[文정부 반환점] 전문가들 "임기 후반부도 집값 오를 것…해법은 규제완화"

기사입력 : 2019년11월08일 10:25

최종수정 : 2019년11월08일 10:25

"서울 집값 안정 위한 근본적 대책, 주택공급 확대"
"매물 확대 위해 양도세 낮춰야…대출규제도 완화"
"정부부처 조화…4차산업 연관산업 발전 고민해야"

[편집자] 문재인 정부가 11월 9일로 임기 5년의 반환점에 섭니다. "잘못된 관행과의 과감한 결별"이란 취임사로 시작한 '문재인의 2년 6개월'은 소득주도성장과 한반도 평화프로세스, 두 축으로 야심차게 출발했지만 경제와 남북문제 모두 답답한 흐름인 것도 현실입니다. 종종 피로감도 엿보입니다. 과연 후반 레이스는 어떨지 종합뉴스통신 뉴스핌이 문재인 정부의 나머지 절반을 짚어봅니다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 오는 9일 문재인 정부가 5년 임기의 반환점을 맞는다. 이 기간에 문 정부는 부동산 규제책만 11개를 내놓았지만 되레 서울 아파트값은 하늘 높은 줄 모르고 치솟았다. 한강변 강남 아파트값이 3.3㎡(평)당 1억원을 돌파했다는 얘기가 심심치 않게 들린다.

문 정부의 부동산 정책이 과거 노무현 정부의 정책 실패를 되풀이한다는 비판을 받는 이유다. 부동산정책이 중대한 변화를 맞지 않으면 임기 후반부에도 서울 집값이 고공행진할 것으로 전망되고 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2019.11.08 sungsoo@newspim.com

8일 부동산업계에 따르면 부동산 전문가들은 서울 집값 안정을 위한 근본적 대책으로 주택공급을 늘려야 한다고 진단한다. 또한 부동산 거래 활성화를 위해 실수요자들에게 대출규제를 완화하고 다주택자들에겐 양도소득세를 낮춰줘야 한다는 입장이다.

김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(필명 빠숑)은 "서울 아파트는 서울 시민뿐만 아니라 전 국민이 다 수요층에 포함된다"며 "서울 집값을 안정화하려면 정부가 시장에 매물이 많이 나올 만한 환경을 만들어줘야 한다"고 말했다.

이어 "다주택자들이 집을 팔 수 있도록 양도소득세를 비롯한 거래세를 낮춰줘야 한다"며 "현금이 부족한 신혼부부와 무주택자인 실수요자들도 집을 살 수 있게끔 대출지원을 해야 한다"고 말했다.

주택수요를 억제하는 부동산 규제뿐만 아니라 근본적으로 공급확대에 치중해야 한다는 의견이 많았다.

신태수 지존 대표는 "문 정부가 임기 후반부에도 부동산 규제기조를 이어간다면 시장은 더 왜곡되고 서민들의 내집 마련은 더 어려워진다"며 "서울 집값 안정화를 위해서는 주택공급을 확대해야 하며 도시재생을 비롯해 수요가 있는 지역을 개발해야 한다"고 강조했다.

문 정부 기간에 서울 집값이 오른 것은 원인 진단을 잘못한 데 따른 정책 실패라는 분석도 있었다. 국토교통부가 애초에 집값 상승의 책임을 다주택자에게 돌린 것이 시장을 더 왜곡시켰다는 의견이다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "김현미 국토교통부 장관이 취임할 당시 주택을 5채 이상 가진 투기꾼들이 집값을 다 올려놓았다고 언급했다"며 "하지만 투기꾼이 아무리 많아도 서울 집값을 5~10%나 올릴 수는 없다는 점에서 국토부 장관의 진단에 다소 무리가 있었다"고 말했다.

이어 "정부가 8.2 부동산대책을 발표하기까지 1년간 서울 집값이 올랐던 것은 거시경제나 유동성 때문이 아니라 정부 정책에 따른 부작용이 나타난 것으로 보인다"며 "정부가 시장 여건을 감안하지 않고 정책을 펼친 결과 시장가격에 나쁜 영향을 초래한 것"이라고 말했다.

현 정부의 정책기조가 유지된다면 내년 서울 집값이 큰 폭 오를 수 있다는 우려도 제기됐다. 서울 주택공급 부족이라는 문제가 근본적으로 해결되지 않는 한 저금리로 늘어난 시중 유동자금이 다시 주택시장으로 흘러갈 수밖에 없다는 전망이다.

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 "서울에서 9억원 이하 중소형 아파트시장은 여전히 강세인 반면 일부 지역을 제외한 수도권 외곽 및 지방 아파트시장은 약세를 보일 것"이라며 "저금리로 부동산에 투자될 수 있는 자금이 늘어나 수익형 부동산에 대한 관심도 높아질 것"이라고 내다봤다.

