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1기신도시 선도지구 선정 임박에도 집값 '잠잠'...사업성 부담 여전

기사입력 : 2024년05월27일 15:51

최종수정 : 2024년05월27일 15:51

연내 분당·일산 등 최소 2만4000가구 선도지구 선정
개발호재에도 재건축 사업성 불학설성에 투자수요 유입 미미
고금리 장기화, 공사비 증가 등 사업변수 존재

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = '노후계획도시 특별법' 도입에 이어 선도지구 선정계획 발표 등 개발 기대감이 높아진 1기신도시지만 집값은 큰 폭의 상승세를 기록하지 못하고 있다.

재건축 분담금이 수억원에 달해 사업성 확보가 여전히 걸림돌로 작용하고 있어서다. 최근 3.3㎡당 재건축 공사비가 1000만원에 육박하면서 조합원 부담금이 덩달아 치솟은 상태다. 더욱이 1기 신도시 사업성을 높이기 위해서는 초고층 재건축이 불가피해 공사비에 대한 부담이 더욱 높을 것으로 관측된다. 재건축 사업성과 속도에 붙확실성이 남아 있다 보니 추격 매수보다는 상황을 좀 더 지켜보자는 분위기가 짙은 상태다.

◆ 선도지구 선정 임박 했으나...집값은 연초 수준 유지

27일 부동산업계에 따르면 1기신도시 재건축 선도지구로 유력하게 거론되는 단지들의 집값이 기대와 달리 잠잠하게 흘러가고 있다.

선도지구 선정계획이 임박한 상황에서도 가격 변동이 크게 이뤄지지 않았다. 선도지구 후보단지인 성남시 분당구 수내동 '양지5단지 한양' 전용 49㎡는 지난달 8억3300만원에 실거래됐다. 이는 작년 초 8억2000만~8억3000만원과 비슷한 수준으로 역대 최고가 9억8000만원 대비 15% 빠진 가격이다. 서울 주요 단지의 집값이 최고가 대비 95% 안팎을 회복한 것과 비교해도 차이가 있다.

1기 신도시 특별법이 적용되는 경기도 분당 일대 모습.<사진=정일구 기자>

분당구 정자동 '한솔1단지청구' 전용 101㎡는 지난달 12억6500만원에 손바뀜했다. 이는 작년 거래가격 수준으로 올해 들어서는 보합선을 유지하고 있다. 2022년 기록한 역대 최고가에서는 12% 하락한 상태다. 같은 달 전용 134㎡는 올해 처음으로 14억원에 거래됐다. 2021년 기록한 역대 최고가 17억3000만원과 비교하면 81% 수준이다.

일산지역 선도단지 후보인 '강촌마을1단지 동아아파트' 전용 84㎡는 이달 6억8000만원에 거래됐다. 작년 초 5억원까지 하락한 것과 비교하면 1년새 1억8000만원 정도 회복한 가격이다. 다만 2022년 기록한 역대 최고가 8억원과 비교하면 여전히 격차가 있다.

일산동구 백석동 '백송마을삼호풍림5단지' 전용 59㎡가 이달 3억7000만원에 손바뀜했다. 지난달 거래가 3억4000만원에서 한 달 새 3000만원 상승했으나 역대 최고가 5억2500만원과는 차이가 크다.

국토교통부는 올해 11월 1기신도시 선도지구를 확정할 계획이다. 선정 규모는 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌 4000가구, 중동 4000가구, 산본 4000가구 등 총 2만6000가구 규모다. 신도시별 1~2개 구역을 기준 물량의 최대 50%까지 추가 선정할 경우 최대 3만9000가구까지 늘어난다. 선도지구 후보 단지로는 분당의 경우 시범한양, 시범삼성한신, 한솔마을 1·2·3단지, 양지마을(한양1·2단지, 금호1·3단지, 청구2단지) 등이 거론된다. 일산에서는 강촌1·2단지와 백마1·2단지, 후곡마을3·4·10·15단지 등이다. 이들 단지는 대부분 주민 동의율 80%를 넘겼다.

◆ 공사비 증가에 조합 분담금 변수

재건축에 대한 사업성 불안심리가 여전히 높다 보니 1기신도시 개발호재가 큰 힘을 발휘하지 못하는 모양새다.

가장 큰 문제는 공사비가 눈덩이처럼 불고 있다는 점이다. 지난해 전국 재건축, 재개발 등 도시정비사업 평균 공사비는 3.3㎡당 687만5000원으로 집계됐다. 2020년까지만 해도 480만3000원 수준으로 500만원을 밑돌았으나 3년 만에 40% 이상 상승한 것이다. 최근에는 3.3㎡당 1000만원 돌파한 사업장이 상당수다.

게다가 1기신도시는 기존 용적률 200%대에서 400% 이상이 적용되기 때문에 고층 건물로 탈바꿈해야 한다. 초고층 건물은 지진, 풍압에 강한 특수구조물로 설치해야 하고 고가의 건설 장비가 추가로 투입돼 공사비 부담이 더 높다. 공사기간도 상대적으로 더 길다. 사업 규모에 차이가 있으나 시세가 5억원대인 서울 노원구 상계주공5단지의 경우 조합원 분담금이 5억원대로 추산되고 있다. 고공행진 중인 조합원 부담금을 1기 신도시 주민들이 얼마나 동의할지 지켜봐야할 부분이다.

