이지스자자산, 주택담보+PF대출 섞어 APT 구매
금감원 "부동산 등기일 3개월 내는 주택구입 목적"
"3개월 내 대출, PF 브릿지론으로 보기 어려워"
홍남기 "자산운용사 APT 통매입…대출과정 점검"
[서울=뉴스핌] 박미리 기자 = 이지스자산운용이 강남 아파트 매입하면서 주택담보대출로 부족하자 부동산개발 PF(프로젝트파이낸싱)로 우회해 자금을 조달한 것으로 나타났다. 대출을 해준 새마을금고는 부동산규제 위반이라며, 대출액 전액을 회수할 계획이다. 그러나 부동산규제를 꼼꼼하게 적용하지 않은 새마을금고도 책임이 있다는 지적이다.
23일 금융권에 따르면 이지스자산운용이 운용하는 사모펀드는 지난달 서울 강남구 삼성월드타워 한 동을 약 400억원에 매입하는 과정에서 새마을금고 7곳으로부터 총 270억원을 대출받았다. 문제는 이 과정에서 새마을금고가 이 사모펀드에 100억원 가량을 과다 대출해줬다. 삼성월드타워 가격은 평형에 따라 6억~13억원 선으로 알려졌다. 총 46가구에 투기지역·투기과열지구 주택담보인정비율(LTV) 20~40%를 적용하면 이 운용사의 대출 가능금액은 170억원 정도로 추정된다.
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| [서울=뉴스핌] 박미리 기자 = 2020.06.03 milpark@newspim.com |
◆ 대출 어떻게 이뤄졌나
새마을금고중앙회 관계자는 "새마을금고 7곳은 '약 2년 후 아파트 전체를 리모델링 할 예정이다. 건물 세입자들은 모두 내보낼거다'는 이지스자산운용 측의 계획을 듣고 법인이 소유한 토지를 담보로 대출을 집행했다고 한다. 성격은 사업자금 대출이었다"고 설명했다. 즉 '부동산 개발 사업을 진행하기 위해 토지를 담보로 대출을 받고 싶다'는 이지스자산운용의 요청이 받아들여지면서 사건이 시작됐다는 이야기다.
그러면서도 이 관계자는 "사업자금 대출로 나가긴 했지만, 부동산 사업을 주업으로 하는 법인(이지스자산운용)이다. 또 대출이 일어난 시기가 물건을 취득한 시점과 크게 멀지않고, 나중에 시설자금 대출로 쓰인대도 결국엔 법인이 소유한 아파트를 담보로 대출이 나간 것"이라고 설명했다.
주택이 아닌 토지 담보대출의 LTV는 금융기관마다 기준이 다르며, 평균 61%로 주택보다 기준도 높은 것으로 알려졌다. 새마을금고도 업무방법서상 금고마다 토지 담보대출 LTV가 다르지만, 서울 내 토지에 대해선 최대 80%까지 적용하는 것으로 전해졌다. 또 사업자금 대출이라는 것은 PF 성격으로 대출을 집행했다는 이야기다. 이는 '총 800억원 규모 개발을 전제로 한 시설자금 대출이었다'는 이지스자산운용의 주장과도 상통한다. 통상 PF 대출은 1금융에서 높은 위험성을 이유로 꺼려해 2금융에서 많이 취급되는 것으로 전해진다. 이는 사업 초기 단계일수록(브릿지론) 더 그렇다.
새마을금고 주무부처인 행정안전부는 새마을금고중앙회에 대출금 회수를 지시한 것으로 알려졌다. 새마을금고중앙회도 수긍했다.
이에 새마을금고는 논란이 제기된 즉시 현장 실사에 나섰다. 대출금 회수와 동시에 대출과정을 들여다본 후 적절한 조치를 취하겠다는 입장을 내놨다. 행안부는 위법사항이 발견되면 제재하겠다 했다.
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| [자료=이지스자산운용] |
◆ "PF 였다면, 부동산등기부터 3개월내 대출 안해", 규정 위반
은행권에서는 왜 이러한 대출이 진행됐을지 의문을 표한다. "법인에 대한 LTV 적용규정을 확대 해석한 것 같은데, 왜 요즘 같은 시기에 이렇게 했을까?" (은행권 관계자) 현 정부에서는 '집값 안정'을 이유로 잇따라 부동산 규제를 발표해온 상황이다. 금융회사가 아파트를 가치를 키운 후 되팔아 차익을 남기는 상품으로 봤다는 점에서 다른 해석도 가능하다. 그것도 지역이 강남이었다. 이에 법무부에선 논란이 제기된 후 부동산 전문 사모펀드를 투기세력으로 지목하고 각종 불법행위에 엄정대응할 것을 검찰에 지시했다고 발표했다.
일각에서는 새마을금고, 이지스자산운용 측이 항변할 부분이 없진 않다고 한다. 정말 PF로만 해당 대출을 바라봤을 경우다.
금융권 관계자는 "건물을 짓기 전에 토지를 매입해야 한다. 이때 토지를 담보로 하는 금융지원 프로그램을 활용한다. 새마을금고에서도 리모델링 자금, 결국 PF 차원으로 대출이 나갔다고 했는데 PF대출 과정에서 2금융을 이용한 후 사업이 가시화된 후 1금융으로 넘어가는 일은 일반적이다. 이런 PF 대출은 불법도 아니다. 정말 토지 구입, 리모델링 자금이었다면 다른 금융회사에서도 일어날 수 있다"고 설명했다.
물론 다른 금융회사들이 그 동안 LTV 위반 논란을 일으킨 적은 없다. 행안부 산하인 새마을금고와 달리 평소 금융당국으로부터 상시 감독을 받고, 대출이 나갈 담보에 대한 해석이 모호하면 질의를 통해 갈래를 타왔기 때문이다. 새마을금고는 행안부를 통해 대출정책을 맡으나 금융당국의 직접적인 통제를 받지 않는다. 새마을금고중앙회에 대한 검사는 2년마다 행안부를 주축으로 금융당국은 인원을 파견해 이뤄지고, 지역금고는 매년 새마을금고 중앙회가 선별검사를 실시하는 구조다.
결과적으로 두 회사는 사회적 분위기에 둔감하고, 규제를 지나치게 편의적으로 해석했다는 지적에서 자유로울 수 없다. "PF를 주장할 순 있지만, 모든 사람이 설득돼야 한다. 현재 금감원은 '등기일로부터 3개월 이내 대출은 주택구입 목적 외에 다른 용도를 생각하기 어렵다'고 해석한다. 이번 새마을금고 대출은 소유권 이전일로부터 3개월 내 일어난 대출이다. 일반적인 시각에서 봤을 때 아파트를 구입하기 위해 대출을 받은 것이라 해석이 될 수밖에 없다." (금융권 관계자)
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