[뉴스핌=이동훈 기자] 서울 강남 재건축 사업이 속속 추진돼 투자에 관심이 쏠리고 있다.
특히 정부의 ‘8.28 전월세 대책’으로 주택경기가 풀리는 조짐을 보이고 있어 재건축 예정단지에 투자가 이어질 지 주목된다.
전문가들은 자금력이 넉넉한 투자자라면 노른자위 재건축단지를 매입하기에 괜찮은 시기라고 진단한다. 시세가 고점대비 20~30% 하락해 비용부담이 과거에 비해 줄었고 향후 부동산경기가 호전될 가능성이 높다는 이유에서다.
다만 재건축 사업은 정비구역지정부터 입주까지 7~10년이 소요돼 장기적인 투자가 뒷받침돼야 한다.
위험부담을 줄이고 싶은 실수요자의 경우 사업 막바지 단계인 관리처분인가 이후나 일반분양 물량을 매입하는 것도 고려해볼만 하다. 이미 일반분양가에 재건축 호재가 상당부분 반영돼 차익이 크지 않지만 2~3년 후 바로 입주가 가능하다는 장점이 있다.
◆사업 초기단계에 투자해야 차익 커
재건축 투자로 가장 높은 수익을 기대할 수 있는 시기는 사업초기 단계에 뛰어드는 것이다. 이중 정비구역 지정 이후 본격적인 사업이 추진되는 추진위원회 구성단계가 투자에 적기라고 전문가들은 조언한다.
재건축 사업 초기에는 사업이 늦춰질 가능성이 있어 시세가 급격히 뛰지 않는다. 이후 조합 설립과 사업시행, 관리처분 등의 단계를 거치며 가격이 상승곡선을 그린다.
임채우 국민은행 부동산 PB팀장은 “안전진단 통과 전에 매입하면 가장 싸게 살 수 있지만 위험부담도 높은 시기다”며 “조합설립 이후엔 가격이 많이 뛰기 때문에 사업이 가시권에 접어드는 추진위원회인가 전후가 적당한 타이밍”이라고 말했다.
강남권 유망단지들은 사업 속도가 많이 진행됐지만 매수 타이밍이 아직 끝나지 않았다는 시각이 많다. 시세가 고점대비 20~30% 빠졌고 재건축 종료까지 5년 넘게 걸리기 때문이다.
임 PB팀장은 “조합설립을 추진중인 개포주공1단지와 잠실주공5단지는 그동안 시세 하락분을 감안할 때 투자처로 괜찮은 단지”라며 “다만 사업이 단기간에 끝나기 어렵기 때문에 향후 시장 환경이 나빠질 가능성은 감안해야 한다”고 설명했다.
◆실수요자, 재건축 일반분양도 매력적
강남 입성을 노리는 실수요자는 재건축 일반분양에 관심을 가져볼만 하다는 것이 전문가들의 분석이다. 보통 재건축 일반분양분은 주변 시세와 비슷하거나 보다 낮게 책정된다. 또 분양 후 입주때까지 2년 밖에 걸리지 않기 때문에 계획적인 투자도 가능하다.
강남권 재건축단지 가운데에선 연내 2800여가구가 분양된다. 이중 1100여가구가 일반분양분이다.
서초동에선 신반포1차 1487가구 중 667가구가 일반분양된다. 잠원동 대림아파트는 843가구 중 126가구, 논현동 경복아파트가 368가구 중 56가구, 도곡동 동신아파트가 110가구 중 15가구를 일반에 선보인다.
잠원동 인근 행운공인중개소 실장은 “재건축 일반분양에는 공격적인 투자자보단 실수요층이 관심을 많이 보이고 있다”며 “일반물량 분양가가 주변시세와 큰 차이는 없지만 새 아파트라는 이점이 있어 향후 다른 아파트보다 가격 상승이 더 빨라질 수 있다”고 말했다.
◆재건축 투자는 ‘장기 레이스’
재건축 투자의 가장 큰 복병은 사업 지연이다. 사업진행이 순탄치 않은 단지가 많다. 각 사업 추진 단계마다 조합원의 동의를 얻어야 하기 때문이다. 서울시가 건축규모(층수, 용적률)를 옥죄고 있어 건축심의를 받는 과정에서도 진통이 따른다.
이런 이유로 지난 2000년대 초부터 재건축 바람이 불었던 잠실주공5단지와 개포주공1단지는 10년여가 지난 지금도 추진위 단계에 머물러 있다.
때문에 본인의 자금 회전 상황을 면밀히 살피고 긴 안목으로 재건축 시장에 접근해야 한다는 게 업계의 조언이다.
이남수 신한은행 서초지점 PB센터장은 “‘8.28대책’ 이후 투자심리가 개선되고 있지만 재건축사업은 추진 기간이 최소 7년 이상 소요되기 때문에 장기적인 안목으로 접근해야 한다”며 “과거처럼 재건축 이슈로 시세가 급등할 가능성도 낮아 기대수익률을 보수적으로 책정할 필요가 있다”고 설명했다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)