김학렬 소장은 "만약 박원순 시장이 차기 대통령선거를 노리고 내년 여의도·용산 마스터플랜을 추진한다면 이들 지역 집값은 폭등할 수 있다"며 "공급이 부족한 강남도 집값이 소폭 떨어졌다가 더 크게 오르는 패턴을 내년에도 반복할 것"이라고 말했다.

특히 민간택지 분양가상한제를 비롯해 정부가 추진하는 여러 부동산 정책이 과연 서민과 실수요자 보호라는 취지에 맞는지 재검토해야 한다는 의견도 있었다.

강성훈 한양대학교 교수는 "분양가상한제는 실질적으로 로또분양을 양산한다"며 "특히 증여로 현금을 보유한 사람이나 고소득자를 비롯한 현금부자, 청약점수가 높은 사람들이 청약에 당첨될 가능성이 높아진다"고 말했다.

이어 "정부는 분양가상한제 혜택이 정말 주택이 필요한 사람들에게 돌아가는지를 고민해야 한다"며 "(규제 여파로) 주택공급이 제대로 이뤄지지 않으면 매맷값은 안정되더라도 전월세 가격이 크게 변동할 위험이 있다"고 덧붙였다.

김학렬 소장은 "정부가 최근 실시한 분양가상한제로 서울 아파트 분양가가 싸진다면 부산, 제주를 비롯한 지방 뿐 아니라 해외에서도 수요가 몰리게 될 것"이라며 "또한 상한제 부작용으로 주택공급이 줄어들면 향후 10년간 신축아파트와 갓 입주한 준(準)신축 아파트는 부르는 게 값이 될 수도 있다"고 말했다.

부동산시장의 균형적 발전을 위해 낙후지역 개발 및 투자에 세제혜택을 주는 '오퍼튜니티 존'(Opportunity Zones) 도입을 고려해야 한다는 의견도 나왔다. 오퍼튜니티 존은 개발되지 않은 지역에 투자해 지역 경제를 활성화하는 정책이다.

이를 위해 투자자에게 감세 또는 거의 완전 면세에 가까운 혜택을 준다. 각 주의 주지사가 지역을 지정하는 이 정책은 빈곤지역 개발에 획기적인 돌파구가 될 것으로 기대하고 있다.

심교언 교수는 "도널드 트럼프 행정부의 '오퍼튜니티 존'과 같은 파격적 시도를 하는 것도 고려해야 한다"고 말했다. 건설업계 관계자는 "부동산시장은 시장 상황에 맡기는 쪽으로 선회하는 한편 지역경제 활성화를 위해 거제, 울산처럼 주택시장이 침체된 지역에 지원책을 줘야 한다"고 말했다.

또한 부동산정책 관련 정부 부처 간 조화가 필요하다는 지적도 나왔다. 앞서 국토부와 기획재정부는 분양가상한제 실시를 놓고 미묘한 입장차를 보여 시장에 혼선을 준다는 비판을 받았다. 이밖에도 삼성동 글로벌비지니스센터(GBC) 착공을 비롯한 여러 정책에서 정부 부처가 상반된 입장을 드러내기도 했다.

심 교수는 "우리나라는 국가 전체를 바라보는 정부와 부동산시장만 보는 정부가 서로 엇박자를 내고 있다"며 "GBC가 완공되면 경제성장 및 고용창출 효과를 기대할 수 있지만 국토부가 삼성동 주변 집값이 오른다는 이유로 사업에 제동을 걸었던 점이 그 사례"라고 말했다.

이밖에 정부가 부동산 규제를 줄이고 주택업계 신성장동력 발굴을 지원하길 바라는 목소리가 높았다. 주택산업은 사물인터넷(IoT), 인공지능(AI)과 같은 4차 산업혁명 플랫폼과 결합할 수 있는 산업인 만큼 다양한 연관산업 발전 방안을 고민해야 한다는 의견이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "스마트홈이나 프롭테크 산업의 중심에는 '집'이 있다"며 "집 자체가 4차 산업혁명의 플랫폼 역할을 하는 동시에 loT와 AI, 3차원(3D) 모델링, 빅데이터를 비롯한 다양한 산업발전의 구심점 역할을 하고 있다"고 말했다.

이어 "정부는 주택을 매개로 한 다양한 연관산업 발전방안을 고민해야 한다"며 "이에 따른 포괄적 경제효과가 얼마나 되는지를 추정할 필요가 있다"고 조언했다.

