.5%), '진정성 있다' 25.5%(다소 진정성 8.7%, 매우 진정성 15.8%), '잘모름' 0.7%였다. 서울은 '미흡했다' 74.2%(매우 미흡 64.3%, 다소 미흡 9.9%), '진정성 있다' 24.9%(다소 진정성 7.0, 매우 진정성 17.9%), '잘모름' 0.9%였다. 강원·제주는 '미흡했다' 71.0%(매우 미흡 66.2%, 다소 미흡 4.8%), '진정성 있다' 23.3%(다소 진정성 16.2%, 매우 진정성 7.1%), '잘모름' 5.7%로 나타났다. 부산·울산·경남은 '미흡했다' 65.9%(매우 미흡 55.4%, 다소 미흡 10.5%), '진정성 있다' 30.7%(다소 진정성 12.4%, 매우 진정성 18.3%), '잘모름' 3.4%였다. 대전·충청·세종은 '미흡했다' 64.7%(매우 미흡 61.0%, 다소 미흡 3.6%), '진정성 있다' 28.0%(다소 진정성 12.9%, 매우 진정성 15.1%), '잘모름' 7.3%로 조사됐다. 대구·경북은 '미흡했다' 59.4%(매우 미흡 54.6% 다소 미흡 4.8%), '진정성 있다' 38.5%(다소 진정성 15.8%, 매우 진정성 22.8%), '잘모름' 2.1%로 가장 낮았다. 지지정당별로는 여당을 제외하고 모두가 부정적인 답변이 많았다. 더불어민주당 지지자들은 윤 대통령의 사과가 '미흡했다'고 응답한 비율이 95.1%에 달했다. 이중 '매우 미흡'은 91.9%, '다소 미흡'은 3.1%였다. '진정성 있다'고 답변한 비율은 4.5%(다소 진정성 1.3%, 매우 진정성 3.2%)에 불과했다. '잘모름'은 0.4%였다. 반대로 국민의힘 지지자들은 62.6%가 '진정성 있다'고 대답했다. '다소 진정성이 있었다'는 26.1%, '매우 진정성이 있었다'가 36.7%로 집계됐다. '미흡했다'는 35.4%(매우 미흡 22.9%, 다소 미흡 12.4%), '잘모름'은 1.9%였다. 조국혁신당 지지자들은 '미흡했다' 95.8%(매우 미흡 94.7%, 다소 미흡 1.1%), '진정성 있다' 4.2%(다소 진정성 1.1%, 매우 진정성 3.1%)였다. 개혁신당은 '미흡했다' 90.0%(매우 미흡 77.9%, 다소 미흡 12.1%), '진정성 있다' 8.3%(다소 진정성 3.4%, 매우 진정성 4.9%), '잘모름' 1.7%였다. 진보당은 '미흡했다' 70.1%(매우 미흡 65.1%, 다소 미흡 5.0%), '진정성 있다' 29.9%(다소 진정성 2.3%, 매우 진정성 27.6%)로 조사됐다. 무당층은 '미흡했다' 78.6%(매우 미흡 71.3%, 다소 미흡 7.3%), '진정성 있다' 9.4%(다소 진정성 6.0%, 매우 진정성 3.4%), '잘모름' 12.0%였다. 국정지지별로는 '잘못하고 있다'는 응답자 중 94.8%가 '미흡했다'고 답변했다. '매우 미흡'이 87.9%, '다소 미흡'이 6.9%였다. '진정성 있다'는 3.1%(다소 진정성 2.0%, 매우 진정성 1.1%), 잘모름은 2.1%였다. 국정을 '잘 하고 있다' 응답자 중에서는 89.2%가 '진정성 있다'고 대답했다. '다소 진정성'은 32.5%, '매우 진정성'은 56.7%로 나타났다. '미흡했다'는 9.5%(매우 미흡 2.5%, 다소 미흡 7.0%), '잘모름'은 1.3%였다. 김대은 미디어리서치 대표는 "윤석열 대통령이 대국민담화 및 기자회견은 '끝장 회견'을 예고한 것과는 달리 국민이 원하는 '속 시원한' 대답은 나오지 않았다"며 "윤 대통령의 이날 답변은 대체로 두루뭉술하고 포괄적이었다"고 평가했다. 이어 "국민 앞에 고개는 숙였지만 정작 실제 답변에선 김건희 여사를 적극 두둔해 대국민사과 효과를 '반감'시켰다는 지적과 함께 문제 인식과 처방 모두에서 '국민 눈높이'에 크게 미흡 하다보니 이번에 조사한 대통령 국정지지율과 거의 비슷하게 나왔다"고 분석했다. 이번 여론조사는 성·연령·지역별 인구비례 할당 추출 방식으로 추출된 표본을 구조화된 설문지를 이용한 무선(100%) ARS 전화조사 방식으로 실시했으며 응답률은 3.6%, 신뢰수준은 95%, 표본 오차는 ±3.1%p다. 통계보정은 2024년 1월말 행정안전부 주민등록 인구통계를 기준으로 성별 연령별 지역별 가중 값을 부여(셀가중)했다. 자세한 내용은 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. right@newspim.com 2024-11-14 06:00

