서울 전세 매물난 장기화되면서 강남4구·마용성 등 선호지역 집값으로 전이 조짐
내후년 '공급절벽' 현실화…지난해 전국 착공실적 절반에도 못미쳐
지난해 서울 인허가·착공· 준공 실적 10년 연평균 20~30%대 불과…정부 목표 대비 32% 밖에 못 채워
정비사업 곳곳 공사비 갈등 사업 지연…PF 사업장 자금조달난 사업재
[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 주택 가격은 여러 요인에 의해 오르고 내린다. 그 중에서도 주택의 공급과 수요는 시장 경제 논리로 작동되는 게 기본적이다. 특히 전월세 임대차 시장은 매매시장보다 더욱 더 수급의 민감도가 크다. 공급 물량이 부족하면 즉각적으로 가격이 오르고 과잉이 되면 가격이 내린다는 얘기다.
전국 아파트 전셋값이 49주 연속 상승하는 데는 수급 불균형의 이유가 크다. 특히 서울의 경우 전세 매물이 말라가면서 강남4구와 마용성 등 주요 선호지역에선 전세 수요가 매매 시장으로 전이 되는 형국이다.
전세 매물난이 장기화될 경우 전셋값이 집값을 다시 밀어 올릴 수 있다는 우려도 제기되고 있다. 하지만 올해는 당장 그 같은 현상이 재현되긴 어려울 것으로 보인다. 지표상 아직 전세가격이 급등세라고 판단하기 어렵기 때문이다. 또 파크포레온 등 대단지 입주물량도 대기 중인 점을 감안한다면 당장 변동폭이 급격하게 커질 이유는 없어 보인다.
여기에 고금리와 고분양가로 인해 매매 수요가 살아나기 어려운 환경이다. 해서 올해는 극적인 집값 반등을 기대하기 어려울 것이란 게 대다수 전문가들의 전망이다.
진짜 걱정되는 시기는 내후년부터다. 2021~2022년 상반기 집값 급등기에 그나마 착공됐던 아파트가 입주물량으로 쏟아지는 게 올해와 내년 상반기이다. 그 이후부터는 인허가·착공 실적이 급격히 줄어들고 있다는 집계가 국토교통부의 통계에서도 잘 드러나고 있다. 지난주 국토부 산하 국책 연구기관인 국토연구원이 주택 수급불균형 우려를 제기하는 보고서를 내놓고 국토부 출입기자들에게 직접 설명하는 자리를 가졌다. 국토연이 제시한 통계자료에서도 지난해 전국 착공 실적은 크게 부진한 게 재차 드러났다.
이에 따르면 지난해 전국의 주택 인허가 실적은 39만9000가구로 연평균 대비 74.2%, 준공은 31만6000가구로 73.9% 수준이었다. 특히 착공은 20만9000가구로 연평균 대비 47.3%에 머물러 절반도 안 되는 물량에 그쳤다.
국토연의 보고서가 기자들의 이목을 끈 이유는 서울지역에서의 주택공급이 예상보다 더 심각하다는 사실을 깨닫게 됐다는 점이다. 서울의 경우 인허가·착공·준공 모두 50% 미만으로 전국 실적 보다 매우 저조한 수준인 것으로 나타났다. 최근 10년간 연평균 실적과 비교해도 지난해 실적은 인허가 34.4%, 착공 27.5%, 준공 37.5% 수준에 그쳤다.
정부가 공급하겠다는 계획 물량과도 비교해도 서울은 더욱 처참한 실적이다. 지난해 전국 주택 공급계획 물량 47만 가구 대비 38만9000가구(인허가 기준)로 82.7% 수준지만 서울 지역 인허가는 목표치 8만가구의 32%에 그쳤다. 지역적으로 서울이 주택 수요가 가장 많음에도 공급 실적이 가장 저조하다는 점이 선뜻 이해가 되지 않는 대목이다. 국토연은 이에 대해 수요 위축과 함께 공사비 등 비용 상승이 주된 이유라고 분석했다. 특히 서울은 아파트 공급물량 대부분이 정비사업인데, 조합과 시공사 간 공사비 갈등이 공급 지연으로 이어지는 주된 요인으로 지목했다. 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 진행되는 주택 공급 물량도 자금조달 등의 금융 불확실성 때문에 지연되고 있다고 분석했다.
부동산 시장을 둘러보면 바로 실감할 수 있다. 서울 재개발·재건축 추진 단지들은 폭등하는 분담금 때문에 사업 자체를 포기하는 사례도 속출하고 있다. 공사비 급등이 주된 원인이다. 착공을 앞두고 있는 재건축 단지 역시 시공사와의 공사비 갈등 문제가 해결되기 어려워 공사 지연이 장기화될 조짐이다. 서울 노른자위에 위치한 호텔, 빌딩 등을 부수고 주상복합으로 지으려 했던 PF사업들 역시 자금조달이 어려워 사업재개가 불투명한 상황이다.
수도권 공급물량의 비중이 큰 3기 신도시도 공사비 폭등으로 몸살을 앓고 있다. 공급 안정 효과 취지로 도입된 사전청약도 분양가 급등 우려로 유명무실하다는 지적을 받고 있다. 사전청약부터 실제 입주까지 기간이 10년 가까이 걸릴 것이란 우려도 나오고 있다. 그나마 공공아파트 물량은 정부의 '푸시'가 먹힐 순 있지만 민간분양이 제때 공급이 이뤄질 수 있을지 미지수다. 고분양가가 불가피한데 대거 미분양이 생길 리스크를 우려하는 시행사와 민간건설사들이 분양에 나서실 주저한다면 계획물량이 차질을 빚을 수 있다.
국토교통부 역시 이러한 우려를 인식하고 있기에 주택공급활성화와 건설경기 회복지원 대책을 내놓은 등 '공급 절벽'을 차단하려는 노력을 기울이고 있다. 재건축 안전진단과 초과이익환수제 규제를 대폭 풀고 정비사업 공급 지연에 걸림돌이 될 수 있는 여러 단계의 행정적 절차를 단축시키는 것도 이런 이유에서다. 또 PF사업장에 유동성을 공급하고 갈등 조정에도 적극 나서겠다는 의지도 공급 지연의 장애요인을 제거하기 위한 조치들이다. 특히 박상우 국토부 장관은 잇따라 업계 간담회를 갖는 등 적극적인 소통행보에 대해선 평가를 받을 만 하다.
그럼에도 시장은 정부의 공급활성화 대책을 실감하지 못하는 분위기다. 정부의 공급 대책이 중장기에 맞춰져 있는 이유도 있겠지만 고분양가와 공사비 급등 문제가 수급의 가장 큰 걸림돌로 부상했음에도 이를 해소할 만한 묘수는 보이지 않는다.
이대로 간다면 2년 뒤 다가 올 공급절벽이 일시적 현상이 아닌 장기간 지속될 가능성도 높아 보인다. 이는 당장 전셋값 급등을 불러 올수 있고 매매 수요 침체에도 집값을 밀어 올릴 수 있는 개연성이 높아진다는 얘기다. 국토부는 이 때문에 기업형 장기임대 활성화 카드를 꺼내들었지만 민간이 주도하는 전세 시장 판도를 단기에 바꿀 수 있을지는 의문이다. 전셋값과 집값이 함께 급등하는 단초를 제공할 수 있는 고분양가와 공사비 급등 문제를 심각히 들여다 봐야 할 때다.
dbman7@newspim.com
