전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

[2022 부동산大전망]⑤ 서울 집값 안정화 위해 가장 필요한 정책은?

기사입력 : 2022년01월01일 06:01

최종수정 : 2022년01월01일 06:01

'그린벨트 해제·국공유지' 공급 불가능…"정비사업 규제 완화"
중저가 '임대주택 활성화' vs 고가주택 '가격상승 용인' 투트랙

[편집자] 2021년에도 기록적인 집값 상승을 기록한 이후 최근 대출규제와 금리인상 등으로 아파트값 상승폭이 둔화되는 양상이다. 정부는 집값이 고점을 찍고 하향 안정화됐다고 진단하고 있다. 2022년에는 변수가 많다. 기준금리 추가 인상과 미국의 양적완화 축소 등으로 시장이 더 움츠러들 것이란 의견과 대선과 지방선거, 정비사업 규제완화 등으로 2022년 집값 상승세가 이어질 것이란 전망도 나온다. 이에 뉴스핌은 부동산 전문가 50명을 대상으로 설문한 조사를 결과를 가지고 2022년 주택시장을 전망해 봤다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 전문가들은 서울 집값 안정화를 위해 가장 필요한 정책은 '정비사업 규제 완화'라고 주장했다. 앞으로 서울 주택이 계속 부족해지는데, 주택 수를 늘릴 현실적인 방법은 정비사업밖에 없기 때문이다. 

또한 주택시장에서 중저가 주택과 고가주택을 나눠서 다르게 접근해야 한다는 의견도 있었다. 중저가주택 시장은 임대주택 공급으로 안정화하는 반면 고가주택 시장은 적정수준의 보유세만 부과하고 일정 부분 가격 상승을 용인해야 한다는 분석이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.12.14 sungsoo@newspim.com

◆ '그린벨트 해제·국공유지' 공급 불가능…"정비사업 규제완화"

2일 부동산업계에 따르면 전문가들은 정부가 서울에 주택공급을 늘리려면 "재개발·재건축 등 정비사업 규제를 완화해야 한다"고 입을 모았다.

서울에 주택을 공급하려면 크게 3가지 방법이 있다. ▲개발제한구역(그린벨트) 해제 ▲정부·서울시·공공기관이 가진 땅에 주택 공급 ▲기존 지역에 재개발·재건축을 하는 것이다. 이 3가지 중 가장 현실성이 높은 방법은 재개발·재건축이라는 의견이다.

우선 그린벨트 해제의 경우, 오세훈 서울시장이 반대하고 있다. 국토교통부는 지난해 8·4 부동산대책에서 태릉골프장(태릉CC)에 1만가구 주택을 공급하겠다고 발표했다. 지난 8월에는 6800가구로 규모가 30% 이상 줄었다. 다만 태릉골프장에 집을 지으려면 '그린벨트 해제'를 해야 한다.

오 시장은 서울시장 보궐선거 과정에 다수 언론과의 인터뷰에서 "정부는 집 지을 곳이 많은데 왜 그린벨트를 해제하려고 하는지 모르겠다"며 "그린벨트는 우리 후손을 위해서도 안 푸는 게 좋다"고 강조했다.

국토부 직권으로 그린벨트를 해제해도 무조건 주택공급이 가능한 것은 아니다. 국토부가 해제한 그린벨트가 비오톱 1등급이면 개발이 불가능해서 서울시와의 협의가 필수적이기 때문. 비오톱 1등급 토지는 개발이 절대 불가능한 땅으로, 그린벨트보다 더 강력한 토지개발 규제를 받는다.

정부·서울시·공공기관이 가진 땅에 주택을 짓는 것도 쉽지 않다. 국토부는 8·4대책 등에서 정부·서울시·공공이 가진 땅에 주택을 지으려 했지만 해당 지방자치단체(지자체)와 주민들의 거센 반발에 부딪혔다.

