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'재건축 대못' 재초환 손질 임박...현금 대신 현물 납부 유력

기사입력 : 2022년04월08일 06:01

최종수정 : 2022년04월08일 06:01

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인수위, 재초환 개정 예고...부담금 낮춘다
민주당 반발 예상...기부채납 확대 유력

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "집값은 정부가 다 올려놓고 재건축을 했다고해서 팔지도 않은 집이 올랐으니 몇억원이나 되는 부담금을 현금으로 내라니 도저히 이해할 수가 없네요. 나중에 양도세 낼때 부담금 낸 것 만큼 빼주는 것도 아닌데 이중 과세 아닌가요?" 서울지역 어느 재건축 단지 조합원의 얘기다.

재건축 사업에 있어 또 하나의 거대 장벽인 재건축초과이익환수제(재초환)에 대해 대대적 손질이 예고되고 있다. 재초환 부과 기준을 상향해 실질적인 부담금을 줄이고 특히 현행 현금 납부 대신 임대주택이나 각종 도시계획 시설 등을 기부 채납하는 '현물 납부' 방식이 될 것으로 예상된다.

다만 재건축초과이익환수제도 법령 개정이 반드시 필요하다. 이에 따라 재초환을 탄생시키고 본격 시행한 문재인 정부의 여당인 더불어민주당이 개정에 대해 합의해줄 가능성은 거의 없어 제도 개정은 장담하기 어려운 상황이다.

8일 대통령직 인수위원회와 국토교통부 등에 따르면 재건축 초과이익환수제에 대해 현행 현금납부방식에서 현물납부방식으로 개정하는 것이 검토되고 있다.

인수위에서 부동산TF팀장을 맡은 심교언 건국대 부동산학과 교수는 학자시절부터 재초환에 대해 강도높게 비판하면서 대폭적인 개편을 주장했다. 그는 "문 정부는 개발이익의 사유화를 막는다는 명분을 내세우고 있지만 민간이 공급을 늘리는데 재건축은 효율적인 수단"이라며 "민간이 자기 지역에 더 어울리는 다양한 공공기여를 하도록 하는 방안을 적극 활용해야 한다"고 말했다.

재건축초과이익환수제는 재건축을 추진해 조합원 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻으면 정부가 이익금액의 최대 절반을 현금 부담금으로 부과하는 제도를 말한다. 조합추진위원회 구성 시점에서 준공시점까지 오른 집값에서 정상주택 가격상승분, 공사비, 조합운영비 등을 제외한 초과이익에 10~50%의 누진율을 적용해 부과한다. '재초환'이라는 약칭으로 많이 불린다.

◆ 재초환, 부담금 낮추는 방안...현물 기부채납으로 납부 방식 변경 유력

윤석열 대통령 당선인은 후보시절부터 재초환에 대한 대폭적 수정을 공약했다. 윤 당선인이 내건 250만가구 주택공급을 위해서는 재건축사업의 활성화가 반드시 필요하고 이를 위해서는 재초환의 완화가 절실하다는 게 윤 당선인 측의 판단이다.

잠실주공5단지 [사진=이형석 사진기자]

인수위는 이같은 입장을 담아 재초환에 대한 개정 방침을 분명히 했다. 인수위는 우선 부담금 액수를 낮추는 방식을 고려하고 있다. 이에 따라 현행 3000만원 이하인 면제 기준을 상향 조정한다는 방침이다. 또 구간별로 10%~50%인 누진율을 낮추는 방안도 거론되고 있다. 또 1주택 장기보유자에 대해선 부담금을 감면하고 종합부동산세처럼 고령자 등에 대해 부담금 납부를 이연하는 방안 등도 검토되는 것으로 알려졌다.

다만 이같은 사안은 모두 법률 개정 사항이다. 때문에 국회의 3분의 2를 차지한 더불어민주당이 반대하는 상황에선 제도 변경이 어려울 것으로 예측된다. 종부세 완화, 양도세 유예, 민간 재건축 지원 등과 같은 부동산 규제 완화를 공약했던 이재명 더불어민주당 대선후보는 재초환에서 대해서는 완화 방침을 언급한 적이 없다. 이에 따라 재초환 제도 수정은 민주당의 반발이 클 것으로 보이고 있다.

시장에서는 민주당과 합의할 수 있는 수준의 제도 변경이 이뤄질 것으로 전망되고 있다. 이렇게 되면 현행 현금으로의 부담금 납부 방식을 현물납부 방식으로 바꾸는 것이 유력한 것으로 예측된다. 사업초기부터 용적률 등을 확정할 때 기부채납을 늘려 초과이익 환수금을 현금이 아닌 임대주택이나 공원, 학교와 공동시설로 받는 것이다. 이렇게 되면 단기간에 큰 돈을 내야하는 지금보다 재건축이 쉬워질 것으로 전망된다. 미실현 이익에 대한 부담금을 현금으로 내야하는 불합리성을 피하기 위해서는 이 방안이 유력한 것으로 예측되고 있다.

재초환 폐지나 부담금 감액과 달리 현물납부 방식은 반대 명분이 높지 않다. 민주당도 논의한 바 있어서다. 이재명 더불어민주당 대선후보가 도지사로 재직했던 경기도는 지난해 정부의 공공재건축 도입에 맞춰 재건축 조합이 전체 주택의 10% 이상을 임대주택(기본주택)으로 공급할 경우 분양가 상한제, 재건축 초과이익환수제 대상에서 제외하는 방안을 모색한 바 있다.

