[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 주택시장 안정화를 위해 대대적인 규제지역 해제에 나선다. 주택거래 급감과 집값 하락 확대, 미분양 증가 등으로 부동산 시장의 경착륙이 우려되자 이를 방지하기 위한 후속 조치로 풀이된다.

규제지역에서 해제되면 집을 살 때 유용할 수 있는 대출이 확대되고, 양도세 다주택자 중과 배제, 청약 재당첨 제한 해제 등의 완화 조치가 이뤄진다. 실수요자 중심으로 주택 매수를 유인할 수 있는 완화책으로 꼽힌다. 게다가 지난 9월 이후 한달여 만에 나오는 규제해제 조치라는 점에서 수도권 일대가 대대적으로 적용될 것이란 관측이 나온다. 다만 대출금리가 치솟고 있는 데다 추가적인 집값 하락을 예상하는 시선이 많아 주택가격 급반등은 제한적인 상황이다.

◆ 수도권 일대 조정대상지역 해제, 서울도 투기과열지구서 완화

28일 부동산업계에 따르면 국토교통부는 내달 초 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 수도권 중심으로 남아 있는 규제 해제 지역을 확정한다.

국토부는 앞선 지난 9월 21일 주정심을 열어 조정대상지역 101곳 중 41곳, 투기과열지구 43곳 중 4곳을 해제했다. 현재 수도권 주요 지역과 세종시만 규제지역으로 지정된 상태다.

사진은 중구 남산에서 바라본 서울시내 아파트 단지 모습.<사진=정일구 기자>

이번 조치에서는 경기도와 인천이 대거 해제될 것으로 보인다. 이곳은 아파트값 하락률이 거세다. 작년 전국에서 가장 높은 상승률을 기록한 영향도 있지만 거래시장 빙하기에 강도 높은 규제는 그대로 받고 있기 때문이다. 한국부동산원에 따르며 지난 24일 기준 인천 아파트값은 한주간 -48%로 시도별 매매 변동에서 가장 큰 하락률을 기록했다. 경기도도 -0.35%로 세종시(-0.37%) 이어 3번째로 높았다.

올해 누적 변동률을 봐도 인천은 -4.44%로 세종(9.40%), 대구(-6.82%)에 이어 하락률 3위에 올랐다. 지방과 비교해 평균 가격이 높다는 점에서 하락금액은 더 큰 상황이다. 경기도도 올해 누적 하락률이 -3.66%다.

서울도 일부 지역에 규제 완화될 것을 보인다. 지난 2017년 8월 3일 서울 25개는 모두 투기과열지구로 지정됐다. 강남과 서초, 송파, 강동, 용산 등 15개구는 규제에서 가장 강도가 높은 투기지역으로도 묶여 있다. 강북구와 도봉구, 금천구 등 서울 외곽지역은 거래량과 집값 하락폭을 감안할 때 조정대상지역으로 규제 폭이 완화될 가능성이 있다.

올해 들어 집값은 하락한 반면 물가가 뛰어 전국 모두가 정량요건을 충족한 상태다. 규제지역 지정·해제는 최근 3개월 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배를 넘었는지가 주요 요건이다. 여기에 청약경쟁률과 분양권 전매거래량 등도 함께 검토된다. 규제 완화로 집값 불안이 재발할 우려가 있는지가 검토 대상인 것이다.

이외에도 정부는 주택거래 정상화 일환으로 ▲15억 초과 아파트에도 주택담보대출 허용 ▲청약당첨자 기존주택 처분기한 2년 연장 ▲신규 아파트 중도금대출 확대(분양가 9억→12억원) 등을 추진하기로 했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "사실상 지방 전 지역을 규제지역에서 해제한 뒤 얼만 안 돼 진행되는 만큼 수도권 상당 지역이 적용 대상이 될 것으로 보인다"며 "급격한 정책 변화보다는 점진적인 완화라는 측면에서 주택시장의 연착륙에 긍정적인 영향을 미칠 것"이라고 말했다.

◆ 금리인상·집값하락 영향에 시세 급반등 제한적

정부가 규제 완화책을 추진하면 실수요자를 중심으로 주택 거래량이 소폭 증가할 것으로 보인다. 다만 매수심리가 좀처럼 개선되지 않아 집값이 단기간에 회복되기 어려울 것이란 분위기가 짙다.

기준금리 인상으로 대출금리가 7%대에 육박한 데다 집값이 더 하락할 것으로 예상하는 주택 수요자가 상당수다. 정부가 대출을 확대해줘도 이자부담에 쉽게 주택 매수에 나서기 어렵다는 얘기다. 이달 초 기준 KB국민·신한·하나·우리 4대 은행의 변동형 주택담보대출 금리는 연 4.45~6.918%로 상단 7%대 돌파가 가시권이다. 2년 전과 비교하면 대출자의 이자부담이 40% 정도 증가한 것으로 경기침체 우려까지 확산하는 상황에서 무리한 대출이 부담일 수밖에 없다.

[서울=뉴스핌] 황준선 기자 = 원희룡 국토교통부 장관이 26일 오전 서울 중구 대한상공회의소에서 열린 제7차 청년정책조정위원회에 참석하고 있다. 2022.10.26 hwang@newspim.com

게다가 집값이 추가 조정될 것이란 분위기도 내집마련을 꺼리게 만들고 있다. 오늘보다 내일 가격이 더 싸다면 실수요자라도 기다리는 게 유리한 셈이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "냉각된 시장에서 집을 갈아타며 겪게 되는 실수요자의 자금난과 세금부담을 낮추려는 정책으로 풀이된다"며 "대출금리와 경기상황 등을 감안할 때 이번 조치의 영향으로 집값이 다시 불안해질 가능성은 제한적일 것"이라고 말했다.

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