전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

[신도시 재건축] "분담금만 5억 될텐데..." 신도시 거주 노후세대 재건축 동의할까

기사입력 : 2024년05월22일 17:50

최종수정 : 2024년05월23일 09:16

"내가 살면 얼마나..." 신도시 노령층, 분담금·이주기간 부담에 재건축 주저
초고층 단지 조성도 어려워...조합원 능력 따라 재건축 추진 예상

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "분담금도 문제고 3~4년 동안 어디 가 사나요? 선도지구 추진해도 입주까지 10년은 걸릴테고요. 길어봐야 20년일텐데 그냥 살까 싶네요"

평촌신도시에 거주하는 한 70대 거주자의 이야기다.

노후신도시 재정비사업이 구체화되고 있지만 사업 전망에 대해서는 회의적인 시각이 많다. 최근 공사비 인상으로 재건축·재개발사업 분담금이 천정부지 치솟고 있는 상황에서 많은 돈과 시간이 필요한 신도시 중·고층 아파트 재정비 사업 추진에 대한 회의적인 목소리가 큰 상황이다.

이에 따라 정부의 장려 방안에도 불구하고 1기 신도시 재건축 사업은 활성화되기 어려울 것이란 시각이 많다. 

22일 부동산 업계에 따르면 이날 정부가 내놓은 '1기 신도시 선도지구 지정계획'에도 불구하고 재정비사업 활성화는 어려울 것이란 분석이 나온다.

경기 고양시 일산 신도시 전경 [사진=최지환 기자]

국토교통부는 이날 연말까지 분당신도시 8000가구를 포함한 분당·일산·평촌·중동·산본 1기 신도시 총 2만6000가구에 대해 재정비 선도사업지구로 지정하고 정비사업을 지원한다는 방안을 내놨다. 정부는 여야합의로 국회를 통과한 '노후계획도시특별법' 시행에 발맞춰 오는 2033년까지 10년간 총 30만가구의 1기 신도시 아파트를 재정비한다는 계획을 내놨다.

다만 실제 1기 신도시 재정비사업이 순조롭게 추진될지에 대해서는 이견이 많다. 먼저 분담금이다. 전문가들은 용적률 180%를 넘는 1기 신도시 아파트의 재건축 분담금은 서울에서 진행된 중층아파트 재건축 사례를 볼 때 적게는 4억원에서 많게는 5억원을 넘을 것으로 내다보고 있다.

조합원 개인 분담금은 조합원분양가에서 일반분양 기여액을 제한 금액이다. 먼저 공사비는 최근 서울 지역 기준 3.3㎡당 900만원을 돌파한 상태다. 정부 측의 특별한 지원이 없으면 공사비는 3.3㎡당 최소 900만원선에서 1000만원으로 예상된다.

공사비는 똑같지만 분당을 제외한 나머지 지역은 일반분양수익을 크게 기대하기 어렵다. 현 시점에서 평촌, 일산의 경우 전용면적 84㎡ 분양가는 10억원이며 통상 조합원 분양가는 일반 분양가의 80%인 8억원이 된다. 대지지분은 21평인 일대 전용 84㎡ 아파트에 재건축 용적률 300%를 가정하고 기부채납을 15%로 적용해 계산하면 17.85평이 재산 행사를 할 수 있는 지분이다. 여기에 용적률 300%일 때 공사 필요대지지분 10.75평을 제하면 7.1평이 일반분양기여 지분이다.

일반분양가를 10억원, 조합원 분양가를 8억원으로 볼 때 전용 84㎡에서 동일 주택으로 옮길시 8억원에서 일반분양기여 금액인 5억원 가량을 제하면 분담금은 2억5000만~3억원 수준이 될 것으로 보인다. 만약 대지지분이 14평 정도인 전용 59㎡ 소유자가 84㎡로 옮길 때는 4억원을 넘어 5억원으로 추정된다.

