'전월세 무한 계약' 임대차 3법 개정안 관철되나…"심각한 부작용 우려"

기사입력 : 2020년06월25일 09:33

최종수정 : 2020년07월29일 16:37

전월세상한제 법안 발의…전월세신고제도 이달 제출
공인중개사협회 "과잉입법"…전문가들 "부작용 우려"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 전·월세시장에 지각변동을 일으킬 '임대차 3법' 개정안이 21대 국회에 제출되고 있다. '임대차 3법' 개정안은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제로 이달 말까지 모두 발의될 예정이다.

기존 당정 협의 안보다 강력한 규제책을 담은 법안도 제시되고 있다. 이에 대해 한국공인중개사협회는 과잉규제라며 우려를 표명했다. 전문가들도 임대 기간, 임대료에 대한 직접적 규제가 오히려 임대차시장에 심각한 부작용을 불러올 수 있다고 우려했다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 여의도 국회의사당. 2019.12.19 leehs@newspim.com

◆ 전월세상한제 법안 발의…전월세신고제도 이달 제출

25일 국회와 국토교통부에 따르면 최근까지 국회에 제출된 주택임대차보호법 개정안은 10건에 달한다. 모두 여당(더불어민주당) 의원들이 낸 법안으로 전월세상한제, 계약갱신청구권제를 도입한다는 내용이 많다.

계약갱신청구권에 관한 법률은 총 세 개다. 전용기 더불어민주당 의원은 코로나19가 장기화되는 상황을 감안, 임대료 연체로 인한 주택·상가 계약해지 및 퇴거 등을 한시적으로 제한하는 '주택임대차보호법'과 '상가건물 임대차보호법' 일부 개정안을 대표발의했다.

윤후덕 더불어민주당 의원은 계약갱신청구권제와 전월세상한제 도입을 골자로 한 '주택임대차보호법'을 발의했다. 이 법안에 따르면 임차인은 1회에 한해 계약갱신청구권(2+2년)을 행사할 수 있으며 보증금과 임차료를 5% 이상 올릴 수 없다. 작년 민주당과 법무부, 국토부가 합의한 내용이다.

백혜련 더불어민주당 의원은 세입자가 한번 입주하면 최소 4년까지 계약을 연장할 수 있게 하는 주택임대차보호법 개정안을 발의했다. 이 법안에 따르면 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 이를 정당한 사유 없이 거절할 수 없다.

또한 안호영 더불어민주당 의원(전북 완주·진안·무주·장수)은 전월세신고제를 담은 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 이달 중 발의할 예정이다. 이 경우 임대차 3법 개정안이 모두 발의된다.

기존 당정 협의 안보다 한층 보강된 안도 추가되고 있다. 박주민 더불어민주당 의원은 계약갱신청구권 횟수를 무제한으로 허용하는 법안을 냈다. 다만 세입자가 원한다고 계약이 무한정 연장되는 것이 아니다. 집주인이 그 주택에 살아야 할 객관적 이유가 있거나 임차인이 3기의 차임을 연체한 경우 계약 갱신을 거절할 수 있다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 박주민 더불어민주당 의원. 2020.06.19 leehs@newspim.com

박 의원은 미국, 일본은 최소 임대차 기간을 두지 않고 있으며 독일은 무기 계약이 관행이라고 설명했다. 국토부에서도 이 법안을 검토하고 있다.

이원욱 더불어민주당 의원은 전월세상한제를 더욱 강력하게 실시하는 법안을 준비 중이다. 현재까지 논의된 전월세상한제는 계약을 갱신할 때 기존 계약 임대료보다 5% 이상 올리지 못하게 돼 있다.

이 의원은 갱신은 물론 신규 계약에도 상한제를 확대하는 방안을 검토 중이다. 집주인이 새로운 세입자를 받아도 임대료 인상률을 일정 수준 이하로 제한하는 것이다. 계약 갱신 시에만 전월세상한제를 적용하면 집주인이 세입자를 바꾸면서 임대료를 한 번에 대폭 올릴 수 있어서다. 이 의원은 임대료 인상 상한률도 5%보다 낮게 '기준금리+물가상승률' 수준으로 하는 방안도 추진한다.

◆ 공인중개사협회 "과잉입법"…전문가들도 "부작용 우려"

부동산 시장에서는 임대차 3법 추진에 대해 난색을 보이고 있다. 한국공인중개사협회는 최근 홈페이지에 이와 관련한 입장문을 올리고 강한 우려를 표명했다.

현재 추진 중인 전월세신고제에서는 집주인이 직접 계약을 했으면 집주인이, 공인중개사가 중간에 있었으면 중개사가 전월세신고 의무를 진다. 대부분 계약이 중개사를 끼고 이뤄지니 중개사가 신고 의무를 부담하게 된다.

하지만 협회는 중개사가 신고 의무를 질 경우 오히려 부작용이 나타날 수 있다는 입장이다. 협회는 계약갱신청구권이 실시될 경우 "임대인이 임차인과 처음 계약을 맺을 때 임차인을 까다롭게 선택할 것"이라며 "임대시장에서 약자의 지위를 더욱 곤란하게 만들 수 있다"고 설명했다.

또 전월세상한제에 대해서는 "임대인과 임차인 간 자율적 합의를 전면 배제하는 것은 계약자유 원칙을 지나치게 규제하는 과잉입법"이라고 강조했다.

또한 협회는 "신고 의무는 원칙적으로 수익자 부담 원칙에 따라야 한다"며 "임대차 계약은 매매에 비해 상대적으로 중개보수도 낮은데 대가도 없이 신고 의무를 지고 위반 시 과태료도 무는 것은 과잉금지 원칙에 어긋난다"고 주장했다.

과잉금지의 원칙은 국민의 기본권을 제한함에 있어서 국가작용의 한계를 명시한 것이다. 목적의 정당성, 수단의 적합성, 침해의 최소성, 법익의 균형성을 의미한다.

전문가들도 민주당과 정부가 추진하는 임대차 3법이 시장에 부작용을 불러올 수 있다고 우려했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "주택임대시장에서 자율성과 수익률이 떨어지면 임대인이 공급을 포기할 수 있다"며 "도심에서는 임대차시장이 더 불안해질 수 있다"고 말했다. 이어 "임대 기간이나 임대료에 대한 직접적 규제보다는 임대료 보조, 임대주택 공급 정책이 더 부작용을 줄일 수 있다"고 덧붙였다.

sungsoo@newspim.com

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"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다. 박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14

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"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00