전체기사 최신뉴스 GAM 라씨로
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

[다주택자 세금폭탄 피하기] ⑤ 양도세 아끼려면 이것부터 팔아라

기사입력 : 2020년09월06일 06:31

최종수정 : 2020년09월18일 08:02

양도세 줄이려면? 비조정지역·양도세 중과배제 주택부터 팔아야
입주권은 양도세 중과 안 돼…"임대주택도 주택 수 포함시켜야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 소득세율을 최고 45%로 상향하는 내용의 '2020년 세법개정안'이 국회를 통과하자 다주택자들의 시름이 깊어졌다.

내년부터 주택 양도세율이 최고 82.5%까지 오로는 만큼 집을 팔겠다면 더욱 신중히 결정해야 한다. 입주권이나 주택이 많은 다주택자가 양도세를 아끼려면 어느 것부터 팔아야 할까.

◆ 양도세 줄이려면? 비조정지역·양도세 중과배제 주택부터 팔아야

6일 부동산업계에 따르면 내년 6월부터 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도세 중과세율은 10%포인트(p)씩 오른다. 기존에는 조정지역 내 2주택자, 3주택자의 양도세율은 기본세율(6~42%)에 10%p, 20%p가 더해졌다. 하지만 내년 6월 1일부터는 중과세율이 각각 20%p, 30%p로 커진다.

[자료=기재부]

예컨대 조정지역 3주택 이상자가 소득세 최고세율 45%에 걸리고 양도세율 30%p를 중과받으면 세율은 75%가 된다. 여기에 지방세 10%인 7.5%까지 더하면 세율은 최고 82.5%로 오른다. 집을 판 차액이 11억원이어도 세금을 다 떼면 2억원도 안 남는다는 뜻이다.

즉 다주택자가 양도세 중과를 피하려면 '비조정지역 주택'이나 '양도세 중과배제 주택'부터 팔아야 한다. 양도세 중과를 안 받는 집부터 팔아서 보유주택 수를 1채 혹은 2채로 줄여야 나중에 조정지역 집을 팔 때 '1가구 1주택 비과세' 또는 '일시적 2주택 비과세'를 받을 수 있기 때문이다.

소득세법 시행령 제167조의 3, 제167조의 10을 보면 양도세 중과가 면제되는 주택 목록이 나온다. 자신의 주택이 여기 해당하는지 잘 확인해서 매도 순서를 정할 필요가 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.03 sungsoo@newspim.com

우선 1가구 3주택자가 양도세 중과를 안 받는 경우는 ▲지방저가주택(기준시가 3억원 이하인 지방 주택) ▲장기 임대주택(임대개시일 당시 기준시가 수도권 6억원, 지방 3억원 이하) ▲조세특례제한법(조특법) 감면대상 주택(장기임대주택, 미분양주택 등) ▲장기사원용 주택(종업원에게 10년 이상 무상 제공) ▲문화재 주택 ▲상속주택(상속일로부터 5년이 지나지 않은 주택) ▲저당권 등 취득주택(3년 이내 양도) ▲장기 가정어린이집(5년 이상 가정어린이집으로 사용) ▲일반주택(1가구가 위 경우 '제외'하고 주택 1채만 소유한 경우) ▲조정대상지역 지정 이전 계약주택(매매계약을 맺고 계약금을 준 사실을 서류로 확인 가능) ▲10년 이상 보유주택(2020년 6월 30일까지 팔 경우)을 팔 때다.

1가구 2주택자가 양도세 중과가 배제되는 경우는 ▲지방저가주택(양도당시 기준시가 3억원 이하) ▲3주택 중과배제주택(3주택 중과배제에 해당하는 주택은 2주택도 중과배제) ▲근무형편 등으로 양도 ▲혼인합가주택 ▲동거봉양 합가주택 ▲소송주택 ▲일시적 2주택자의 종전주택 ▲저가주택(양도당시 기준시가 1억원 이하) ▲일반주택(위 경우 제외하고 1개 주택만 소유한 경우)을 매도할 때다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.03 sungsoo@newspim.com

또한 양도차익이 가장 큰 집은 '1가구 1주택 비과세' 또는 '일시적 2주택 비과세'를 받아서 양도세를 줄일 수 있다. '1가구 1주택 비과세'란 집을 팔 때 1가구가 실거래가 9억원 이하 1주택을 2년 이상 보유한 경우 양도세 비과세를 받을 수 있는 제도다. 매입 시점에 따라 거주 요건도 추가된다. 실거래가 9억원이 넘는 주택은 전체 양도차익 중 9억원을 넘는 액수만 과세 대상이다.