[서울=뉴스핌] 김은빈 기자 = 여의도 삼익아파트에 '재건축은 틀어막고 닭장임대 졸속추진, 여의주민 무시하냐'고 적힌 현수막이 걸려 있다. [사진=김은빈 기자] 2021.07.09 kebjun@newspim.com

과천정부청사 유휴부지(정부 소유), 노원구 태릉골프장(국방부 소유), 마포구 상암동 DMC(서울시 소유), 용산역 철도정비창(한국철도공사 소유), 여의도(한국토지주택공사(LH) 소유 부지) 등에서는 주민들이 임대주택 공급에 대해 반발이 높다.

특히 과천 정부청사 터에 주택 4000가구를 공급하려던 계획은 백지화됐다. 결국 서울 내 주택공급을 늘리려면 재개발·재건축 등 각종 정비사업 규제를 풀어서 주택이 지어지게끔 해야 한다는 지적이다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "주택공급 확대를 위해서는 도심지 재개발·재건축 등 규제를 완화해야 한다"며 "용적률을 상향하고 민간건설사들의 주택공급 확대도 지원해야 한다"고 말했다.

◆ 현 정부 5년간 서울 14만가구 부족…2022년 입주물량 '급감'

현재 서울 재건축시장은 안전진단, 분양가상한제, 재건축초과이익환수제(재초환) 등 고강도 규제로 사업 진행이 어려운 상태다.

안전진단은 재건축 사업의 첫 관문이다. 안전진단을 통과해야 정비구역지정, 조합설립, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분인가 등을 진행할 수 있다.

특히 정밀 안전진단은 등급별로 ▲A~C등급 유지·보수(재건축 불가) ▲D등급 조건부 재건축(공공기관 검증 필요) ▲E등급 재건축 확정 판정으로 나뉜다. D등급 이하를 받아야 재건축을 추진할 수 있다.

다만 노원구나 양천구 목동 등 재건축 단지에서는 이 '안전진단' 규제에 막혀서 사업을 진행하지 못하는 경우가 많았다.

'분양가상한제, 재건축초과이익환수제'도 분양을 어렵게 하는 요소다. 조합 입장에서는 분양가상한제로 일반분양가를 높게 못 받는데다, 재초환으로 재건축 이익의 최대 50%를 세금으로 내야 하니 조합원들 부담이 크다.

특히 강동구 둔촌주공 아파트는 분양가 산정 문제로 분양 일정이 수년간 지연됐었다. 둔촌주공 재건축은 일반분양 물량이 4786가구로 총 가구수의 39.7%를 차지해 청약자들 관심이 높다. 둔촌주공이 분양을 하지 못하면 강남권 공급물량은 그만큼 크게 줄어든다.

이런 영향은 주택공급 감소세로 이어지고 있다. 국토부에 따르면 서울 민간분양 아파트 인허가 건수는 2017년 9만3038가구였으나 2018년 6만466가구, 2019년 5만5920가구, 2020년 5만522가구로 줄었다. 

설상가상으로 서울은 주택공급 부족 문제가 계속 심각해지고 있다. 주택산업연구원(주산연)에 따르면 문재인 정부 5년간 누적된 공급 부족은 38만가구에 이른다.

전국 주택 수요 증가량이 296만가구인 반면 공급은 258만가구로 조사돼서다. 특히 서울은 14만가구, 인천·경기는 9만가구 공급 부족이 누적된 상태로 분석됐다.

이 분석을 위해 주산연은 주택수요를 '가구증가+멸실주택+공가발생'으로 추정했다. 주택공급의 경우 ▲매매시장 기준으로는 '아파트는 분양물량, 기타주택은 준공물량' ▲전월세시장은 '아파트는 입주물량, 기타주택은 준공물량'으로 추정하고 수급지수를 작성했다.

이에 따라 주산연은 2022년도 주택 매매가격이 연간 2.5%, 전세가격은 3.5% 오를 것으로 전망했다. 현 정부의 주택공급·수요 예측 실패로 주택공급 부족이 지속돼서다.

