[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 윤석열 대통령직인수위원회가 경제2분과 부동산 태스크포스(TF) 팀장인 심교언(건국대학교 부동산학과)교수를 새로운 정부의 첫 국토교통부 장관으로 선정하기 위한 작업에 착수한 가운데 심 교수가 추진하고 있는 민간 개발을 통한 공급확대 정책이 주목받고 있다.

다만 주무부처인 국토부와 문재인 정부 인사들이 민간개발에 난색을 표하고 있고, '재건축 3대 대못'으로 불리는 재건축 안전정밀안전진단 면제와 초과이익환수제(재초환)와 분양가상한제(상한제) 등은 물론 임대차3법, 세제·대출 규제 완화에 반대하고 있는 상황에서 심 교수가 새로운 국토부 장관으로 선임될 경우 관련 규제가 완화될 것으로 업계는 보고 있다.

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◆ 용적률 500% 상향‧3대 대못 규제 완화 밑그림 그려

심 교수는 윤 당선인이 후보자 시설 대선캠프 경제정책추진본부 위원에서 재건축‧재개발 규제 완화와 용적률 500% 상향, 임기 내 250만 가구 등 부동산 정책을 구상한 인물이다.

특히 재건축 대못 규제로 불리는 안전진단 규제가 완화될 것으로 보인다. 심 교수는 지난해 12월 본지가 진행한 [선택2022·부동산]에서 "현 정부의 과도한 (재건축) 정밀안전진단 규정과 재초환‧상한제 등으로 인해 서울 지역의 공급이 원활하게 이뤄지지 않은 상황이 지속되면서 집값 급등으로 이어졌다"고 밝힌 바 있다.

이는 서울 지역의 유휴부지가 확보되지 않은 상황에선 재건축 단지들이 사업에 참여할 수 있도록 관련 규제 완화를 통해 공급물량을 늘리겠다는 뜻으로 풀이된다

실제 문재인 정부 출범 이후 안전진단을 통과한 단지는 손가락에 꼽힐 정도다. 서울의 경우 문재인 정부 출범 이후 정밀안전진단을 통과한 단지는 손에 꼽힐 정도다. 2003년 노무현 정부 당시 제도를 첫 도입하면서 구조안전성 항목 가중치를 45%로 했다가 2006년 50%까지 올렸고, 이명박 정부 때인 지난 2009년에는 40%까지 낮췄다.

박근혜 정부 때인 2015년 20%로 낮췄다가 문재인 정부가 들어서면서 구조 안정성 가중치를 다시 50%까지 올렸다. 또한 조건부 판정(D등급)이 날 경우 의무적으로 공공기관의 검증(적정성 검토)을 거치도록 했다. 이어 지난해 '6·17대책'에서 현장조사를 확대하는 등 안전진단 절차를 강화했다.

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◆ 5년간 서울서 안전진단 통과 단지 3곳

문재인 정부 들어 현재까지 서울 지역에서 안전진단 절차를 통과한 단지는 ▲서초구 방배삼호 ▲마포구 성산시영 ▲양천구 목동6단지 등 3개 단지가 유일하다.

이러다 보니 노후화 등 건물의 상태보다는 어느 정권에서 안전진단을 추진했는지가 더 관건이 되고 있다. 예컨대 비슷한 시기에 유사 공법으로 지어진 아파트 단지들이 안전진단 신청 시점에 따라 희비가 엇갈리는 모습이 나타나고 있다.

대표적으로 6·17대책 전 안전진단을 추진한 목동 6단지의 경우 안전진단을 최종 통과했지만 이후 추진한 11단지의 경우 1차 안전진단에서 6단지(51.22점)와 유사한 51.87점을 받고서 2차 적정성 검토에서 고배를 마셨다.

서울뿐만 아니라 지방 역시 안전진단 문턱을 넘지 못하는 단지들이 늘어나면서 공급 부족 현상이 지속되고 있다. 2018년 이후 약 4년 동안 재건축 안전진단에서 최종 단계인 '적정성 검토'까지 통과한 전국 재건축 아파트 단지는 14곳에 불과했다.

