도시정비형 재개발사업 선정시 용적률 등 인센티브 가능
도심부 주거비율 상향-입체공원 등 시험장 될 것
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울시가 옛 동대문운동장인 동대문디자인플라자(DDP) 일대에 대한 재개발 마스터플랜 수립에 나서면서 사업 속도에 관심이 높아지고 있다.
날로 심해지는 도심권 공동화(空洞化)를 막기 위해 이 일대에 주거 비율을 높이고 도심권 최대 랜드마크로 육성한다는 청사진을 제시할 예정이다.
다만 DDP일대 상권은 위축됐을 뿐 세운상가군(群)처럼 노후화로 '죽은 상권'이 된 것은 아니기 때문에 본격적인 재개발사업이 추진되기까지는 꽤 오랜 시간이 필요할 전망이다. 더욱이 재정비촉진지구(옛 뉴타운)가 아니기 때문에 추가 인센티브가 없다는 점도 사업 활성화에 걸림돌로 예상된다.
13일 정비업계에 따르면 마스터플랜(기본계획) 수립이 시작된 동대문 DDP일대 재정비사업은 주거비율 도입 측면에서 정비업계와 조합원이 될 토지 등 소유자들에게 관심을 끌 수 있을 것으로 분석된다. 다만 재개발에 관한 밑그림 차원에서 거론된 것인 만큼 실제 사업이 진행되기까지는 더 오랜 시간이 필요하다는 진단이 나온다.
서울시는 침체된 동대문디자인플라자(DDP) 일대를 되살리기 위한 재정비 사업 마스터플랜인 'DDP 일대 정비예정구역 정비구역 지정 및 정비계획 수립' 용역에 착수한다. 마스터플랜 수립을 토대로 과거의 명성을 잃은 동대문디자인플라자(DDP) 일대 상권을 활성화하는 한편 새로운 공간으로의 재편을 추진한단 방침이다. 용역은 내달 시작해 내년 연말 마무리할 계획이다. 마스터플랜에 따라 이 일대는 도시정비형 재개발사업이 추진될 예정이다.
앞서 시는 '2040 서울도시기본계획'에서 DDP 일대를 복합문화축으로 정하고 '2030 도시주거환경정비 기본계획'에 따라 동대문 일대 노후 지역을 체계적으로 정비하기 위해 해제됐던 정비예정구역을 재지정한 바 있다. DDP를 중심으로 한 패션·뷰티산업 활성화를 위한 노력의 일환이다.
마스터플랜의 방향은 '직·주·락(職·住·樂)이 갖춰진 활력 넘치는 공간'이다. 특히 서울시는 주거도입 방침을 강하게 밝히고 있다. 오세훈 서울시장은 지난 1월 규제철폐 혁신안을 발표하며 도심부에서 주상복합 건물을 지을 때 주거 비율을 높일 것을 천명한 바 있다.
서울시는 도심공동화를 막기 위해 주거비율 상향을 추진한다. DDP일대 도시정비형 재개발사업은 이같은 주거비율 상향이 기본계획부터 포함될 것으로 예측된다. 이를 위해 시는 주거환경 개선에 심혈을 기울인다는 방침이다. 일단 이 일대는 공원녹지가 총면적 1만6732㎡인 훈련원공원 하나 뿐이다. 시는 재개발과정에서 녹지를 확충해 주거 쾌적성을 높이고 특히 최근 발표한 입체공원이 좋은 수단이 될 것으로 예상된다.
다만 실제적인 사업 착수까지는 꽤 오랜 시간이 걸릴 것이란 전망이다. 서울시 DDP 일대 정비 예정구역에서 도매업 지역은 활발한 활동이 이뤄지고 있지만 소매업은 침체가 가속화되는 것으로 판단하고 있다. 이에 따라 소매업 중심인 DDP 서편 일대의 정비사업이 우선 착수 될 것으로 내다 보고 있다.
이번 정비예정구역에 포함되는 건물 가운데는 지난 1990년대 후반 입주한 현대아울렛 동대문점, 밀리오레, 두산타워 등이 있다. 다만 이들 지역도 일부 침체된 면은 있지만 활발한 상업활동이 이뤄지고 있는 만큼 이른 시기에 정비사업을 착수할 가능성은 낮다. 이에 따라 정비예정구역 내 상업시설이 아닌 노후 저층 주택부터 재개발사입이 이뤄질 것으로 예측된다.
또한 이전이 확정된 국립의료원부지도 정비예정구역에 포함돼 있어 서울시의 재개발 참여가 있을 것으로 예정된다. 국립의료원부지는 병원 이전 직후 도시계획시설 병원용지에서 해제된다.
서울시 관계자는 "DDP 일대 정비사업에 대한 청사진을 제시하는 만큼 실제 사업이 빨리 진행될 것이란 생각은 않는다"면서 "일단 정비예정구역에 포함되는 저층 노후 빌라 등 주거 상업이 혼재된 지역의 개발 사업이 먼저 추진될 것"이라고 말했다.
반면 아직은 사업 인센티브 방안이 없다. 세운상가군처럼 재정비촉진지구로 지정되면 용적률 인센티브를 받을 수 있기 때문에 사업성이 높아진다. 하지만 이번 DDP 일대 마스터플랜은 기존 법령에 따라 진행되기 때문에 향후 사업성 제고를 위한 계획 변경이 이어질 것으로 예측된다.
한 정비업계 관계자는 "오세훈 서울시는 최근 도심부 정비사업 활성화를 위해 용적률을 높이고 주거비율을 상향하는 제도를 도입하고 있다"면서 "DDP 일대 재정비사업에서도 이같은 인센티브가 철저히 반영돼야 사업이 활성화될 수 있을 것"이라고 말했다. 이어 그는 "의류 테마상가보다 먼저 재개발사업이 이뤄질 노후 빌라 등을 마중물 삼아 도시정비형 재개발사업지구로 지정해 각종 건축 인센티브를 줘야할 것"이라고 덧붙였다.
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