◆ 중저가 '임대주택 활성화' vs 고가주택 '가격상승 용인' 투트랙

실제로 서울 입주물량은 앞으로 크게 줄어든다. 부동산정보업체 부동산R114에 따르면 2022년 서울 아파트 입주 물량은 2만463가구로 2021년(3만1211가구)보다 34.4% 감소한다.

2020년(4만9359가구)에 비하면 절반 이하로 급감한 수치다. 2021년 예정됐던 서울 아파트 공급 4만2400가구 중 절반 가량(2만2900가구)도 연내 분양이 불투명하다. 이처럼 심화되는 주택부족 문제를 조기에 해결하려면 정부가 공급을 늘리는 정책을 일관성 있게 지속해야 한다는 게 전문가들 지적이다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "앞으로는 신규주택 공급속도보다 기존주택 멸실속도가 더 빨라서 주택 공급량이 점점 줄어들 것"이라며 "재건축·재개발 규제완화 뿐만 아니라 소규모 주택 재건축이든, 가로주택정비사업이든 주거 관련된 모든 사업을 적극적으로 진행해야 한다"고 말했다.

이밖에도 정부가 중저가 주택과 고가주택에 대해 다르게 접근해야 한다는 의견도 있었다. 중저가주택 시장은 임대주택 공급으로 안정화하는 반면 강남 등 고가주택 시장은 가격이 오르는 것을 일정 부분 용인해야 한다는 분석이다.

현재 서울 주택시장은 6억원 이하 중저가, 시가 6억~15억원 사이, 15억원 초과 주택으로 세분화돼 있다. 이 중 15억원이 넘는 아파트들은 애초에 주택담보대출 없이 산 집이다. 한국은행의 기준금리 인상으로 대출금리가 올라도 이런 고가주택들은 가격이 떨어질 가능성이 낮다.

게다가 고가주택들은 서울에서도 입지 좋은 곳에 위치해있기 때문에 수요가 끊이지 않는다. 최근 거래 절벽 상황에서도 강남권에 신고가 거래가 줄지은 데는 이런 배경이 작용한다. 정부가 집값 상승을 우려해서 강남권 재건축을 못하게 막아도 실제로는 집값 안정화 효과가 적다는 뜻이다.   

반면 중저가 주택시장의 경우 단기에 공급을 늘리기가 현실적으로 어렵기 때문에 '임대주택 확대' 카드를 사용해야 한다는 의견이 나온다. 6억원 이하 주택들은 정비사업으로 공급을 늘리려고 해도 사업성이 높지 않아서 사업 추진이 어렵기 때문이다.  

이창동 밸류맵 리서치팀장은 "중저가시장의 경우 신혼부부, 청년 계층을 위한 임대주택 공급을 확실히 늘려서 가격을 안정시켜야 한다"며 "사람들이 임대주택을 선호하지 않지만 현재로서는 다른 방법이 없다고 본다"고 말했다.

반면 "강남 등 시세가 20억~30억대를 호가하는 주택시장의 경우 현재 정부가 보유세, 대출 등으로 강력히 규제하고 있다"며 "하지만 결국에는 정부도 이 시장에 대해 인정해야 하며, 적정수준의 보유세를 부과하는 등 규제 완화로 가격이 상방으로 오를 여지를 풀어줘야 한다"고 강조했다.