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광복군, 일본군 무장해제 "항복사실 모르느냐? 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 우리는 그들에게 전의(戰意)가 없는 것을 보이기 위해 기관단총을 모두 어깨에 걸쳤다. 그러고도 만일을 위해서 각각 산개하면서 뛰어내리기 시작했다. 드디어 내 차례가 왔다. 몸을 날렸다. 아. 그때 그 바람 냄새, 그 공기의 열기, 아른대는 포플러의 아지랑이, 그리고는 아무것도 순간적이었지만 보이지 아니했다. 그러나 어쩐 일인가? 우리 주변엔 돌격 태세에 착검한 일본군이 포위하고 있었다. 워커 구두 밑의 여의도 모래가 발을 구르게 했다. 코끼리 콧대 같은 고무관을 제독총에 연결한 험상궂은 방독면을 뒤집어쓴 일본군이 차차 비행기를 중심으로 원거리 포위망을 좁혀오고 있었다. 너무나도 위험한 상황이었다. 이것이 그리던 조국 땅을 밟고 처음 맞은 분위기였다. 동지들은 눈빛을 무섭게 빛내면서 사주경계를 했다. 그러나 아직 기관단총을 거머쥐지는 아니했다. 여의도의 공기가 움직이지 않는 고체처럼 조여들어 왔다. 뿐만 아니었다. 타고 온 C46형 수송기로부터 한 50여m 떨어진 곳의 격납고 앞에는 실히 1개 중대나 되는 군인들이 일본도를 뽑아 든 한 장교에게 인솔되어 정렬해 있었다. 그 앞에는 고급장교인 듯한 자들이 한 줄 또 섰고, 장군 몇 명도 있는 듯했다. 그러나 무엇보다도 8월 18일 한낮의 그 뜨거운 여의도 열기가 우리를 더욱 긴장시켰다. 격납고 뒤에까지 무장한 군인이 대기하고 있었다. 중형전차의 기관포도 이쪽을 향하고 있었다. 환호하는 광복군. [사진= 국사편찬위원회] 비행장 아스팔트 위엔 한여름의 복사열이 그 위기의 긴장처럼 이글대고 있었다. 어느새 우리는 땀에 젖어 있었다. 기막힌 침묵이 십여 분이나 지났다. 그러나 그들은 어떤 행동도 취해 오지 않았다. 마침내 우리가 발걸음을 옮겼다. 우리는 일본군 고급 장교들이 늘어선 쪽으로 한걸음 씩 움직였다. 각자 산개, 조심하라! 누군가가 이렇게 나직하게 말했다. 서해 연안으로 비행기가 고도를 낮출 때 누군가가 유서를 쓰던 일이 이 순간 내 머릿속에서 상기되었다. 일본군 병사들은 우리가 다가서자 의외로 포위망을 풀 듯이 비켜섰다. 우리는 아직 기관단총을 어깨에 멘 그대로였다. 일본군이 길을 열어주자, 그들도 일본군 육군 중장을 선두로 한 장교단이 우리 쪽으로 오기 시작했다. 그가 바로 조선주차군사령관 죠오쯔끼(上月良夫)였다. 쬬오쯔기는 그의 참모장 이하라 소장과 나남 사단장과 참모들을 뒤로 거느렸다. 우리도 좌우로 벌려 섰다. 쬬오쯔기가 「나니시니 이라시따노?(무슨 일로 왔소?)」말문을 열었다. 퍽 야무지게 보였다. 우리는 말 대신 영등포 상공에서 뿌리다 남긴 선전 전단을 내밀어 주었다. 우리의 임무가 일본어와 우리말로 적힌 전단이었다. 거긴 또 우리가 이렇게 들어오게 된 사연도 적혀있었다. 우리는 한 장씩 그 전단을 다른 일본군 장교들에게 나누어 주었다. 쬬오쯔끼는 이를 받아 읽고, "일본은 정전만 한 상태이니 일단 돌아갔다가 휴전 조약이 체결된 다음에 재입국하라"라고 말했다. 그러면서 은근히 위협했다. 자기네 병사들이 꽤 흥분되어 있으니, 만약 돌아가지 않으면 그 신변 보호에 안전책임을 지기가 어렵다는 분위기라고 했다. 이에 이범석 장군이 "네 놈들의 천황이 이미 연합국에 무조건 항복한 사실을 모르느냐? 이제부터는 동경의 지시가 필요 없다는 것을 알아야 한다"라고 맞섰다. 그러나 쉽사리 양보하지 않았다. 옥신각신 말이 몇 번 건너 왔다 갔다. 갑자기 쬬오쯔끼는 한 일본군 대령에게 일을 처리하라고 지시했다. 그러면서 그는 동경서 손님이 오기로 되어 있어 마중을 나와 있던 참이란 말을 하고는 물러가 버렸다" 이범석 장군은 일본군 측에 "조선 총독을 만나 담판 짓겠다'라고 요구했으나 거절당했다. 일본군 무장해제 임무를 띠고 국내로 들어 온 '광복군 국내정진군'은 아무런 소득도 올리지 못한 채 다음 날 8월 19일 14:30분 여의도 기지를 이륙하여 중국으로 돌아갔다. 광복군은 미군정이 시작되고 나서 한참이나 지난 다음에 개인 자격으로 귀국할 수밖에 없었다. 조짐이 좋지 않았다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-29 08:00