[편집자] 문재인 정부가 11월 9일로 임기 5년의 반환점에 섭니다. "잘못된 관행과의 과감한 결별"이란 취임사로 시작한 '문재인의 2년 6개월'은 소득주도성장과 한반도 평화프로세스, 두 축으로 야심차게 출발했지만 경제와 남북문제 모두 답답한 흐름인 것도 현실입니다. 종종 피로감도 엿보입니다. 과연 후반 레이스는 어떨지 종합뉴스통신 뉴스핌이 문재인 정부의 나머지 절반을 짚어봅니다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 오는 9일 문재인 정부가 5년 임기의 반환점을 맞는다. 이 기간에 문 정부는 부동산 규제책만 11개를 내놓았지만 되레 서울 아파트값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다. 한강변 강남 아파트값이 3.3㎡(평)당 1억원을 돌파했다는 얘기가 심심치 않게 들린다.

문 정부의 부동산 정책이 과거 노무현 정부의 정책 실패를 되풀이한다는 비판을 받는 이유다. 부동산정책이 중대한 변화를 맞지 않으면 임기 후반부에도 서울 집값이 고공행진할 것으로 전망되고 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2019.11.08 sungsoo@newspim.com

8일 부동산업계에 따르면 부동산 전문가들은 서울 집값 안정을 위한 근본적 대책으로 주택공급을 늘려야 한다고 진단한다. 또한 부동산 거래 활성화를 위해 실수요자들에게 대출규제를 완화하고 다주택자들에겐 양도소득세를 낮춰줘야 한다는 입장이다. 

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(필명 빠숑)은 "서울 아파트는 서울 시민뿐만 아니라 전 국민이 다 수요층에 포함된다"며 "서울 집값을 안정화하려면 정부가 시장에 매물이 많이 나올 만한 환경을 만들어줘야 한다"고 말했다.

이어 "다주택자들이 집을 팔 수 있도록 양도소득세를 비롯한 거래세를 낮춰줘야 한다"며 "현금이 부족한 신혼부부와 무주택자인 실수요자들도 집을 살 수 있게끔 대출지원을 해야 한다"고 말했다.

주택수요를 억제하는 부동산 규제뿐만 아니라 근본적으로 공급확대에 치중해야 한다는 의견이 많았다.

신태수 지존 대표는 "문 정부가 임기 후반부에도 부동산 규제기조를 이어간다면 시장은 더 왜곡되고 서민들의 내집 마련은 더 어려워진다"며 "서울 집값 안정화를 위해서는 주택공급을 확대해야 하며 도시재생을 비롯해 수요가 있는 지역을 개발해야 한다"고 강조했다.

문 정부 기간에 서울 집값이 오른 것은 원인 진단을 잘못한 데 따른 정책 실패라는 분석도 있었다. 국토교통부가 애초에 집값 상승의 책임을 다주택자에게 돌린 것이 시장을 더 왜곡시켰다는 의견이다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "김현미 국토교통부 장관이 취임할 당시 주택을 5채 이상 가진 투기꾼들이 집값을 다 올려놓았다고 언급했다"며 "하지만 투기꾼이 아무리 많아도 서울 집값을 5~10%나 올릴 수는 없다는 점에서 국토부 장관의 진단에 다소 무리가 있었다"고 말했다.

이어 "정부가 8.2 부동산대책을 발표하기까지 1년간 서울 집값이 올랐던 것은 거시경제나 유동성 때문이 아니라 정부 정책에 따른 부작용이 나타난 것으로 보인다"며 "정부가 시장 여건을 감안하지 않고 정책을 펼친 결과 시장가격에 나쁜 영향을 초래한 것"이라고 말했다.

현 정부의 정책기조가 유지된다면 내년 서울 집값이 큰 폭 오를 수 있다는 우려도 제기됐다. 서울 주택공급 부족이라는 문제가 근본적으로 해결되지 않는 한 저금리로 늘어난 시중 유동자금이 다시 주택시장으로 흘러갈 수밖에 없다는 전망이다.

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "서울에서 9억원 이하 중소형 아파트시장은 여전히 강세인 반면 일부 지역을 제외한 수도권 외곽 및 지방 아파트시장은 약세를 보일 것"이라며 "저금리로 부동산에 투자될 수 있는 자금이 늘어나 수익형 부동산에 대한 관심도 높아질 것"이라고 내다봤다.