◇ 설문 도움주신 50분(가나다순)

▲권대중 명지대학교 부동산학과 교수 ▲권일 부동산인포 팀장 ▲김광석 리얼하우스 대표 ▲김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 ▲김덕례 주택산업연구원 선임연구원 ▲김동욱 쌍용건설 주택총괄상무 ▲김병기 리얼투데이 팀장 ▲김성연 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 ▲김수현 현대건설 마케팅분양실 책임매니저 ▲김열매 NH투자증권 선임연구원 ▲김인만 김인만부동산경제연구소장 ▲김재언 미래에셋대우 수석부동산자문위원
김철수 피데스피엠씨 대표 ▲김학렬 스마트튜브 대표 ▲김형범 대한주택건설협회 주택정책부장 ▲김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석위원 ▲나기범 한화건설 주택사업실장(전무) ▲문왕현 금호건설 주택개발 상무 ▲박동욱 포스코건설 마케팅기획팀장 ▲박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▲서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영학과 교수) ▲선종필 상가뉴스레이다 대표 ▲설재근 한라 홍보팀장 ▲송승현 도시와경제 대표 ▲송인호 KDI 선임연구위원 부동산연구 팀장 ▲심교언 건국대학교 부동산학과 교수 ▲안명숙 루센트블록 부동산 총괄 이사 ▲안재식 반도건설 개발사업팀 상무 ▲양지영 양지영 R&C연구소 소장 ▲유재석 HMG 대표 ▲유현종 GS건설 주택영업·개발사업그룹장(전무) ▲이기동 한양 주택사업본부장(부사장) ▲이기웅 한국주택협회 정책팀 차장 ▲이동현 하나은행 부동산자문센터장 ▲이상우 인베이드투자자문 대표 ▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 ▲이재춘 신동아건설 기획팀 부장 ▲이주현 지지옥션 책임연구원 ▲이창동 밸류맵 리서리팀장 ▲이창무 한양대 도시공학과 교수 ▲임병철 부동산R114 수석연구원 ▲장경철 부동산일번가 이사 ▲정상령 DL이앤씨 분양마케팅팀 부장 ▲조근호 삼성물산 상무 ▲조대희 대보건설 홍보팀장 ▲최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수 ▲최황수 건국대 부동산대학원 교수 ▲한문도 연세대학교 금융부동산학과 겸임 교수 ▲함영진 직방 빅데이터랩장 ▲홍순범 대우건설 주택마케팅실 상무

 

