[서울=뉴스핌] 이동훈 건설부동산부장 = 가렴주구(苛斂誅求)라는 4자성어가 있다. 지배자가 가혹한 세금을 매기거나 무자비한 처벌을 하는 경우를 말한다.

이동훈 건설부동산부장

과거 왕정시대나 봉건시대에서나 쓰이던 이 용어가 지금 문득 생각나는 것은 2019년 이후 부동산 시장의 모습을 보고서다. 문재인 정부 시절 탄생한 수많은 '징벌적 과세'가 그것이다. 차이점이 있다면 과거 왕정·봉건 시대의 가렴주구가 지배자의 탐욕이 만들어낸 결과물이라면 지금은 '정치적 올바름'을 기반으로 한다는 것이다. 여기서 정치적 올바름은 '잘 사는 이들이 불로소득으로 모은 재산을 빼앗아 모든 국민에게 골고루 나눠준다'는 원칙이다. 

특히 최근 논란이 되고 있는 실거주 의무제에도 가렴주구의 향기가 난다. 현행 주택법 57조 2항에 따르면 분양가 상한제가 실시돼 시세보다 저렴한 분양가의 아파트를 당첨받은 사람은 준공 직후 2년에서 5년을 실거주 해야 해당 주택을 전매할 수 있다. 실거주 의무제는 2021년부터 도입됐다. 당시 정부는 약 2년새 두 배로 급등한 집값을 잡기 위해 징벌적 과세와 과태료를 더 확대하는 한편 분양가 상한제를 공공택지 뿐만 아니라 재건축·재개발과 같은 민간 택지에도 적용했고 실거주 의무제를 시행했다. 

분양가 상한제에 따라 주변시세보다 싸게 집을 샀으니 실거주를 하지않는 '투기 수요'는 무겁게 처벌하겠다는 게 실거주 의무제의 논지다. 이에 따라 2021년 2월 이후 분양된 강동구 둔촌주공 재건축 '올림픽파크포레온'을 필두로 성북구 장위동 '장위자이레디언트', 강북구 미아동 '북서울 자이 폴라리스' 등의 일반분양 당첨자는 입주 직후 무조건 들어가 살아야 자신의 주택에 대해 재산권을 행사할 수 있다.

민간택지 분양가 상한제의 도입 의도는 '불로소득 차단'이라는 문재인 정부시절 내내 제기됐던 정치적 올바름에 있다. 재건축·재개발을 하는 '투기꾼'들이 사업을 통해 일반분양가를 높이는 방식으로 얻는 불로소득을 도로 뺏기 위해 도입한 것이 민간택지 분상제다. 그리고 싸게 집을 산 일반 분양 당첨 '투기꾼'들이 전매로 얻는 불로소득을 막기 위해 실거주의무제가 도입됐다.

부동산시장에서 집을 사고팔고 개발하는 사람들은 모두 잠재적 투기꾼이란 시각이 고스란히 반영됐다. 그들을 벌 주는 것이 정치적 올바름이 된 듯하다.

실거주 의무제는 문재인 정부가 처음 도입한 것은 아니다. 과거 노무현 정부시절 개발제한구역(그린벨트)를 해제하고 조성한 속칭 'GB지구' 아파트단지부터 실거주 의무제는 나왔다. GB지구는 이명박 정부시절 '보금자리주택지구'로 계승된다.

당시 GB지구에서는 3~5년에서 10년의 실거주 의무기간을 뒀다. 하지만 당시는 반발하는 사람이 없었다. GB지구와 뒤를 이은 보금자리주택은 공공의 재산이라 할 수 있는 그린벨트를 해제한 땅에 그 만큼 싼 값으로 분양하는 아파트다. 즉 아파트 자체가 공공재에서 출발했기 때문에 시세 차익을 노리는 실거주 의무는 당연한 것이란 인식이었다. 물론 기간이 너무 길다는 비판은 있었지만.

그렇다면 민간택지는 공공재 성격이 있을까? 전혀 없다. 재건축사업은 해당 주민들이 조합을 만들어 용적률과 층수를 법적 기준에 맞춰 높이는 대신 기부채납과 공공주택 등 공공기여까지 마쳐야 할 수 있는 사업이다. 오히려 해당 조합원들은 분양가 상한제로 피해를 봤다. 분상제는 그대로 조합원 분담금 인상으로 돌아가기 때문이다. 그런 사유재산 위에 세워진 아파트 당첨자에게 분양가를 다소 낮춰줬다고 막대한 의무를 부여하는 것은 정치적 목적을 염두에 둔 행위일 뿐이다. 

또 현행 실거주 의무제의 모순이다. 노무현 정부시절 처음 도입되던 당시 실거주 의무기간은 '팔 때까지'다. 즉 언제 어느때 들어가 살던 5년, 10년만 채우면 전매를 할 수 있었다. 하지만 현행 제도에서는 입주 직후 2년을 '스트레이트'로 살아야한다. 이쯤 되면 거주 이전의 자유라는 헌법상 자유까지 무시한 제도가 된다.

실거주 의무제를 그대로 둬야한다는 이유도 설득력이 낮다. 실거주를 하지 않고 다른 집에 살면서 갭투자를 하기 때문에 이를 잡아야한다는 게 실거주 의무제 존속을 주장하는 측의 이유다. 어차피 분상제 주택은 무주택자만 청약할 수 있다. 때문에 1주택자에겐 갭투자란 말은 어울리지 않으면 이후 다른 주택을 매입한 다주택자는 문 정부 때 만들어진 '징벌적 과세'로 처벌을 받게 된다. 특히 단타 매매의 경우 고 세울의 양도세로 '처벌'할 수 있다. 전매를 못하도록 하는 것은 과잉처벌이 아닐 수 없다. 

더욱이 민간택지 분상제는 이제 끝났다. 오롯이 2021년과 2022년 분양된 4만4천여 채 주택에만 적용되는 법률이다. 이는 형평성에도 어긋난다. 그리고 무엇보다 민간택지 분상제 실거주 의무제는 한번도 적용되지 않았다. 이를 없애는 것은 '부자감세'나 '부자 특혜'가 아니다.

도무지 존속해야할 이유가 없는 제도를 옹호하는 것이 정치적 올바름인지 궁금하다. 사유재산을 공공재처럼 쓰는 것이 정치적 올바름인지 묻고 싶다.

실거주 의무제는 예전처럼 공공주택에만 적용하면 된다. 그리고 거주 이전의 자유를 침해하는 준공 직후 입주 의무는 없애고 역시 예전처럼 팔 때까지만 채우도록 하면된다. 만약 전매를 통한 불로소득 창출을 막고 싶다면 입주 직후 2년 거주가 아닌 예전처럼 5년, 10년 동안 전매제한을 두면된다. 이 제도도 문재인 정권의 전신인 노무현 정부가 만들었다. 정치적 목적만 뚜렷할 뿐 모순과 아집이 가득찬 정책을 정치적 올바름이라고 우기면 안된다.

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