[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울 아파트 분양가가 최근 3년간 가파르게 오르며 3.3㎡당 6000만원에 가까워진 것으로 나타났다. 한강 이남과 이북, 강남3구(강남·서초·송파구)와 비강남권 간 격차가 커지면서 입지별로 재편되는 모습이다.

9일 우리은행 부동산리서치랩이 부동산R114 자료를 재구성한 결과, 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 2023년 3553만원에서 2026년 5905만원으로 상승했다. 3년 동안 약 66% 오른 수준이다.

연도별로 보면 2024년 4818만원에서 2025년 5131만원으로 매년 상승했다. 특히 2024년에는 전년 대비 36% 급등했고 2025년에는 6% 오르며 상승 폭이 둔화했지만, 2026년 다시 15% 뛰었다.

분양가 상승의 배경에는 공사비와 인건비, 토지비 등 공급비용 부담이 자리하고 있다. 최근 서울 분양시장은 비용 상승만으로 설명하기 어려운 지역별 격차도 함께 나타나고 있다. 같은 서울 안에서도 한강 이남과 한강 이북, 강남3구와 그 외 지역의 분양가 흐름이 다른 속도로 움직이고 있어서다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울 전체가 같은 흐름을 보인 것은 아니었다"며 "지역별로 분양가 상승 속도에 차이가 나타나면서 가격 격차도 확대됐다"고 말했다.

한강을 기준으로 한 분양가 격차는 최근 몇 년 사이 크게 벌어졌다. 2023년 한강 이남의 3.3㎡당 아파트 분양가는 3692만원, 한강 이북은 3498만원으로 격차가 194만원에 그쳤다. 2024년에는 한강이남 5764만원, 한강이북 4216만원으로 격차가 1548만원까지 확대됐다.

2025년에는 한강이남 5345만원, 한강이북 4468만원으로 차이가 877만원으로 줄었지만 2026년 다시 벌어졌다. 2026년 한강이남의 3.3㎡당 평균 분양가는 6467만원, 한강이북은 5122만원으로 격차는 1345만원을 기록했다.

한강이남 분양가 상승에는 강남3구를 비롯해 동작구, 영등포구 등 정비사업을 통한 고가 분양 단지 공급이 집중된 영향이 컸다. 2026년 기준 동작구의 3.3㎡당 분양가는 7844만원으로 집계됐다. 서초구도 7842만원이었다. 영등포구는 5353만원, 강서구는 3774만원으로 나타났다.

한강 이북에도 용산구, 성동구, 마포구 등 분양가를 끌어올리는 핵심 입지가 포진해 있다. 서울 외곽 지역과의 가격 편차가 커 평균 분양가를 밀어 올리는 힘은 한강 이남보다 제한적이었던 것으로 풀이된다.

강남3구와 그 외 지역의 격차도 뚜렷해졌다. 2023년 강남3구의 3.3㎡당 분양가는 3598만원, 강남3구 외 지역은 3552만원으로 격차가 46만원에 그쳤다. 2024년 강남3구 분양가가 6433만원으로 뛰면서 강남3구 외 지역 4237만원과의 차이는 2196만원으로 벌어졌다.

다음 해에는 격차가 더 확대됐다. 강남3구의 3.3㎡당 분양가는 7399만원, 강남3구 외 지역은 4012만원으로 차이가 3387만원에 달했다. 올해의 경우 강남3구 7842만원, 강남3구 외 지역 5847만원으로 격차가 1995만원으로 줄었지만 여전히 2000만원 안팎의 차이를 유지했다.

이는 강남권 분양가가 내려갔다기보다 비강남 핵심지역에서도 고분양가 단지가 잇따라 등장한 영향으로 해석된다. 함 랩장은 "서울의 분양가격 지도가 강남 중심에서 주변 한강 벨트 핵심 입지로 확산하고 있다"며 "입지 선호가 뚜렷해질수록 한강 이남과 한강 이북, 강남3구와 그 외 지역 간 분양가 격차가 유지될 가능성이 있다"고 분석했다.

당분간 서울 아파트 분양가는 높은 수준을 유지할 가능성이 제기된다. 고유가에서 파생된 공사비 부담이 쉽게 가라앉지 않고 있고, 서울 신규 공급이 정비사업 중심으로 이어지는 만큼 분양가를 낮추기 어려운 구조가 지속되고 있어서다. 함 랩장은 "입지 선호가 지속될 경우 한강이남과 이북, 강남3구와 비강남권 간 분양가 격차도 이어질 것"이라고 전망했다.

Q. 서울 아파트 평균 분양가는 얼마나 올랐나요?

A. 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 2023년 3553만원에서 2026년 5905만원으로 올랐습니다. 3년 동안 약 66% 상승한 수준입니다.

Q. 서울 분양가가 오른 주요 배경은 무엇인가요?

A. 공사비와 인건비, 토지비 등 공급비용 부담이 커진 영향이 큽니다. 여기에 정비사업 중심의 공급 구조와 고가 분양 단지 증가가 더해지면서 분양가 상승세가 이어지고 있습니다.

Q. 한강 이남과 한강 이북의 분양가 격차는 어떻게 변했나요?

A. 2023년에는 한강 이남과 이북의 3.3㎡당 분양가 차이가 194만원에 그쳤습니다. 그러나 2026년에는 한강 이남 6467만원, 한강 이북 5122만원으로 격차가 1345만원까지 벌어졌습니다.

Q. 강남3구와 그 외 지역의 분양가 차이는 어느 정도인가요?

A. 2026년 기준 강남3구의 3.3㎡당 분양가는 7842만원, 강남3구 외 지역은 5847만원으로 집계됐습니다. 격차는 1995만원으로, 여전히 2000만원 안팎의 차이를 보이고 있습니다.

Q. 앞으로 서울 분양가는 어떻게 전망되나요?

A. 서울 아파트 분양가는 당분간 높은 수준을 유지할 가능성이 큽니다. 공사비 부담이 쉽게 낮아지기 어렵고, 신규 공급이 정비사업 중심으로 이어지면서 입지별 분양가 격차도 계속될 것으로 전망됩니다.

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