김학렬 소장은 "만약 박원순 시장이 차기 대통령선거를 노리고 내년 여의도·용산 마스터플랜을 추진한다면 이들 지역 집값은 폭등할 수 있다"며 "공급이 부족한 강남도 집값이 소폭 떨어졌다가 더 크게 오르는 패턴을 내년에도 반복할 것"이라고 말했다.

특히 민간택지 분양가상한제를 비롯해 정부가 추진하는 여러 부동산 정책이 과연 서민과 실수요자 보호라는 취지에 맞는지 재검토해야 한다는 의견도 있었다.

강성훈 한양대학교 교수는 "분양가상한제는 실질적으로 로또분양을 양산한다"며 "특히 증여로 현금을 보유한 사람이나 고소득자를 비롯한 현금부자, 청약점수가 높은 사람들이 청약에 당첨될 가능성이 높아진다"고 말했다.

이어 "정부는 분양가상한제 혜택이 정말 주택이 필요한 사람들에게 돌아가는지를 고민해야 한다"며 "(규제 여파로) 주택공급이 제대로 이뤄지지 않으면 매맷값은 안정되더라도 전월세 가격이 크게 변동할 위험이 있다"고 덧붙였다.

김학렬 소장은 "정부가 최근 실시한 분양가상한제로 서울 아파트 분양가가 싸진다면 부산, 제주를 비롯한 지방 뿐 아니라 해외에서도 수요가 몰리게 될 것"이라며 "또한 상한제 부작용으로 주택공급이 줄어들면 향후 10년간 신축아파트와 갓 입주한 준(準)신축 아파트는 부르는 게 값이 될 수도 있다"고 말했다.

부동산시장의 균형적 발전을 위해 낙후지역 개발 및 투자에 세제혜택을 주는 '오퍼튜니티 존'(Opportunity Zones) 도입을 고려해야 한다는 의견도 나왔다. 오퍼튜니티 존은 개발되지 않은 지역에 투자해 지역 경제를 활성화하는 정책이다.

이를 위해 투자자에게 감세 또는 거의 완전 면세에 가까운 혜택을 준다. 각 주의 주지사가 지역을 지정하는 이 정책은 빈곤지역 개발에 획기적인 돌파구가 될 것으로 기대하고 있다.

심교언 교수는 "도널드 트럼프 행정부의 '오퍼튜니티 존'과 같은 파격적 시도를 하는 것도 고려해야 한다"고 말했다. 건설업계 관계자는 "부동산시장은 시장 상황에 맡기는 쪽으로 선회하는 한편 지역경제 활성화를 위해 거제, 울산처럼 주택시장이 침체된 지역에 지원책을 줘야 한다"고 말했다.

또한 부동산정책 관련 정부 부처 간 조화가 필요하다는 지적도 나왔다. 앞서 국토부와 기획재정부는 분양가상한제 실시를 놓고 미묘한 입장차를 보여 시장에 혼선을 준다는 비판을 받았다. 이밖에도 삼성동 글로벌비지니스센터(GBC) 착공을 비롯한 여러 정책에서 정부 부처가 상반된 입장을 드러내기도 했다.

심 교수는 "우리나라는 국가 전체를 바라보는 정부와 부동산시장만 보는 정부가 서로 엇박자를 내고 있다"며 "GBC가 완공되면 경제성장 및 고용창출 효과를 기대할 수 있지만 국토부가 삼성동 주변 집값이 오른다는 이유로 사업에 제동을 걸었던 점이 그 사례"라고 말했다.

이밖에 정부가 부동산 규제를 줄이고 주택업계 신성장동력 발굴을 지원하길 바라는 목소리가 높았다. 주택산업은 사물인터넷(IoT), 인공지능(AI)과 같은 4차 산업혁명 플랫폼과 결합할 수 있는 산업인 만큼 다양한 연관산업 발전 방안을 고민해야 한다는 의견이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "스마트홈이나 프롭테크 산업의 중심에는 '집'이 있다"며 "집 자체가 4차 산업혁명의 플랫폼 역할을 하는 동시에 loT와 AI, 3차원(3D) 모델링, 빅데이터를 비롯한 다양한 산업발전의 구심점 역할을 하고 있다"고 말했다.

이어 "정부는 주택을 매개로 한 다양한 연관산업 발전방안을 고민해야 한다"며 "이에 따른 포괄적 경제효과가 얼마나 되는지를 추정할 필요가 있다"고 조언했다.

sungsoo@newspim.com