[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 윤석열 정부의 첫 번째 주택정책 윤곽이 드러났다. 2년 이상 임대를 한 '착한 임대인'에게는 앞으로 조정대상지역의 1가구 1주택에 대한 양도세 비과세를 적용 받기 위해 지켜야 했던 2년 거주 요건이 폐지됐다. 1가구 1주택 장기보유특별공제도 적용해준다.

이를 통해 단기적으로 전·월세물건이 시장에 물량이 풀릴 것으로 기대하고 있다. 다만 최근 글로벌 금리 인상 여파로 인해 금리 인상에 따라 세입자들의 전세자금대출 이자 부담이 늘어나고 있는 상황에 관련한 추가적인 대책이 필요하다는 지적이 끊이지 않고 있다.

또 임대차 3법 시행 2년을 앞두고 신규 계약 시 전셋값이 급등할 가능성에 대비해 전세대출 한도와 월세 세액공제를 늘린다. 

전문가들은 6·21대책에서 상생 임대인 지원과 버팀목 전세대출 확대‧월세세액공제 및 전세대출 상환액 소득공제 확대‧건설등록임대 활성화 등을 통해 임대 매물 유통량을 늘리는데 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보고 있다.

◆ 임대사업자 세제 혜택 확대로 8월 '전세난' 우려 차단 나서

21일 국토교통부에 따르면 정부는 이날 제1차 부동산 관계장관회의를 개최하고 민간건설임대주택 법인 및 개인사업자에 대해 각종 세제 혜택을 부여하기로 결정했다.

정부는 우선 민간건설임대 법인사업자에 대한 법인세 추가 과세 배제 요건을 완화하기로 했다. 기존에는 10년 이상 임대를 준 가액 6억원 이하 주택을 매도하는 경우 법인세 추가 과세 20%를 배제해주고 있었다. 하지만 최근의 주택 가격 상승 등을 반영해 가액 기준을 9억원까지 확대해주기로 했다.

개인사업자에 대해서는 양도세 장기보유특별공제 특례를 연장해준다. 현재 10년 이상 임대한 건설임대주택을 올해 말까지 등록한 경우 양도세 장기보유특별공제 70% 적용해주고 있는데 해당 기한을 오는 2024년 말까지 연장하기로 했다.

종합부동산세 합산배제 혜택 또한 확대한다. 지금은 2021년 2월 17일 이후 임대 등록된 주택에 대해서만 종부세 합산배제 요건인 공시가 6억원 이하에서 9억원 이하로 확대하는 혜택을 제공했다.

하지만 정부는 그 이전에 등록한 민간건설임대주택에 대해서도 같은 혜택을 부여하기로 했다. 올해 말까지 예정돼 있는 공공매입임대 건설사업자에 토지를 양도하는 개인 및 법인에 제공되는 법인세 배제 및 양도세 감면 혜택도 2024년 말까지 확대한다.

정부는 단기 주택공급 촉진 차원에서 미분양주택에 부여되는 5년간 종부세 합산 배제 혜택을 30가구 미만 주택에 대해서도 거주 여부를 불문하고 부여한다. 공공기관이 매입 약정한 신축주택에 대해서는 현행 용적률의 1.2배를 추가 허용하는 방안도 추진한다.

◆ 수술대에 못 오른 '임대차3법'…"월세화 가속화 우려"

정부는 임대차3법 수정에서 상생임대인 제도를 연장해 전월세 시장을 안정화 시킨다는 계획이다. 올해 12월 31일 종료 예정이었던 상생임대인 제도를 2024년 말까지로 2년 연장한다. 상생임대인이란 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 신규(갱신) 계약을 체결한 집 주인을 의미한다.

종전 상생임대인 인정 요건에서 '임대개시 시점 1가구 1주택자이면서 9억원(기준시가) 이하 주택을 보유한 사람'이라는 내용은 폐지된다. 대신 임대개시 시점에 다주택자이지만, 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택을 적용할 방침이다.