부동산R114 백새롬 리서치팀 책임연구원은 "1기신도시 선도지구 계획이 구체화하면서 유망 단지를 중심으로 거래가 늘고 시세가 상승하고 있다"며 "다만 고금리 장기화, 경기 침체, 공사비 인상 등 외부 변수가 많아 재건축 사업에 대한 투자심리가 빠르게 개선되지 않고 있다"고 말했다. 

leedh@newspim.com

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관세협상 쟁점…쌀·쇠고기·구글지도 [세종=뉴스핌] 최영수 선임기자 = 한미 관세협상이 막판까지 '진통'을 겪고 있다. 오는 8일 1일까지 관세 유예기한이 연장되면서 일단 3주간 시간을 벌었다. 하지만 이견을 좁히지 못한 쟁점이 여전히 남아 있어 앞으로의 협상도 난항이 예상된다. 수차례 협상에도 이견을 좁히지 못한 것은 결국 '비관세장벽' 때문이다. 특히 한국 측이 민감분야로 설정하고 있는 ▲쌀 시장 개방 ▲30개월 이상 쇠고기 수입 허용 ▲구글 정밀지도 반출 허용 등 3가지 쟁점이 분수령이 될 전망이다. ◆ '제조업 협력' 카드 제시했지만…美, 농축산물 개방까지 요구 미국 정부는 오는 8월 1일부터 한국에 대한 품목관세(25%)를 부과할 방침이라고 8일 밝혔다. 도널드 트럼프 대통령은 8일 오전 1시 20분(한국시간) 트루스소셜(Truth Social)을 통해 한국에 대한 상호관세율 및 발효일자 등이 포함된 서한을 공개했다고 밝혔다. 이는 지난 4월 2일 발표한 국가별 관세와 같은 수준이다. 협상 시한이 3주간 연장된 셈이다. 도널드 트럼프 미국 대통령 [사진=로이터 뉴스핌] 한국 정부는 앞서 미국 측에 '제조업 협력 로드맵'을 제시했지만, 이것만으로는 미국 측의 합의를 이끌어내지 못한 것으로 알려졌다. 한국 측이 농축산물 등 민감분야를 사수하면서 '제조업 협력' 카드만으로 협상을 진행해 왔지만, 결국 한계에 봉착한 것 아니냐는 분석이 나온다. 산업부는 "새 정부 출범 이후 짧은 시간동안 국익 최우선 원칙을 갖고 치열하게 협상에 임했으나 현실적으로 모든 이슈들에 대해 합의 도출까지 시간이 부족했다"고 밝혔다. ◆ 자동차·철강 품목관세 인하 vs 농·축산물 개방 '저울질' 한미 간 몇 차례 협상에도 진통을 겪고 있는 이유는 결국 미국 정부가 농축산물 시장까지 요구하고 있기 때문이다. 더불어 한국의 정밀지도를 구글에 허용해 달라는 요구 역시 한국 정부로서는 민감한 쟁점이어서 난항이 예상된다. 한국 정부의 목표는 이 같은 민감분야를 사수하면서 자동차·철강 품목관세를 경쟁국 대비 불리하지 않은 수준으로 인하하는 것이다. 여한구 산업통상자원부 통상교섭본부장은 지난 6일 협상 결과에 대해 "자동차와 철강 등 품목관세 철폐 또는 완화가 반드시 포함돼야 한다"고 못 박았다. 여한구 산업통상자원부 통상교섭본부장(오른쪽)과 제이미슨 그리어(Jamieson Greer) USTR 대표가 5일 오후(현지시간) 미국 워싱턴 D.C.에서 관세협상에 앞서 기념사진을 찍고 있다. [사진=산업통상자원부] 2025.07.06 dream@newspim.com 문제는 농업계와 소관부처(농림축산식품부)를 어떻게 설득하느냐다. 과거 정부도 쌀 시장 개방과 쇠고기 수입을 검토했다가 강한 저항에 부딪혀 보류한 바 있다. 정부 안팎에서는 품목관세를 완전히 철폐하는 조건이라면 농축산물 시장을 개방하는 것도 고려해 볼만하다는 분위기가 읽힌다. 산업부는 8일 미국 정부의 발표에 대해 "미국 측의 주된 관심사인 무역적자 해소를 위한 국내 제도 개선, 규제 합리화 등과 함께, 양국 간 제조업 르네상스 파트너십을 통해 핵심산업 도약의 기회로 활용할 계획"이라고 밝혔다. 이는 한국 측의 요구대로 자동차, 철강 등 품목관세를 원하는 수준으로 인하(철폐)될 경우, 미국 측이 요구하고 있는 비관세장벽 개선에 대해서도 전향적으로 검토할 수 있다는 뜻으로 해석된다. 결국 품목관세 철폐와 비관세장벽 개선 두 가지 요소를 놓고 얼마나 균형적이고 합리적이 수준으로 타결되느냐가 관건이 될 전망이다. 한국 정부가 '상호호혜적이고 균형적인 협상'을 기본 원칙으로 내세우는 것도 이 때문이다. 산업부는 "관세로 인한 불확실성을 조속히 해소하기 위해 남은 기간 동안 상호 호혜적인 협상결과 도출을 위해 협상에 박차를 가할 것"이라고 강조했다. dream@newspim.com 2025-07-08 11:38
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