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
강선우, 여가부 장관 후보직 사퇴 [서울=뉴스핌] 박찬제 기자 = '갑질 의혹'이 제기된 강선우 여성가족부 장관 후보자가 "성찰하며 살아가겠다"며 후보직에서 자진 사퇴했다. 강 후보는 23일 자신의 페이스북을 통해 "그동안 저로 인해 마음 아프셨을 국민께 사죄의 말씀을 올린다"며 이같이 썼다. [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 강선우 여성가족부 장관 후보자가 14일 오전 서울 여의도 국회 여성가족위원회에서 열린 인사청문회에서 의원 질의에 답하고 있다. 2025.07.14 mironj19@newspim.com 그는 "저를 믿어주시고 기회를 주셨던 이재명 대통령께도 한없이 죄송한 마음 뿐"이라며 "함께 비를 맞아줬던 사랑하는 우리 민주당에게도 큰 부담을 지어드렸다"고 사과했다. 이어 "지금 이 순간까지도 진심 한 켠 내어 응원해 주시고 아껴주시는 모든 분들의 마음 마음, 귀하게 간직하겠다"며 "많이 부족하지만, 모든 것을 쏟아부어 잘 해 보고 싶었다. 그러나, 여기까지였던 것 같다"고 했다. 앞서 더불어민주당 8·2 전당대회 당대표 선거에 출마한 박찬대 후보는 이날 강 후보의 자진 사퇴를 촉구하기도 했다. 박 후보는 "이재명 정부의 성공을 위해 어렵고 힘들지만 결정해야 한다"며 "스스로 결단을 내리시라"고 했다. 그는 "동료 의원이자 내란의 밤 사선을 함께 넘었던 동지로서 아프지만, 누군가는 말해야 하기에 나선다"며 "이제 우리는 민심을 담아 한 발자국 더 나아가야 한다. 깊이 헤아려 달라"고 했다. 강 후보는 보좌진에 대한 갑질 의혹과 코로나19 팬데믹 시절 직위를 이용해 보호자 면회를 하는 등 병원 갑질 의혹을 받고 있다. 또 자신의 지역구 민원을 해결하지 못했다는 이유로 문재인 정부 시절 정영애 전 여성가족부 장관에게 화를 내며 예산을 삭감했다는 갑질 의혹을 받는다. pcjay@newspim.com 2025-07-23 15:57
사진
블랙핑크, 美 빌보드글로벌200 1위 [서울=뉴스핌] 오광수 문화전문기자 = 블랙핑크가 글로벌 톱 클래스임을 증명하면서 미국 빌보드 메인 차트 정상을 꿰찼다고 YG엔터테인먼트가 22일 밝혔다. [서울=뉴스핌] 오광수 문화전문기자 = 블랙핑크. [사진 = YG엔터테인먼트]  2025.07.22 oks34@newspim.com 미국 빌보드가 SNS를 통해 먼저 공개한 최신 차트에 따르면 블랙핑크의 '뛰어(JUMP)'는 빌보드 글로벌 200과 빌보드 글로벌(Billboard Global Excl. U.S.) 차트에서 나란히 1위에 올랐다. 이로써 블랙핑크는 빌보드 글로벌 200에서 세 번째, 빌보드 글로벌에서 네 번째 1위를 차지하며 두 개 차트에서 동시에 K팝 걸그룹 최초·최다 기록을 쓰게 됐다. 또한 빌보드 글로벌 200에서는 스트리밍 1억 2300만 회로 올해 전 세계 여성 아티스트 발매곡 중 최고 수치를 달성했다. 특히 빌보드 핫 100에서는 28위에 안착해 주목된다. 앞서 'Ice Cream', 'Pink Venom', 'Shut Down', 'How You Like That', 'Kill This Love', 'DDU-DU DDU-DU', 'Lovesick Girls', 'Sour Candy', 'Kiss and Make Up'이 차트인에 성공했던 바. 이는 팀 발매곡만으로 세운 K팝 여성 아티스트 최다(10곡) 진입 신기록이다. 빌보드뿐 아니라 각종 글로벌 차트에서도 반향이 크다. 블랙핑크는 '뛰어(JUMP)'로 스포티파이 위클리 톱 송 글로벌 차트에서 K팝 그룹 최다 1위 곡 보유라는 신기록을 썼으며, 영국 오피셜 차트에는 자체 최고 순위인 18위로 첫 진입하는 등 주류 팝 시장에서 막강한 존재감을 과시 중이다. 유튜브에서도 독보적인 영향력을 떨치고 있다. '뛰어(JUMP)' 뮤직비디오는 지난 11일 공개 이후 8일 연속 글로벌 유튜브 일간 인기 뮤직비디오 최정상을 지킨 데 이어 주간 차트에서도 1위로 직행했으며, 조회수는 8800만 회를 훌쩍 넘어 1억 뷰 돌파를 눈앞에 뒀다. <빌보드 핫 100, 빌보드 글로벌 200 어떻게 다른가?> '빌보드 핫 100'은 미국 내 종합 싱글 차트로 가장 권위 있는 차트다. 글로벌 차트보다 권위 있는 이유는 미국 내 '라디오 방송 집계'가 포함되기 때문이다. 글로벌 차트는 성격상 라디오 집계는 불가능해서 스트리밍과 판매가 핵심이지만 '빌보드 핫 100'은 인기도를 가늠하는 라디오 집계가 핵심이다. 빌보드가 집계하는 라디오 방송국의 수만 1,200여 개가 넘는다. 이에 비해 '빌보드 글로벌 200'은 스트리밍이 포함된 차트여서 팬덤의 움직임에 의해 순위가 요동치는 경우가 많다.  oks34@newspim.com 2025-07-22 12:26
안다쇼핑
Top으로 이동