상생임대인을 대상으로 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 적용을 받기 위한 2년 거주 요건을 없앤다. 기존에는 상생임대인으로 인정받으면 거주 요건 2년 중 1년을 인정해줬다. 또 2년 거주 요건 없이 상생임대인에게는 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용해준다.

시장에선 우려의 목소리가 나오고 있다. 정부의 '6‧21' 대책에서 이전 정부 시절 시행한 임대차 3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)에 대한 규제 완화가 없을 경우 올 8월 계약갱신청구권을 사용한 세입자들의 주거비용 부담이 가중될 것이란 이유에서다.

여기에 서울 지역의 공급 물량이 쪼그라들면서 무주택자들의 내 집 마련의 기회가 늦춰질 수밖에 없는 상황이다.

실제 서울지역 내 신축아파트 입주량은 1만8631가구로 지난해 같은 기간(4만5703가구) 보다 2만7072가구 가량이 감소했다. 여기에 올 8월 갱신 계약 종료 이후 임대료 상승과 공급 물량 감소 등이 맞물리면서 전월세 시장에서 세입자들의 내 집 마련의 기회가 축소될 것으로 보인다.

◆ 전세대출 금리 인사 대책 쏙 빠져…1년 새 이자 부담 20% 증가

주택담보대출 이자 인상으로 인해 전세 세입자들이 월세로 내몰리고 있는 상황에서 관련 대책 마련이 시급하다는 지적이 끊이지 않고 있다.

실제 무주택 전세 가구가 부담하는 이자 비용이 1년 새 20% 넘게 늘어난 것으로 나타났다. 특히 이들 가구 중 소득 하위 20%인 1분위가 지출하는 이자 비용이 가장 큰 폭으로 늘었다.

올해 1분기 무주택 상태로 전세에 거주하는 가구의 이자 비용 지출은 월평균 11만 3006원으로 1년 전(9만1668원)보다 2만1337원(23.3%) 증가했다. 이는 전체 가구 평균인 만큼 실제 가구별 이자 비용과는 다를 수 있지만 전년 대비 비교가 가능한 지표다.

전세보증금 일부를 월세로 돌리는 '반전세'로 전환하는 비중이 늘어나고 있다. 전세 거래 비중은 2020년 60.8%에서 올해 1분기 51%로 9.8%포인트(p) 감소한 반면 같은 기간 월세를 포함한 반전세 비중은 39.1%에서 49.1%로 전세 비중과 거의 비슷해졌다. 최근 2년간 전세가격 급등 영향으로 전세에서 반전세로, 반전세에서 월세로 이동하는 하향 도미노 현상이 빚어진 데 따른 것이다.

더구나 내달 말이면 임대차3법 시행 2년차를 맞는다. 계약갱신청구권 만료로 최장 4년의 전세 계약이 끝난 세입자는 새 보증금을 지난 4년간 오른 전셋값에 맞춰야 하는 상황이다. 금리가 워낙 오른 터라 세입자로선 전세대출을 늘려 전셋값을 해결하기 어렵다. 결국 전세 계약이 만료된 서민들은 눈높이를 낮춰 대거 반전세로 이동할 가능성이 크다.

전문가들은 이번 6‧21 대책에 대해 긍정적으로 바라보고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "여소야대 속 모법 개정 없이 시행령 개정을 통해 움직일 수 있는 가용 정책카드를 총동원해 기민하게 대책을 준비한 점은 긍정적"이라면서 "빠른 월세화에 대비해 월세세액공제 비율을 확대하고 갱신만료 임차인의 전세대출 지원을 강화하는 금융대책을 통해 세입자 부담을 낮추려는 전략은 단기임대차 지원정책으로 적합하다"고 분석했다.

이어 " 장기 임대주택 공급을 위해 법인세, 양도세, 종부세 등을 완화해 민간 건설 임대 및 공공임대 관련 세제지원 확대를 단행한 것"이라며 '최근 원자재가격 급등과 건설 및 주택시장 활력 저하로 적극적인 공급의지를 북돋을 수 있을지 지켜볼 필요가 있다"고 덧붙였다.

ymh7536@newspim.com