[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 대장동 개발의혹 이후 민간사업자의 개발이익 제한 필요성이 커지면서 폐지됐던 주택공영개발지구제도가 다시 도입될 것으로 보인다. 

공공택지를 이용한 민간사업자의 과도한 수익 추구를 제한하고 합리적인 가격에 안정적인 공공주택 공급을 추진한다는게 법안의 취지다.

다만 지구 내 공공택지의 분양사업을 공공이 모두 맡게 돼 재원 조달 부담이 증가할 수 있고 수요자 선호가 높은 민간 아파트의 공급이 축소돼 시장 불안을 낳을 수 있다는 우려도 제기된다.

◆ "공공택지 내 분양은 공공이 책임진다" 주택공영개발지구제 부활 논의

22일 국회와 건설업계에 따르면 공공택지 개발사업에서 민간사업자의 수익을 제한하는 방안으로 주택공영개발지구제도의 부활이 검토되고 있다.

진성준 더불어민주당 의원이 발의한 '주택법 일부개정법률안'에는 투기과열지구에 있는 공공택지 중에서 투기 우려가 있거나 공공성 강화를 위해 필요한 경우 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 공공택지를 주택공영개발지구로 지정할 수 있도록 했다.

지구로 지정된 공공택지는 국가·지방자치단체·한국토지주택공사(LH)·지방공사 등이 직접 주택건설사업을 시행해야 한다. 이를 통해 민간의 과도한 개발이익을 공공이 환수하고 환수한 이익은 서민의 주거안정을 위해 쓰도록 한다는 계획이다.

주택공영개발지구제도는 2005년 도입됐다. 당시 2기신도시인 판교와 인근 지역에서 투기와 부동산 가격 급등 현상이 빚어지자 공공택지 일부를 주택공영개발지구로 지정했었다. 이를 통해 한국토지주택공사(당시 주택공사)에서 약 1만가구의 주택을 공급했었다.

2015년에 시장 상황에 맞지 않는 규제라는 이유로 주택공영개발지구제도는 폐지됐다. 당시는 부동산 경기가 침체기를 겪고 있어 시장 활성화 필요성이 제기되면서 제도가 폐지됐었다.

하지만 최근 집값 상승이 이어지고 대장동 개발사업 특혜의혹이 발생하면서 민간사업자의 과도한 개발이익을 통제해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 이미 국회에서는 민관합동 사업에서 민간사업자의 수익률을 제한하는 내용의 법안등이 발의된 바 있다.

주택공영개발지구제도 부활이 거론된 것은 민간사업자들이 입찰받은 공공택지를 재매각이나 용도 변경 등을 통해 분양사업 외 목적으로 이용해 수익을 늘리는 행위등을 규제하기 위한 목적도 있는 것으로 보인다.

진성준 의원은 "공공택지를 민간에 매각하면 민간사업자들이 분양 대신 재매각 등을 통해 특혜를 일으키고 있다"며 "과도한 개발이익을 막고 공공성 강화와 주택 분양을 원활히 하기 위한 방안으로 시민사회단체에서 주택공영개발지구 부활을 주장해서 법안을 내놓게 됐다"고 말했다.

◆ 정부·공공기관 재원 부담 증가·민간 아파트 공급 축소 우려

부동산 업계에서는 과도한 민간사업자의 이익을 통제하는 방향에는 공감하면서도 공공의 부담 증가나 시장 위축에 따른 공급 감소에 대해 우려를 표하고 있다.

제도가 시행될 경우 주택공영개발지구 내 공공택지는 정부나 지자체 혹은 LH와 지방공사 등에서 주택개발 사업을 추진해야 한다. 재원 마련 여력이나 사업 추진 역량으로 볼 때 지자체와 지방공사가 사업을 맡기에는 한계가 있다. 결국 정부와 LH가 대다수의 사업을 맡을 수밖에 없는 구조다.

부동산 업계 관계자는 "과거 주택공사가 판교에서 1만가구 가까운 주택 공급을 추진했지만 전국적으로 사업 규모가 더 커지면 이야기는 또 달라질 것"이라면서 "정부나 LH 재원 마련 부담이 커질 경우 공공택지에서 공급이 원활히 진행되지 못하고 LH 경영상의 문제가 발생할 수도 있다"고 말했다.

입지여건이 좋은 서울과 수도권의 투기과열지구에서 수요자 선호도가 높은 민간아파트 공급이 줄어들며 집값 상승 등의 부작용이 발생할 수 있다. 시장 수요와 주택 공급의 효율성 등으로 인해 그동안 공공택지를 민간사업자가 분양하는 사례가 적지 않았다. 제도가 시행되면 공공택지에서 민간보다 공공아파트 공급이 늘어날 수밖에 없어 수급 불균형이 심화될 수 있다.

민간사업자의 과도한 수익을 제한하되 적정 수익은 보장하면서 공공과 민간이 공급에서 제 역할을 다하도록 상호 보완하는 방향으로 제도 설계가 필요하다는 의견이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "개발사업의 공공성 강화와 민간사업자의 과도한 이익 환수는 필요하지만 민간시장 위축으로 아파트 공급이 줄어들어 가격이 오르는 악순환이 빚어질 수 있다"며 "민간사업자의 적정 수익을 보장하는 선에서 공공과 민간이 각각 임대와 분양사업을 주도하며 상호보완하는 관계가 돼야 한다"고 말했다.

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