[세종=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 지난해 주택 공급의 지표가 되는 인허가와 착공 실적이 서울에서도 부진한데는 크게 비용 상승과 수요 위축 그리고 부동산 개발금융 사업의 불확실성 때문이라는 분석이 나왔다. 이를 개선하기 위해선 공사비 갈등에 대한 사전 예방 및 적극적 조정 기능이 강화돼야 하며 부동산 금융 종합 정보망 구축이 필요하다는 주장이 제시됐다.

국토연구원은 이 같은 내용이 담긴 '주택 공급 상황 분석과 안정적 주택공급 전략' 보고서를 23일 발표했다.

이에 따르면 지난해 전국의 주택 인허가는 39만9000가구로 연평균 대비 74.2%, 준공은 31만6000가구로 73.9% 수준이었다. 착공은 20만9000가구로 연평균 대비 47.3%에 머물렀다.

특히 서울의 경우 인허가·착공·준공 모두 50% 미만으로 전국 실적 대비 매우 저조한 수준인 것으로 나타났다. 서울의 전체기간 연평균 대비 2023년 주택공급 실적은 인허가 37.5%, 착공 32.7%, 준공 42.1%으로 집계됐다. 최근 10년 연평균 실적과 비교해도 서울의 지난해 실적은 인허가 34.4%, 착공 27.5%, 준공 37.5% 수준에 그쳤다.

정부의 공급 계획 물량과 비교하면 서울에서의 공급 부진이 두드러진다. 지난해 주택 공급계획 물량 47만 가구 대비 38만9000가구(인허가 기준)로 82.7% 수준이나 서울 지역 인허가는 목표치 8만가구의 32%에 그쳤다.

국토연은 이 같은 주택 공급 부진의 원인을 크게 비용 상승과 부동산 개발금융 사업의 불확실성으로 꼽았다.

이 보고서를 발표한 김지혜 연구위원은 금리 인상의 거시적 요인이 건설공사비의 상승과 주택시장 위축을 불러오면서 사업성이 악화됐다고 진단했다. 또 부동산 개발금융 측면에선 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업지연 및 신탁, 리츠 등 PF 외 불확실한 자금조달 등 때문이라고 지적했다.

시행·시공 측면에선 재개발·재건축 등 정비사업의 도급계약에서 나타난 공사비 갈등이 사업지연으로 나타나고 있으며 중소형 시공사의 경우는 신규 수주가 줄어들면서 자금 조달에 한계를 보이며 공급 활성화에 장애 요인이 되고 있다고 분석했다.

김 연구위원은 주택공급 활성화가 금리와 대출 등 경제상황이 어떻게 변하느냐에 따라 달려있다는 전제를 하면서도 정부의 적극적인 PF 조정 개입과 부동산금융 종합정보망 구축을 주택공급 부족 해결책으로 제시했다.

특히 서울의 공급부족은 재개발·재건축 등 정비사업 추진과정에서 도급계약의 불확실성 때문이라고 지적했다. 김 연구위원은 "조합과 시행·시공사와의 공사비 갈등 등 분쟁이 공사지연으로 이어지는 것을 예방하는 한편, 정부와 지자체가 조정위를 통해 적극 나서는 게 필요하다"고 설명했다.

아울러 각 사업장이 원활하게 진행되고 있는지에 대한 모니터링과 데이터를 정부 차원에서 중장기적으로 구축해 나갈 필요성도 강조했다. 그는 "현재 금융기관에서 금융정보를 제공하고 있으나 사업장 단위나 지역별로는 데이터를 모으기가 쉽지 않다"면서 "범 부처차원에서국토도시 분야의 금융정보를 모을 수 있는 협력이 필요하다"고 말했다.

한편 심교언 국토연구원장은 이날 국토부기자단과 가진 오찬 자리에서 주택시장의 공급위축과 관련 민간이 먼저 자구책을 내놓아야 한다는 입장을 밝혔다. 심 원장은 "재작년부터 주택공급 문제가 터지면서 연구원에서도 공급 문제가 크다는 인식 하에 지난해부터 연구를 준비해 왔다"며 "지금까지는 위기를 조금 넘기는 수준이었다면 이제부터는 공급 압박을 어떻게 최소화할지가 최고의 과제"라고 설명했다.

그러면서 지역별, 상황별 맞춤형 정책이 필요하다는 점을 강조했다. 그는 "어떤 지역에선 인센티브를 줘야 하지만 어떤 지역에선 오히려 공급을 좀 늦춰야 할 필요도 있다"며 "또 사업장별로도 공공의 성격이 강한 사업이 있는 반면 민간 성격이 강한 사업이 있기 때문에 사업 주체별로 시행사 및 운용사 주도인지 건설사 주도인지에 따라 맞춤형 정책을 만들어야 한다"고 말했다.

심 원장은 다만 맞춤형 정책에 앞서 민간의 자구책이 우선돼야 한다는 입장이다. 그는  "최근 몇 년간 경기가 좋을 때 민간이 벌었던 돈을 자구책으로 내놓아야 한다는 것이 기본 전제"라면서 "민간에서 먼저 자기 책임을 지분으로 전환하는 등의 시도를 하면 그외 나머지에 대해 국가가 역할을 해서 공급 충격을 약화시켜야 한다는 것이 큰 기조"라고 강조했다.

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