이에 따라 수입이 없는 노령층 거주자들은 재건축 참여에 망설일 가능성이 크다. 정부가 지원방안을 아직 구체적으로 발표하지 않았지만 용적률을 300~350%선으로 늘려주고 사업 추진속도를 앞당기는 수준에선 분담금을 줄이기 어려울 것이란 진단이 나온다. 더욱이 3.3㎡당 900만원 선인 공사비도 신도시 선도지구가 공사에 들어갈 땐 1000만원을 뛰어넘을 것으로 예상된다. 이 경우 분담금은 더 커진다.

이와 함께 신도시 거주 노령층들이 딱히 재건축에 대한 필요성을 느끼지 못하고 있는 점도 사업 활성화에 걸림돌이다. 90년대 초중반 입주한 1기 신도시아파트들은 30년이 지났지만 아파트 관리 상태를 볼 때 재건축이 필요한 상태는 아니다. 실제 정부가 안전진단을 면제해주는 특혜를 주지 않았으면 재건축이 불가능했을 것이란 게 업계의 이야기다. 실제 노무현 정부는 1992년대 이후 지어진 아파트에 대해서는 재건축 안전진단 가능 연령을 40년으로 연장하기도 했다.

이주 기간도 문제점으로 꼽힌다. 현행 재건축사업에서 이주 후 입주까지 기간은 3년 이상이며 사업 도중 문제가 발생하면 5년이 넘는 경우도 있다. 무이자 이주비도 사라진 상황에서 천정부지 치솟은 전셋값을 마련하기 위해 막대한 이주비 이자를 물어가며 이사를 해야하는 부담도 적지 않다.

분당신도시 한 공인중개업소 관계자는 "20평 이하인 분양전환 임대아파트나 노후도가 심각하지 민영 아파트로 분양된 중대형 평형 단지들은 아직 멀쩡한 상태로 주민들의 재건축 필요성을 느끼지 못하고 있다"며 "이들 아파트는 10년후에나 재건축 요구가 나올 것인 만큼 돈과 시간을 들여 재건축에 참여하려는 수요자가 많을 지 회의적인 상황"이라고 말했다.

분담금을 줄일 수 있는 유일한 인센티브인 용적률 인상도 난제다. 업계에서는 신도시 재건축에 줄 수 있는 용적률로 최대 350% 정도를 예상하고 있다. 현행 180~200%에서 두배 가까이 밀도를 높이는 선에서 머물 것이란 이야기다. 다만 이 정도로는 분담금을 획기적으로 줄이기는 어려울 것으로 보이는 만큼 재건축 활성화에 큰 도움이 안될 것이란 시각이 많다. 

이에 따라 1기 신도시 재건축은 선도지구 지정에도 불구하고 결국 일부 부유층 단지를 중심으로 만 재건축이 이뤄질 가능성이 높은 것으로 보여진다. 서울의 경우도 강남3구를 비롯한 일부 중산층 이상 거주자가 있는 단지들에서만 재건축이 벌어지고 있다. 비강남권에서 대지지분이 낮은 중층 아파트 재건축은 거의 이뤄지지 않는다. 중산층 단지로 꼽히는 목동에서는 단 한건의 재건축 사업 이뤄지지 않았으며 70년대 초반 입주해 50년 이상된 아파트가 많은 여의도에서도 주상복합 건축이 가능한 상업지역에서만 재건축이 시행된 상황이다.  

임재만 세종대 교수는 "분담금 문제나 이주 기간을 고려할 때 신도시에 거주하는 노령층이 찬성에 적극적일 가능성은 많지 않다"며 "정부 지원이 집중되는 선도지구 중에서도 일부만 재건축을 추진하고 후발단지는 10년 이상이 지난 뒤 리모델링하는 상황이 이뤄지지 않을까 한다"고 말했다.