이 기간 동안 한국건설기술연구원·국토안전관리원이 적정성 검토를 진행한 단지는 총 28곳으로 통과율이 50%에 불과했다. 안전진단은 재건축 시행 가능 여부를 판정하는 단계로 사업 첫 관문에 해당한다. 안전진단을 통과해야 ▲정비구역 지정 ▲추진위원회 승인 ▲조합 설립 인가 등 이후 단계를 밟을 수 있다.

국토교통부는 2018년 기존 예비안전진단·정밀안전진단으로 나뉘었던 절차에 적정성 검토를 추가하고 공공기관(한국건설기술연구원·국토안전관리원)이 이를 수행하도록 했다. 아울러 평가 항목 중 '구조 안전성' 가중치를 20%에서 50%로 대폭 상향해 건물 내구도에 문제가 없으면 재건축 사업 진행을 어렵게 만들었다.

이로 인해 재건축 사업을 추진하는 단지들의 윤석열 정부 출범에 맞춰 안전진단을 신청하기 위한 절차를 밟고 있다.

심 교수는 인수위에 참여하기전 본지에 "문재인 정부가 들어선 이후 강화된 안전진단 기준과 각종 규제로 인해 민간 주택 공급을 과도하게 억제했다"며 "대선 기간 민주당이 주요 공약 중 재건축 규제 완화를 꺼내 들었고, 관련 법안 통과에 적극적으로 나서겠다고 천명한 만큼 새로운 정부가 출범할 경우 관련 법안이 완화될 것"이라고 강조한 바 있다.

◆ 임대차3법 폐지‧축소 이후 단계적 규제 완화 전망

재초환과 상한제 등에 대한 규제 완화가 있을 것으로 보인다. 여기에 '임대차 3법'(계약갱신청구권제‧전월세상한제‧전월세신고제) 폐지·축소 등도 검토하고 있다.

재초환은 재건축 추진위 설립 당시 집값과 준공 당시 집값을 비교해 조합원 1인당 평균 3000만원 넘게 차익이 생기면 초과 금액의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구의 경우 2020년 재건축 부담금으로 총 5965억 6844만원을 통보받았다. 조합원 한 사람당 부담금이 4억원이 넘는다. 최근 강남구 한양7차 재건축조합은 재초환 부담을 줄이기 위해 조합 해산을 검토하고 있다.

상한제도 재건축 사업의 걸림돌로 작용하고 있다. 이에 기대했던 수준을 밑도는 분양가가 책정되면서 사업이 지연되는 경우도 나타나고 있다. 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트가 대표적이다.

인수위는 재초환과 상한제 완화보다 시급한 임대차3법부터 손질할 방침이다. 인수위는 임대차 3법이 시장에 상당한 혼선을 주고 있다며 폐지·축소 등을 검토 중이라고 밝혔다.

원일희 수석 부대변인은 "경제2분과의 국토교통부 업무보고에서 임대차법 개선 검토가 다양하게 이뤄졌다"며 "임대차 3법 폐지부터 대상 축소까지 다양한 의견이 제시된 상태"라고 말했다.

이어 "임대차 3법이 시장의 혼란을 주고 있다는 문제의식과 제도 개선이 필요하다는 방향은 맞고 시장 상황과 입법 여건을 고려해 단계적으로 추진할 방침이라는 해당 분과의 설명"이라고 전했다.

정비업계는 현 시점에서 재초환과 상한제를 손보기 보다는 임대차3법을 시작으로 단계적으로 규제 완화가 이뤄질 것으로 보고 있다. 이는 현 정부 출신 인사들이 국토부와 유관기관에 포진됐기 때문이다.

정비업계 한 관계자는 "심 교수가 밟힌 규제 완화 대부분 국토부와 유관기관 동의가 필요하다"며 "특히 국회 문턱을 넘기 위해선 현 여당(더불어민주당)의 동의가 절대적으로 필요한 상황인데 독단으로 규제를 완화하기는 쉽지 않은 환경"이라고 전망했다.

ymh7536@newspim.com