[1·10대책] 진입장벽 낮아져 재건축 시장 활기 기대...사업장 난립은 주의

기사입력 : 2024년01월10일 15:38

최종수정 : 2024년01월10일 16:31

준공 30년이면 안전진단 없이 정비사업 추진 가능
4년 내 정비사업 착수할 수 있는 주택 수 95만가구
안전진단 기준 완화에도 사업시행전까지 통과해야
통과 의무시기 조정, 국회 동의 필수...야당 반대 가능성

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 도심 주택공급 확대를 위해 재건축 안전진단을 사실상 폐기하기로 하면서 노후 단지의 개발 기대감이 높아지고 있다. 재건축의 첫 관문이 사라진 만큼 정비사업 속도가 한층 빨라질 전망이다.

다만 안전진단 절차 리스크가 완전히 사라진 것은 아니다. 사업시행인가 이전까지 안전진단을 통과해야 한다. 적용 기준을 완화해 재건축이 지체되는 것을 방지하겠다는 입장이지만 안전진단을 받아야 하는 절차가 남은 상태다. 안전진단 통과 의무시기 조정은 국회 동의가 필요한 법 개정사항으로 야당이 동의할지도 지켜봐야 한다. 이와 함께 정비사업 단지가 속출할 경우 사업성을 갖추지 못한 채 진행되는 사업장이 난립할 것이란 우려도 있다.

◆ 행정절차 간소화로 재건축 확대 기대...법 개정 리스크 남아

10일 국토교통부에 따르면 정부는 준공 후 30년이 지난 아파트는 앞으로 안전진단을 받지 않고 바로 재건축 절차에 착수해 사업기간을 최대 3년 줄일 수 있는 '패스트트랙'을 도입한다. 사업 인허가, 착공, 입주 등 소위 '트리플 감소'가 나타나는 주택시장에서 공급가뭄 현상을 일부 해소하겠다는 취지다.

재건축 첫 관문인 안전진단이 폐기되면 정비사업 속도가 한층 탄력을 받을 것으로 기대된다. 사업소요 기간이 단축되고 비용이 절감하는 효과가 나타나기 때문이다.

안전진단이 간소화하면서 재건축 추진 단지가 늘어날 것으로 전망된다. 서울 노원구에서 재건축을 추진 중인 아파트 모습. [사진=이형석 기자]

재건축 안전진단은 현지조사(예비안전진단), 1차 정밀안전진단, 2차 정밀안전진단 순으로 진행된다. 예비안전진단은 정밀안전진단에 앞서 지방자치단체가 현지조사를 통해 건물 노후도 등을 파악하는 단계다. 1차 정밀안전진단에서 최하 등급인 E를 받으면 재건축 확정, D등급은 2차 정밀안전진단를 거쳐야 재건축 여부가 결정된다.

정밀안전진단 비용은 소유자 부담으로 진행하며 기간은 통상적으로 1~2년 걸린다. 그동안 안전진단 문턱을 넘지 못해 장기간 사업진행이 지체된 사업장이 적지 않았다. 특히 문 정부 시절에는 안전진단 기준에서 구조안정성 비중을 기존 20%에서 50%로 높이면서 붕괴 위험이 없으면 안전진단 통과가 어려웠다.

정부는 이번 대책을 통해 향후 4년 안에 정비사업에 착수할 수 있는 주택이 95만가구라고 추산한다. 재건축 75만가구(수도권 55만가구·지방 20만가구), 재개발 20만가구(수도권 14만가구·지방 6만가구)다.

물론 안전진단 절차에 대한 리스크가 완전히 사라진 것은 아니다. 정부가 안전진단 기준을 더 낮출 계획이지만 아직 명확한 가이드라인이 제시되지 않았다. 사업 속도를 높이기 위해 사업시행인가 전까지로 늦췄으나 안전진단이 완전히 폐기되지 않은 만큼 이 절차에 발목이 잡힐 가능성은 존재한다.

게다가 안전진단 통과 의무시기 조정은 도시정비법 개정사항으로 국회의 동의가 필요하다. 앞서 실거주 의무제도 폐지를 반대했던 야당이 이번에도 반대할 경우 정책 혼선이 불가피할 전망이다.

국토부 관계자는 "정비사업에서 안전진단에 발목을 잡하는 일은 없도록 전반적으로 기준을 완화할 계획"이라며 "안전진단 통과 의무시기 조정 등을 담은 도시정비법 개정이 국회 협조로 조속히 추진되길 기대하고 있다"고 말했다.

◆ 정비사업, 사업성이 핵심...막연한 미래가치 기대감 주의해야

재건축 추진에 대한 진입장벽이 낮아지면서 정비사업 난립은 주의해야 할 필요가 있다.

특히 주택 매수자들은 해당 지역의 추진위원회 및 조합이 계획한 사업 청사진을 맹신할 필요가 없다. 과거와 달리 30년만 채우면 정비사업을 진행할 수 있는 길이 열렸기 때문에 정비사업에 대한 희소성이 떨어지게 된다. 용적률, 용도지역, 부담금 등의 문제로 사업성이 부족한 상황에서도 단순히 재건축이 진행된다는 이유로 매수했다가 장기간 목돈이 물릴 수 있다. 낡은 아파트 중에서도 '옥석 가리기'가 필요한 셈이다.

더욱이 '노후도'가 재건축 사업 지정의 중요한 요소가 된 만큼 아파트 외벽이나 주요 보수공사를 게을리 해 낡아보이려는 아파트도 늘어날 수 있다는 진단이 나온다. 굳이 재건축 사업을 하지 않아도 재건축 지정이 되면 집값에 탄력을 받을 것이란 기대감 때문에 '노후도를 높이는' 단지들이 적지 않을 것으로 보여서다. 특히 강남·서초구 일대에서 이같은 사례가 나타날 것이란 분석이 많다.

준공 후 30년이 지났으나 안전진단을 아직 통과하지 않는 지역(1기신도시 제외)으로 서울에서는 노원구, 강남구, 강서구, 도봉구 순으로 많다. 경기도에서는 안산시 수원시, 광명시, 평택시 순이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재건축 단지에서 안전진단 절차가 면제되는 것은 아니기 때문에 만약 사업시행인가 시점에서도 안전진단 통과가 안 되면 정작 사업추진이 안 되는 문제가 발생할 수 있다"며 "정비사업의 관건이 인허가보다 개별 소유주의 자금여력. 용적률 상향 인센티브가 등으로 변화하고 있는데 단지별로 얼마나 적용되는지 미정이므로 막연하게 미래가치를 기대하는 것은 주의할 필요가 있다"고 말했다.

leedh@newspim.com

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"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다. 박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14

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"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00