donglee@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
관세협상 쟁점…쌀·쇠고기·구글지도 [세종=뉴스핌] 최영수 선임기자 = 한미 관세협상이 막판까지 '진통'을 겪고 있다. 오는 8일 1일까지 관세 유예기한이 연장되면서 일단 3주간 시간을 벌었다. 하지만 이견을 좁히지 못한 쟁점이 여전히 남아 있어 앞으로의 협상도 난항이 예상된다. 수차례 협상에도 이견을 좁히지 못한 것은 결국 '비관세장벽' 때문이다. 특히 한국 측이 민감분야로 설정하고 있는 ▲쌀 시장 개방 ▲30개월 이상 쇠고기 수입 허용 ▲구글 정밀지도 반출 허용 등 3가지 쟁점이 분수령이 될 전망이다. ◆ '제조업 협력' 카드 제시했지만…美, 농축산물 개방까지 요구 미국 정부는 오는 8월 1일부터 한국에 대한 품목관세(25%)를 부과할 방침이라고 8일 밝혔다. 도널드 트럼프 대통령은 8일 오전 1시 20분(한국시간) 트루스소셜(Truth Social)을 통해 한국에 대한 상호관세율 및 발효일자 등이 포함된 서한을 공개했다고 밝혔다. 이는 지난 4월 2일 발표한 국가별 관세와 같은 수준이다. 협상 시한이 3주간 연장된 셈이다. 도널드 트럼프 미국 대통령 [사진=로이터 뉴스핌] 한국 정부는 앞서 미국 측에 '제조업 협력 로드맵'을 제시했지만, 이것만으로는 미국 측의 합의를 이끌어내지 못한 것으로 알려졌다. 한국 측이 농축산물 등 민감분야를 사수하면서 '제조업 협력' 카드만으로 협상을 진행해 왔지만, 결국 한계에 봉착한 것 아니냐는 분석이 나온다. 산업부는 "새 정부 출범 이후 짧은 시간동안 국익 최우선 원칙을 갖고 치열하게 협상에 임했으나 현실적으로 모든 이슈들에 대해 합의 도출까지 시간이 부족했다"고 밝혔다. ◆ 자동차·철강 품목관세 인하 vs 농·축산물 개방 '저울질' 한미 간 몇 차례 협상에도 진통을 겪고 있는 이유는 결국 미국 정부가 농축산물 시장까지 요구하고 있기 때문이다. 더불어 한국의 정밀지도를 구글에 허용해 달라는 요구 역시 한국 정부로서는 민감한 쟁점이어서 난항이 예상된다. 한국 정부의 목표는 이 같은 민감분야를 사수하면서 자동차·철강 품목관세를 경쟁국 대비 불리하지 않은 수준으로 인하하는 것이다. 여한구 산업통상자원부 통상교섭본부장은 지난 6일 협상 결과에 대해 "자동차와 철강 등 품목관세 철폐 또는 완화가 반드시 포함돼야 한다"고 못 박았다. 여한구 산업통상자원부 통상교섭본부장(오른쪽)과 제이미슨 그리어(Jamieson Greer) USTR 대표가 5일 오후(현지시간) 미국 워싱턴 D.C.에서 관세협상에 앞서 기념사진을 찍고 있다. [사진=산업통상자원부] 2025.07.06 dream@newspim.com 문제는 농업계와 소관부처(농림축산식품부)를 어떻게 설득하느냐다. 과거 정부도 쌀 시장 개방과 쇠고기 수입을 검토했다가 강한 저항에 부딪혀 보류한 바 있다. 정부 안팎에서는 품목관세를 완전히 철폐하는 조건이라면 농축산물 시장을 개방하는 것도 고려해 볼만하다는 분위기가 읽힌다. 산업부는 8일 미국 정부의 발표에 대해 "미국 측의 주된 관심사인 무역적자 해소를 위한 국내 제도 개선, 규제 합리화 등과 함께, 양국 간 제조업 르네상스 파트너십을 통해 핵심산업 도약의 기회로 활용할 계획"이라고 밝혔다. 