[서울=뉴스핌] 김연순 기자 = 기업회생절차를 신청한 홈플러스가 마트 임대주에게 3월 임대료 지급을 중단하면서 자산운용사 등 부동산 펀드들의 피해가 가시화되고 있다. 대출 이자 연체가 불가피하고 파산 위기로 이어질 경우 대출을 제공한 금융권에도 상당한 파장이 예상된다.

1일 금융투자업계 등에 따르면 홈플러스는 과거 다수의 매장을 '세일즈 앤드 리스백'(Sales & Leaseback, 매각 후 재임차) 방식으로 부동산 펀드에 매각한 뒤 다시 임차해 사용 중이다. 하지만 회생절차가 개시된 지난 4일 이후 해당 부지를 매입한 임대주들에게 임대료 지급을 중단한 상태다. 임대료 수입으로 대출 이자를 상환해온 부동산 펀드들은 기한이익상실(EOD) 위기에 직면했다.

이지스자산운용은 홈플러스 전주 효자점을 보유한 공모펀드 '이지스리테일부동산투자신탁126호'와 홈플러스 4개 점포(서울 영등포·금천, 동수원, 부산 센텀시티)를 보유한 사모펀드 '이지스일반사모부동산투자신탁13호'를 운용 중이다. 이지스일반사모부동산투자신탁13호는 이 자산을 담보로 선순위 대출 5800억원을 받았다.

MDM그룹은 MDM자산운용의 '카임전문투자형사모부동산투자신탁 21호'를 통해 홈플러스 10개 점포를 갖고 있다. 원래 국민연금이 주요 출자자였던 코람코자산신탁의 리츠 '코크렙NPS제2호'가 보유 중이었으나, MDM자산운용이 2021년도에 인수했다.

KB부동산신탁은 'KB사당리테일리츠'와 'KB평촌리테일리츠'를 통해 각각 홈플러스 남현점과 평촌점을 가지고 있다. 해당 리츠에는 많은 증권사와 운용사가 투자한 상황이다. 코람코자산운용은 사모 부동산 펀드 '코람코전문투자형 제63호'을 통해 성남시 분당 오리역 근처 애플플라자에 있는 홈플러스 분당오리점을 보유 중이다.

이 부동산 펀드들은 홈플러스에서 받는 임대료로 대출 이자를 상환한다. 하지만 홈플러스는 전주 효자점을 비롯해 이들 점포에 임대료를 지급하지 않았다. 홈플러스 세일즈 앤드 리스백 자산을 담은 펀드가 홈플러스로부터 임대료를 받지못해 이자를 대주단에 내지 못하면 EOD에 해당한다.

금융투자업계 관계자는 "홈플러스가 임대료를 계속 미지급할 경우 해당 펀드들은 기한이익상실 문제 뿐 아니라 파산 위기에 처할 수 있다"며 "또한 계약 해지와 매장 공매 가능성까지 거론된다"고 전했다. 만약 이자를 내지 못해 기한이익상실이 발생하면, 대출을 제공한 은행 등 대주단이 해당 매장을 공매에 넘길 가능성이 크다는 얘기다.

홈플러스 측이 임대료 지급 유예를 주장하는 논리는 임대료도 채무의 일종인 만큼 법원의 승인이 필요하다는 이유다. 일반적으로 임대료는 회생절차에서도 동결이 되지 않는 '공익채권'으로 분류되지만, 홈플러스는 리스 계약을 통해 생긴 '금융채권'에 해당한다는 입장이다. 법적 다툼이 발생하고 홈플러스가 법적 논쟁을 이어가면 임대료 지급 여부가 장기간 불투명해질 가능성이 높다.

자산운용사의 한 관계자는 "홈플러스의 전국 매장 중 3분의 1이 매각돼 세일즈 앤드 리스백으로 임대해서 쓰고 있다"며 "홈플러스가 임대료는 금융채권이라며 지급을 거부하고 있는데 유동화증권의 경우 상거래채권으로 이례적으로 분류한 것은 형평성에 어긋나는 것"이라고 했다.

부동산 펀드들의 파산이 현실화되면 금융시장에도 충격을 줄 것으로 예상된다. 업계에서는 홈플러스가 임차해 운영 중인 66개 매장의 장부가치를 약 7조3000억원으로 추산하고 있다. 이 중 4조원은 1금융권 대출, 1조5000억원은 2금융권 대출이다.

y2kid@newspim.com