같은 해 정부가 발표한 공공재개발 방침에서 재건축 초과이익환수제 완화 내용이 담기지 않아 시장의 반응도 차가웠다. 이에 이재명 전지사의 경기도는 이같은 재초환 완화 방안을 내놓은 것이다. 한 업계 관계자는 "기부채납을 강화해 현금 납부 부담금을 대체한다면 재초환 완화 효과도 얻을 수 있고 민주당과 합의하기도 쉬운 부분일 것"이라고 말했다.

◆ '집 반채 값' 공포의 재초환...수원·대전도 부담금 3억원

재건축사업 활성화에 있어 재초환은 커다란 장벽으로 꼽힌다. 전국적으로 500개(22만8000여 가구) 넘는 조합이 재건축 초과이익 부담금을 내야한다. 이중 서울 지역의 재건축 부담금 부과 대상조합은 총 163개 조합으로 8만1800가구에 이른다. 지금까지 63개 조합에 대해 예정 부담금이 통보됐다. 

지금까지 예정액이 부과된 재건축 단지 사례를 보면 서울 강남권은 물론 강북지역 심지어 수원시와 대전시에서도 수억원 수준의 부담금이 부과될 예정이다. 특히 대부분의 예정 부담금은 문재인 정부시절 집값이 급등한 2018년 이전에 예정된 것이라 부담금이 더 늘어날 수 있다는 지적이 나온다. 2019년부터 서울과 경기도 신도시 등은 대부분 2배 가량 집값이 뛰어올라서다.

실제 반포현대아파트를 재건축한 현 '반포센트레빌아스테리움' 조합의 경우 시업시행인가 시기인 지난 2018년 가구당 부담금 예정액을 1억3569만원을 통보받았다. 하지만 이후 2~3년새 대부분의 서울 집값이 두배로 뛰어오른 만큼 현행 제도에서는 가구당 3억원까지 부담금이 늘어날 것으로 예측되고 있다.

재초환 1호단지인 반포현대 조합은 서초구청에 재초환 부과 절차 연기에 관한 진정서를 제출했다. 당초 서초구는 늦어도 다음달까지 부담금 액수를 확정할 방침이었다. 하지만 조합의 연기 요청을 승인키로 해 1호 재건축 단지는 은평 서행그랑블로 재건축한 은평 연희빌라가 물려받게 됐다.

비강남권도 수억원대의 부담금을 물어야할 판국에 놓였다. 성수도 장미아파트의 경우 집 반채 값인 5억원의 예정 부담금을 통보 받았고 수원시 영통2 재건축단지도 2억9500만원의 부담금이 예정됐다. 심지어 대전 용문동 재건축도 최근 27억7600만원의 예정 부담금이 나왔다.

이들 단지 경우처럼 집값 급등기인 2019년 이전 사업을 시작해 올해나 내년 준공승인을 받을 재초환 대상 단지 조합원들의 불안감이 커지고 있다. 단기에 급등한 집값이 고스란히 부담금에 반영될 것이라서다. 이 때문에 이들 단지를 중심으로 재건축 초과이익환수제 폐지에 대한 요구도 거세지고 있다.

한 강남권 재건축단지 조합원은 "아이러니하게도 다주택자 집중규제, 징벌적 과세, 재초환 부활과 같은 문재인 정부의 부동산 대책이 본격화된 2018년부터 집값이 크게 올랐다"며 "정부는 집값이나 전셋값이 오르든 말든 세수입이 늘어난 것에 만족하고 있는지 의심스러운 상황"이라고 꼬집었다.

실제 반포현대아파트를 재건축한 현 '반포센트레빌아스테리움' 조합의 경우 시업시행인가 시기인 지난 2018년 가구당 부담금 예정액을 1억3569만원을 통보받았다. 하지만 이후 2~3년새 대부분의 서울 집값이 두배로 뛰어오른 만큼 현행 제도에서는 가구당 3억원까지 부담금이 늘어날 것으로 예측되고 있다.

재초환 1호단지인 반포현대 조합은 서초구청에 재초환 부과 절차 연기에 관한 진정서를 제출했다. 당초 서초구는 늦어도 다음달까지 부담금 액수를 확정할 방침이었다. 하지만 조합의 연기 요청을 승인키로 해 1호 재건축 단지는 은평 서행그랑블로 재건축한 은평 연희빌라가 물려받게 됐다.

비강남권도 수억원대의 부담금을 물어야할 판국에 놓였다. 성수도 장미아파트의 경우 집 반채 값인 5억원의 예정 부담금을 통보 받았고 수원시 영통2 재건축단지도 2억9500만원의 부담금이 예정됐다. 심지어 대전 용문동 재건축도 최근 27억7600만원의 예정 부담금이 나왔다.

이들 단지 경우처럼 집값 급등기인 2019년 이전 사업을 시작해 올해나 내년 준공승인을 받을 재초환 대상 단지 조합원들의 불안감이 커지고 있다. 단기에 급등한 집값이 고스란히 부담금에 반영될 것이라서다. 이 때문에 이들 단지를 중심으로 재건축 초과이익환수제 폐지에 대한 요구도 거세지고 있다.

한 강남권 재건축단지 조합원은 "아이러니하게도 다주택자 집중규제, 징벌적 과세, 재초환 부활과 같은 문재인 정부의 부동산 대책이 본격화된 2018년부터 집값이 크게 올랐다"며 "정부는 집값이나 전셋값이 오르든 말든 세수입이 늘어난 것에 만족하고 있는 것이 아닌지 의심스러운 상황"이라고 꼬집었다.

 

donglee@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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