이는 한국 측의 요구대로 자동차, 철강 등 품목관세를 원하는 수준으로 인하(철폐)될 경우, 미국 측이 요구하고 있는 비관세장벽 개선에 대해서도 전향적으로 검토할 수 있다는 뜻으로 해석된다. 결국 품목관세 철폐와 비관세장벽 개선 두 가지 요소를 놓고 얼마나 균형적이고 합리적이 수준으로 타결되느냐가 관건이 될 전망이다. 한국 정부가 '상호호혜적이고 균형적인 협상'을 기본 원칙으로 내세우는 것도 이 때문이다. 산업부는 "관세로 인한 불확실성을 조속히 해소하기 위해 남은 기간 동안 상호 호혜적인 협상결과 도출을 위해 협상에 박차를 가할 것"이라고 강조했다. dream@newspim.com 2025-07-08 11:38
사진
'어느덧 20살' 슈퍼주니어 [서울=뉴스핌] 오광수 문화전문기자 = 슈퍼주니어(SUPER JUNIOR, 에스엠엔터테인먼트 소속)가 8일 정규 12집 'Super Junior25'(슈퍼주니어 이오)로 컴백했다. 이번 앨범은 슈퍼주니어 데뷔 20주년을 기념하는 앨범이다. 총 9곡이 수록되어 있으며, 타이틀 곡은 'Express Mode'(익스프레스 모드)다. 'Express Mode'는 댄서블한 사운드와 중독적인 후렴구가 특징인 업템포 클럽 팝 곡으로, 가사에는 현재에 멈추지 않고 다음 목표를 향해 나아가고자 하는 패기 넘치는 태도를 담았다. 어느덧 20년이 된 슈퍼주니어가 컴백을 기념하여 일문일답을 진행했다. [서울=뉴스핌] 오광수 문화전문기자 = 데뷔 20주년을 맞은 슈퍼주니어.[사진= SM엔터테인먼트] 2025.07.08 oks34@newspim.com 1. 드디어 정규 12집, 데뷔 20주년 기념 앨범이 발매되는 소감은?- 이특: 슈퍼주니어가 20년을 함께했다. 저 역시 너무나 놀라운 시간이었는데, 이번 앨범을 시작으로 앞으로 더욱 놀라운 시간을 만들어 가도록 하겠다.- 시원: 믿기지 않을 만큼 긴 시간이었던 것 같다. 하지만 그만큼 값진 시간이었다. 지금까지 함께해 준 멤버들, 스태프들, 그리고 무엇보다 변함없이 곁을 지켜준 팬분들 덕분에 이 앨범이 더욱 의미 있게 완성될 수 있었던 것 같아 감사하다. 2. 앨범명도 특별하다. 'Super Junior05'에서 'Super Junior25'가 됐는데, 슈퍼주니어에게 있어 가장 많이 바뀐 것과 그래도 여전히 바뀌지 않은 것은 무엇인지?- 희철: 가장 많이 바뀐 것은 저의 외모. 이번 앨범 준비하면서 다이어트도 하고 식단도 했는데… 여전히 바뀌지 않은 것은 이특, 은혁의 동안력과 몸무게. 둘을 보며 좋은 자극을 많이 받는다.- 예성: 정신 연령? ㅎㅎ 우리는 아직 20대 같다.- 려욱: 멤버들의 입담과 '티키타카'는 변함없는 것 같다. 대본 없이 우리끼리 카메라 하나 두고도 콘텐츠 백만 개는 나올 것 같다. [서울=뉴스핌] 오광수 문화전문기자 = 데뷔 20주년을 맞은 슈퍼주니어. [사진= SM엔터테인먼트] 2025.07.08 oks34@newspim.com 3. '히트곡 부자'로 유명한 만큼 타이틀 곡을 정하면서도 많은 고민이 있었을 것 같은데, 'Express Mode'가 선정된 이유가 있다면?- 예성: 다른 좋은 곡들도 많았지만 이 노래가 가장 '타이틀 곡' 같다고 느껴졌다.- 신동: 저희는 항상 새로운 걸 시도하려고 하지 않나, 이번에도 고민 진짜 많이 했다. 그런데 'Express Mode'를 듣자마자 다들 "이거다!" 싶었다. 슈퍼주니어다운 에너지와 재치, 그리고 요즘 감성까지 딱 잘 버무려진 곡이라, 들으면 그냥 바로 타이틀! 