또한 일시적 2주택 비과세는 ▲첫번째 집을 사고 1년 이상 지난 후 두번째 집을 사고 ▲첫번째 집을 2년 이상 보유하며 ▲두번째 집을 사고 2년 내 첫번째 집을 매도한다는 3가지 요건을 갖추면 양도세 비과세 혜택을 받는 제도다. 9·13 부동산대책 이전에 계약서를 쓰고 계약금을 낸 수요자라면 첫번째 집을 2년이 아니라 3년 내 팔면 된다.

◆ 입주권은 양도세 중과 안 돼…"임대주택도 주택 수 포함시켜야"

만약 조정지역에 조합원 입주권과 주택을 모두 가진 소유자가 절세를 하려면 어떤 순서로 집을 팔아야 할까? 정답은 조합원 입주권을 먼저 팔고 주택을 나중에 파는 것이다. 조합원 입주권은 다른 주택을 팔 때 주택 수에 포함시킨다. 그래서 소유자가 조정지역 주택을 팔 때 조합원 입주권을 갖고 있으면 2주택자로 간주해 양도세가 10%p 중과된다.(내년 6월부터는 20%p 중과)

하지만 다주택자가 조정지역에 있는 입주권 자체를 팔 때는 양도세 중과가 아닌 일반세율이 적용된다. 조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 '권리'일 뿐 주택이라는 '실물'이 아니기 때문이다.

즉 조정지역 조합원 입주권을 먼저 팔고 1주택자가 된 상태에서 비과세 요건(2년 이상 보유 또는 거주)을 갖추면 양도세 비과세를 받을 수 있다. 만약 2017년 8월 3일 이후 조정지역에 있는 집을 산 경우면 2년 보유와 함께 2년 거주도 해야 한다. 비과세 요건을 못 갖췄으면 양도세 일반세율을 적용받게 된다.

이번에는 주택과 장기임대주택이 혼합된 경우다. 만약 조정지역에 주택 2채와 장기임대주택 2채로 총 4채를 갖고 있을 경우, 양도세를 줄이려면 어떤 순서로 집을 팔아야 할까? 이 때 임대주택은 임대개시일 당시 기준시가 기준 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 기준을 충족한 경우로 가정한다.

정답은 임대주택 2채를 먼저 판 다음 주택 2채를 비과세 요건을 채워서 파는 것이다. 임대주택 2채가 주택 수에 안 들어간다고 생각하고 양도세 신고할 때 2주택자에게 적용하는 중과세 10%p만 포함시키면 안 된다. 양도세를 계산할 때는 임대주택도 주택 수에 포함하기 때문이다.

다만 위에 적은 기준시가 요건을 충족한 임대주택은 양도세 중과배제 주택이기 때문에 임대주택 2채가 일반세율을 적용받는다는 점이 다르다. 임대주택이 아닌 보통주택을 먼저 팔면 4주택자라서 중과세율 20%p를 적용받는 반면 임대주택을 팔 때는 중과가 안 된다는 것. 물론 임대 의무기간을 다 채운 다음 팔아야 일반세율을 받을 수 있다.

소유자가 임대주택 2채를 다 팔고 보통주택 중 한 채를 팔면 그 때는 2주택자기 때문에 중과세율 10%p만 적용받는다. 마지막으로 남은 보통주택 1채까지 팔면 일반세율이 붙으며, 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추면 비과세도 가능하다.

전문가들은 양도세 중과세를 계산할 때 임대주택도 주택 수에 포함한다는 점을 기억해야 한다고 강조했다.

이승현 진진세무회계 대표 회계사는 "가끔 세무사 중에도 양도세를 계산할 때 임대주택을 주택 수에서 제외해버려서 낭패를 보는 경우가 있다"며 "임대주택을 주택 수에서 제외해버려서 양도세 중과세를 잘못 신고할 경우, 나중에 세무서에서 중과세 20%에 가산세까지 부과한다는 점을 유의해야 한다"고 말했다.

