[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 땅투기를 잡기 위한 정부의 비주택담보대출 규제 강화가 오피스텔 실수요자들의 피해로 이어질 수 있다는 우려가 나오고 있다.

비주택담보대출을 활용해 오피스텔 구입 자금을 마련하는 경우가 많은데, 규제 강화로 대출 문턱이 높아지면 오피스텔 구입 자체가 어려워지게 된다. 투기 근절을 위해 비주택담보대출 규제는 필요하지만 부작용을 최소화하도록 선별적인 규제 적용 등이 필요하다는 의견이 제기되고 있다.

◆ 비주택담보대출 LTV 적용 강화... 오피스텔 실수요자 대출도 어려워진다

1일 금융당국과 부동산업계에 따르면 정부가 주택담보인정비율(LTV) 적용을 강화하는 방식으로 비주택담보대출 규제에 나선다.

비주택담보대출은 주택을 제외한 토지·상가·오피스텔을 담보로 하는 대출상품이다. 정부가 비주택담보대출에 LTV 적용 강화에 나선 것은 땅투기 의혹을 받는 LH 일부 직원들이 비주택담보대출로 토지 매입자금을 마련한 사실이 알려지면서 규제 필요성이 제기된 게 이유로 꼽힌다.

주택담보대출이 투기과열지구 같은 규제지역에서는 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 제한된 반면 비주택담보대출의 LTV는 상호금융을 제외한 은행권의 경우 법에 규율되지 않고 내부규정으로 정해놓고 있어 다양하며 최대 70%까지 적용하기도 한다.

구체적인 규제 방안은 정부 부처간 협의 중인 것으로 알려졌으며 이번달 안에 발표할 예정인 '가계부채 관리방안'에 세부 사항이 담겨질 것으로 보인다.

비주택담보대출 규제 강화가 토지 뿐 아니라 오피스텔 시장으로 자금 유입을 떨어뜨려 시장 위축을 가져올 것이라는 예상이 나오고 있다.

오피스텔은 주택담보대출로 구입할 수 없어 구매자들은 비주택담보대출을 이용해 자금을 마련하는게 일반적이다. 오피스텔은 아파트보다 대출을 많이 받을 수 있고 주택수에 포함되지 않아 아파트 청약에 대한 부담이 없다. 자금 여유가 없고 청약에서 상대적으로 불리한 2030대 실수요자를 중심으로 내 집 마련의 대안으로 인기를 끌고 있다. 

부동산시장 분석업체 부동산인포가 한국부동산원 청약홈에 등록된 오피스텔 분양정보를 분석한 결과 지난해 전국에서 56곳의 오피스텔에 2만7138실이 공급됐으며 총 36만3982명이 청약에 지원한 것으로 나타났다. 2019년 70곳에 3만3635실이 공급된 것에 비하면 공급 물량은 줄었으나 청약자 수는 오히려 2019년 26만8250명에 비해 10만명 가까이 늘었다.

오피스텔 거래량도 늘었다. 한국부동산원 자료에 따르면 지난해 오피스텔 거래량은 16만1642건으로 2019년(14만9878건)보다 7.85%가량 증가했다.

◆ 부작용 최소화하는 선별적인 규제 적용 필요

비주택담보대출 LTV 적용 강화로 인한 수요 감소로 오피스텔 시장이 위축될 것으로 전문가들은 예상했다.

규제지역에서 주택담보대출 규제로 한때 신용대출이 증가세를 보였지만 이마저 규제가 강화된 상황에서 비주택담보대출 제한으로 자금마련이 어려워지면 오피스텔 시장으로 이동하는 수요가 떨어질 것으로 보인다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "최근 오피스텔이 주거대체상품 성격으로 주목받으며 아파텔 등 중대형을 중심으로 수요가 몰리면서 가격이 올랐다"며 "최근 취득세 규제와 함께 대출받기가 어려워지면 시장 위축으로 이어질 수도 있을 것"이라고 말했다.

투기근절 차원에서 비주택담보대출에 대한 규제는 필요하지만 대출이 필요한 실수요자들이나 소상공인 등이 필요한 대출을 못받는 등의 피해도 예상되는만큼 정교한 접근이 필요하다는 지적이 나온다.

정부 역시 비주택담보대출에 LTV 규제를 신설하지만 농·어업인과 자영업자 등의 담보대출 조달에는 어려움이 없도록 규제수준을 정할 방침인 것으로 알려졌다. 실수요와 투기수요를 가려내는게 중요한만큼 무주택기간 등 보조지표를 활용해 보완하는 방안이 언급된다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "대출 규제 강화가 투기 근절에 일정부분 도움은 되겠지만 오피스텔 시장 위축과 실수요자에게 피해가 우려되기도 한다"며 "일률적인 규제보다는 2년 이상 무주택자에 한해 대출 규제를 완화하는 등 선별적인 접근이 필요하다"고 말했다.  

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