하는 느낌이다.- 은혁: 20주년이라는 숫자와 지금의 위치에 안주하지 않고 앞으로도 한발 한발 더 나아가겠다는 의미도 있고, 음악과 퍼포먼스도 우리를 잘 표현할 수 있다는 생각이 들었다.- 려욱: 데모 들을 때만 해도 'Haircut'에 한 표를 던졌던 나였지만, 녹음을 하고 보니 'Express Mode'가 우리의 에너지를 잘 담고 있었고 퍼포먼스까지 멋지게 보여줄 수 있을 거라 생각돼서 인정하게 됐다. 4. 최근 일상에서 나를 제일 'Express Mode'로 설레게 혹은 달리게 만드는 것은?- 희철: 반려견 기복이 산책.(웃음) 기복이 활동량이 상당해서 하루에 몇 번씩 산책을 하는데 이리 뛰고, 저리 뛰고 아주 난리도 아니다. 기복이가 저를 미친 듯이 달리게 만든다.- 예성: E.L.F.들과 어서 만나고 싶다는 생각이 저를 'Express Mode'로 달리게 만든다. 우리 더 가까워지자!- 려욱: 노래 연습을 꾸준히 하고 있다. E.L.F.들에게 멋진 노래를 들려주고 싶고, 하루빨리 콘서트로 보답하고 싶은 마음이다.- 규현: 퇴근 후 접속하는 '33 원정대'.(웃음) 오랜만에 빠지게 된 게임이다. [서울=뉴스핌] 오광수 문화전문기자 = 데뷔 20주년을 맞은 슈퍼주니어. [사진= SM엔터테인먼트] 2025.07.08 oks34@newspim.com 5. 타이틀 곡 'Express Mode' 퍼포먼스, 준비하면서 어렵지는 않았는지?- 예성: 디스크 때문에 조금 고생했지만 안무가 좋아서 더 열심히 했다.- 신동: 솔직히… 좀 힘들었다. 하하! 퍼포먼스가 진짜 'Express Mode'로 달려야 해서, 예전처럼 체력으로만 밀어붙이긴 어렵더라. 대신 디테일한 표현, 팀워크를 더 살리려고 노력했다. 근데 또 무대 올라가면 신기하게 힘이 난다. E.L.F. 앞이라 그런가 보다.- 은혁: 멤버들 모두 즐거운 분위기 속에서 열심히 잘 준비했다. 그래서 그런지 전혀 어렵지 않았다.(웃음) 6. 앨범 콘셉트인 'SUPER AWARDS'처럼 서로에게 주고 싶은 상 이름을 직접 정해본다면?- 신동: 은혁이한테 '몸이 한 개로 부족했상'을 주고 싶다. 안무 짜랴, 디렉팅 보랴, 촬영 챙기랴… 진짜 슈퍼 히어로다. 그리고 희철이 형한테는 '말은 많았지만 행동도 많았상', 은근히 뒤에서 멤버들 챙기고 조용히 마음 써준 거 다 알고 있다. 나머지 멤버들에겐? '아직도 이렇게 잘생겼상' 드린다. 왜냐면… 정말 아직도 잘생겼으니까.(웃음)- 려욱: '너네가 짱이야 상' 7. 지난 20주년을 돌아보며 가장 기억에 남는 순간은 언제인지?- 시원: 나이가 드는지 데뷔 무대가 갑자기 기억이 난다.- 려욱: 데뷔했던 순간이 제일 마음에 와 닿는다. 무중력 상태에서 우주를 떠다니듯 춤추고 노래했던 기억이 난다. 꺼진 마이크에 크게 목놓아 부른 'Twins'는 아직도 잊지 못한다.- 규현: 'SUPER SHOW' 투어를 다닐 때인 것 같다. 어느새 너무 오랜 시간 공연을 해와서 기억도 뒤죽박죽이긴 하지만 역시 남는 건 벅차게 느꼈던 공연 순간의 감동이다. [서울=뉴스핌] 오광수 문화전문기자 = 데뷔 20주년을 맞은 슈퍼주니어. [사진= SM엔터테인먼트] 2025.07.08 oks34@newspim.com 8. 