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尹지지율 26.9%…'기자회견 효과 보수결집' [서울=뉴스핌] 박성준 기자 = 윤석열 대통령의 지지율이 20%대 중후반을 기록했다는 여론조사 결과가 14일 발표됐다. 종합뉴스통신사 뉴스핌 의뢰로 여론조사 전문업체 미디어리서치가 지난 11일~12일 이틀간 전국 만 18세 이상 남녀 1002명에게 물은 결과 윤 대통령의 국정운영에 대한 긍정평가는 26.9%로 집계됐다. 부정평가는 71.5%로 나타났다. '잘 모름'에 답한 비율은 1.6%다. 긍정평가(26.9%)는 지난 조사와 달라지지 않았고 부정평가는 0.4%포인트(p) 하락했다. 긍정평가와 부정평가 간 격차는 44.6%p다. 연령별로 보면 40대에서 긍정평가와 부정평가 격차가 극명하게 드러났다. 만 18세~29세에서 '잘함'은 17.1% '잘 못함' 81.1%였고, 30대에서는 '잘함' 21.3% '잘 못함' 77.2%였다. 40대는 '잘함' 10.8% '잘 못함' 88.3%, 50대는 '잘함' 24.2% '잘 못함' 75.4%로 집계됐다. 60대는 '잘함' 40.7% '잘 못함' 56.9%였고, 70대 이상에서는 '잘함' 50.8% '잘 못함' 46.2%로 집계됐다. 지역별로는 서울 '잘함' 23.6%, '잘 못함'은 73.8%로 집계됐다. 경기·인천 '잘함' 24.3% '잘 못함' 74.8%, 대전·충청·세종 '잘함' 27.3% '잘 못함' 72.1%, 강원·제주 '잘함' 14.8% '잘 못함' 74.8%로 조사됐다. 부산·울산·경남 '잘함' 33.3% '잘 못함' 65.0%, 대구·경북은 '잘함' 42.1% '잘 못함' 55.9%로 집계됐다. 전남·광주·전북은 '잘함' 18.3% '잘 못함' 79.9%로 나타났다. 성별로도 남녀 모두 부정평가가 우세했다. 남성은 '잘함' 26.2% '잘 못함' 72.6%, 여성은 '잘함' 27.6% '잘 못함' 70.4%였다. 김대은 미디어리서치 대표는 "기자회견에서 김건희 여사 관련 의혹에 대해 제대로 된 해명 대신 감싸기에만 급급했고, 명태균 씨 논란에 대한 해명도 제대로 되지 않아 결과적으로 불신만 더 키운 꼴이 됐다"며 "하지만 60-70대 이상과 영남권 등 전통적인 지지층에서는 탄핵 등의 위기감이 높아져 지지율이 오히려 상승했다"고 해석했다. 그러면서 "며칠 전 미국 대선에서 트럼프 전 대통령이 당선되면서 안보와 경제 등 위기감 고조로 보수층이 결집하며 추가적인 지지율 추락을 막을 수 있었다"고 덧붙였다. 차재권 부경대 정치외교학과 교수는 "기자회견에 대해 긍정평가와 부정평가가 동시에 존재한다"며 "형식적으로나마 기자회견을 하고 사과를 했다는 점에서 만족하는 보수 지지층이 있다"고 말했다. 이어 "지지율 자체는 큰 변동이 없지만 (이번 기자회견 때문에) 부정평가한 사람들이 나중에라도 다시 긍정평가할 가능성이 더 낮아졌다"이라며 "앞으로 지지율이 개선될 가능성은 거의 없다"고 분석했다. 이번 여론조사는 성·연령·지역별 인구비례 할당 추출 방식으로 추출된 표본을 구조화된 설문지를 이용한 무선(100%) ARS 전화조사 방식으로 실시했으며 응답률은 3.6%, 표본오차는 95% 신뢰수준에 ±3.1%p다. 통계보정은 2024년 1월말 행정안전부 주민등록 인구통계를 기준으로 성별 연령별 지역별 가중 값을 부여(셀가중)했다. 자세한 내용은 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. parksj@newspim.com 2024-11-14 06:00