 

sungsoo@newspim.com

CES 2025 참관단 모집

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
위례과천선 광역철도 민자적격성 통과 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 경기 과천시와 서울 강남구, 송파구 일원을 연결하는 위례과천선 사업이 본궤도에 오른다.   국토교통부는 위례과천 광역철도사업이 한국개발연구원(KDI)의 민자적격성 조사를 통과했다고 7일 밝혔다. 위례과천선은 서쪽으로는 정부과천청사, 동쪽으로는 송파구 법조타운과 위례신도시를 연결하고 북쪽으로는 강남구 압구정까지 연결하는 총 연장 28.25km의 광역철도 사업으로 민간투자방식으로 지어진다.  위례과천선 노선도안 [자료=국토부] ※노선 미확정 위례과천선은 제4차 국가철도망 구축계획 반영 후 2021년 12월 '대우건설 컨소시엄'에서 국토부에 최초제안서를 제출했으며 제안서 검토 및 지자체 협의과정을 거쳐 2022년 9월 민자적격성 조사에 착수했다. 민자적격성 조사 과정에서 원자재 가격 급등, 양재첨단물류단지 개발 등 여건 변화가 발생했고 경제성을 최대한 확보하기 위한 사업계획 보완을 거쳐 올해 11월 최종적으로 사업의 타당성을 인정받았다. 특히 본 사업 영향권에 있는 9개 공공주택지구에 총 8만6000명 규모의 입주가 예정돼 있어 신규 철도노선을 통해 선제적으로 교통난을 해소해 나갈 계획이다. 입주 예정 지구는 과천주암 공공지원주택지구, 서울강남 공공주택지구 등이다. 다만 노선안은 아직 확정되지 않았다. 국토부는 세부노선 및 역사는 실시협약 체결 시 확정‧공개할 방침이다.  윤진환 국토부 철도국장은 "내년 전략환경영향평가를 마무리하고 제3자 제안 공고를 통해 우선협상대상자를 선정해 협상까지 착수하는 것을 목표로 속도감 있게 사업을 추진할 계획"이라고 말했다. min72@newspim.com 2024-11-07 17:36
사진
의왕 오전왕곡, 1.4만 가구 들어선다 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 2029년 개통예정인 인덕원~동탄 복선전철 그리고 수도권광역급행철도(GTX) C노선이 연계되는 경기 의왕시 오전동, 왕곡동 일대에 약 1만4000가구가 들어선다. 5일 국토교통부에 따르면 지난 8월 발표한 '주택 공급 방안' 후속 조치로 의왕 오전왕곡지구가 신규 택지 후보지로 선정됐다. 오전왕곡지구는 경기도 의왕시 오전동, 왕곡동에 걸쳐 있고 187만㎡(57만평)에 1만4000가구가 들어선다. 의왕 오전왕곡은 경수대로·과천-봉담 간 도시 고속화 도로에 연접한 부지로 산업 기능 유치 잠재력이 높은 곳으로 난개발 방지를 위한 계획적 개발이 요구되는 곳이다. 특히 지구 내 친수 공간이 풍부해 정주 환경이 우수하고 인접한 과천지식정보타운 등과 연계한 의료·바이오 산업 유치에 유리해 자족 기능 확보를 통한 수도권 남부의 새로운 직주 근접 생활 공간 조성이 전망된다. 의왕 오전왕곡은 서울시 경계에서 약 10㎞ 남측, 의왕 IC 인근으로 인접 지역에 의왕·군포·안산 신도시, 의왕고천지구, 의왕백운밸리 등이 위치하고 있다. 과천~봉담 도시 고속화 도로, 경수대로(국도 1호선)가 인접하고 있으며 의왕시청역(가칭) (동탄~인덕원선, 2029년 개통 예정)이 700m 거리에 위치한다. 현재 도시철도 혜택을 받지 못하는 오전왕곡지구는 주변에 형성되는 3개 광역철도와의 연계에 촛점을 맞추고 있다. 국토부는 수도권광역급행철도(GTX)-C, 인덕원-동탄선과의 연계 강화를 통해 서울 도심까지 30분 내 접근이 가능하도록 교통망을 구축하겠다는 계획이다. 우선 GTX-C 노선 연계성, 인덕원~동탄선 접근성 강화 등 철도 교통 접근성을 향상시킨다. 이와 함께 대상지 북측으로 월곶~판교선이 예정돼 있는 만큼 현재 주거단지로 바뀐 백운호수 일대와 연계하는 방안도 고려될 전망이다.  현 과천-봉담 고속화 도로와 경수대로(국도 1호선)의 연결 및 주변 도로 확충을 통해 서울 등 지역 간 접근성 개선 및 교통량 분산도 추진한다. 의왕 TG 광역버스 정류장을 활용한 광역 대중교통 환승 체계 개선과 오전동과 왕곡동으로 분리된 사업 지구 간 도로 연결 체계를 구축해 지구 간 단절을 해소하고 단일 생활권으로 조성한다. min72@newspim.com 2024-11-05 15:00
안다쇼핑
Top으로 이동