슈퍼주니어하면 콘서트도 빼놓을 수 없는데, 'SUPER SHOW 10' 투어가 곧 시작된다. 200회 공연도 앞두고 있는데, 앞으로 새롭게 세워보고 싶은 기록이 있다면?- 이특: 숫자에 대한 기록이라면 300회, 400회, 계속해서 새로운 숫자를 써 나가는 것이 목표다. 그리고 시간이 더 흘렀을 때 'SUPER SHOW'가 더욱 다양한 콘텐츠로 새롭게 재탄생하기를 바라본다.- 예성: 기록에 대해선 큰 생각은 없지만 하다 보니 200회 공연이 되다니 신기하다. 벌써 우리가 이렇게 오래 공연을 하고 있다니!- 려욱: 300회까지 가면 좋을 것 같다. 슈퍼주니어 멤버들과 관객들과 함께하는 시간들이 쌓일수록 그 횟수가 어떻든 행복할 것 같다.- 규현: 가보지 못했던 곳들도 갈 수 있었으면 좋겠다. 전 세계에 E.L.F.가 살게 되는 기록도 꿈꿔본다! 9. 슈퍼주니어에게 붙는 수식어가 많은데, 제일 마음에 드는 것은? 앞으로 어떤 수식어를 더 만들어가고 싶은지?- 은혁: 너무 거창한 수식어들은 솔직히 좀 민망하고 쑥스러운 것 같다. 그냥… '수식어가 필요 없는 그룹' 슈퍼주니어라는 표현이 가장 좋지 않을까?- 려욱: '한류 광개토대왕'이 제일 좋다. 어렸을 때 광개토대왕을 좋아해서 그런지 몰라도… 내 마음에 콕 박힌다. 10. 이번 앨범으로 이루고 싶은 목표는?- 희철: 이제 우리가 무슨 바라는 목표가 있겠나… 무탈히 즐겁게 활동 잘 마치길 바란다. 사랑한다 멤버들아!! 건강하자!!- 예성: 활동 끝까지 무사히 잘 해내고 싶다. 즐겁고 행복하게 마무리하고 싶은 마음이다.- 시원: 이번 앨범은 단순한 앨범이 아니라, 저희가 걸어온 20년의 시간과 그 안에 담긴 이야기들을 다음 세대에게 전하고 싶은 마음이 크다. 이 여정이 누군가에겐 시작점의 작은 용기나 희망이 되고, 후배들에게는 '이렇게 꾸준히, 진심으로 해 나가면 가능하구나'라는 좋은 선례가 되었으면 한다. 11. 20년 동안 슈퍼주니어를 지켜준 E.L.F.에게 한 마디- 이특: 한결같이 우리를 응원해주고 사랑해주는 E.L.F.! 이제는 우리가 받았던 사랑을 돌려주고, 그 사랑에 보답하기 위해 노력하겠다. 늘 고맙고 사랑한다!- 동해: E.L.F.가 없었다면 모든 것이 불가능이라고 말하고 싶다. 아무리 꽃이 예뻐도 하늘에 햇빛이 없고 물을 주지 않으면 시들듯이, 우리는 E.L.F.라는 존재가 없으면 내일 당장 시들어 버릴 거다. E.L.F.에게 너무 고맙고 앞으로도 잘 부탁한다. 진심으로 사랑해!- 려욱: 우리와 함께해 준 영원한 친구 E.L.F.들 정말 고마워. 함께 울고 웃던 시간들이 너무 소중하다. 내 인생에 큰 선물이고 오래오래 기억하고 싶어. 20주년 너무 감사하고 우리 앞으로 함께하자. 사랑해. 슈퍼주니어는 8월부터 데뷔 20주년 기념 투어 'SUPER SHOW 10'(슈퍼쇼 10)에 돌입한다. 투어의 막을 올리는 서울 공연은 8월 22~24일 올림픽공원 KSPO DOME에서 개최된다. 또한 서울 공연을 시작으로 9월 홍콩, 자카르타, 10월 마닐라, 멕시코시티, 몬테레이, 리마, 산티아고, 11월 타이베이, 방콕, 12월 나고야, 2026년 1월 싱가포르, 마카오, 쿠알라룸푸르, 가오슝, 3월 사이타마까지 슈퍼주니어는 전 세계 16개 지역에서 투어를 이어가며 '레전드 공연킹'다운 면모를 보여주고 20주년을 화려하게 마무리할 전망이다. oks34@newspim.com 2025-07-08 13:40
안다쇼핑
Top으로 이동