[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 원자잿값 상승으로 정비사업 분담금이 천정부지로 치솟은 상황에서 개발 이익을 포기하고서라도 분담금을 줄이는 사업장이 늘고 있다. 이들은 당초 계획했던 초고층 랜드마크 설계를 백지화하거나 일반분양 물량을 줄여 사업 규모를 축소하는 등 사업 완주를 위한 고육지책을 선택하고 있다.

◆ 부산 삼익비치 '99층' 백지화…서울서도 분담금 상승 두고 잇단 잡음

9일 정비업계에 따르면 부산의 대표적인 재건축 단지인 삼익비치타운 재건축 조합은 99층 초고층 설계안을 추진했으나 결국 초고층 계획을 포기하고 60층 남짓의 기존 안으로 회귀했다. 조합원 분담금이 기존 설계안보다 급증할 것으로 예상되자 조합원들이 고층 설계를 반대했기 때문이다.

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 부산의 대표적인 재건축 단지인 삼익비치타운 재건축 조합은 99층 초고층 설계안을 추진했으나 결국 초고층 계획을 포기하고 60층 남짓의 기존 안으로 회귀했다. 조합원 분담금이 기존 설계안보다 급증할 것으로 예상되자 조합원들이 고층 설계를 반대했기 때문이다. 사진은 부산시 수영구 남천동에 위치한 단지 모습. 2025.10.02 dosong@newspim.com

99층 설계안에 따른 추정 분담금(전용 84㎡ 기준)은 약 9억900만원으로, 기존 59층 설계안의 7억9500만원보다 1억원 이상 높았던 것이 조합원들의 반대가 심했던 결정적인 이유였다. 초고층 설계로 일반분양 가구 수가 600여가구 늘어남에도 불구하고, 천문학적인 공사비 증가분을 상쇄하기에는 역부족이었던 것이다.

결국 분담금 부담을 감당할 수 없다는 조합원들의 반대 여론이 커지자, 조합은 총회를 통해 99층 계획을 공식적으로 포기하고 기존의 60층 설계안으로 회귀하기로 결정했다. 단지 인근인 부산시 수영구 남천동에서 만난 공인중개사 A씨는 "공사비가 늘고 공사 기간이 늘어지면서 분담금 우려가 자연스럽게 제기됐다"며 "설계 변경에 따른 층수 변경도 조합원들의 반발을 심하게 샀다"고 말했다. 이에 따라 총 3060가구에 이르는 해당 단지는 재건축 후에도 가구 수가 전혀 늘지 않는 사실상 '1대1' 재건축으로 진행된다. 이 같은 계획안에 따라 일반분양 물량은 전무할 것으로 보인다.

분담금 문제로 마찰을 빚는 단지들은 서울에서도 쉽게 찾을 수 있다. 서울 은평구 대조1구역은 조합 내부 갈등과 공사비 증액 문제로 1년 넘게 공사가 중단되는 파행을 겪은 바 있다. 시공사인 현대건설은 설계 변경, 물가 상승, 공사 중단에 따른 손실 등을 이유로 총 3771억원의 공사비 증액을 요구했으며, 이는 분담금 증가로 이어져 조합과의 갈등을 야기했다. 기나긴 갈등 끝에 서울시의 중재로 양측은 2566억원을 증액하는 선에서 합의에 이르렀지만, 공사비 증가로 인한 분담금 문제가 정비 사업의 발목을 잡는 요소로 작용하고 있다는 것을 보여주는 예시이기도 하다.

상계주공5단지 조합 역시 분담금 문제로 되려 기존 자산 가치보다 더 많은 돈을 추가로 지불해야만 새 아파트를 얻는 처지에 놓였다. 전용면적 37㎡(약 11평)의 소형 평형으로 구성된 이 단지는 대지 지분이 작아 사업성이 낮은 편이었다. 지난해 공사비가 급등하면서 전용면적 84㎡ 아파트를 분양받기 위한 조합원 분담금이 5억원, 나아가 최대 7억원에 달할 것이라는 예상이 나왔는데, 이는 당시 아파트의 매매가 약 4억7000만원~5억5000만원을 훌쩍 뛰어넘는 금액이었다.

◆ 원자잿값 급등에 재초환·각종 규제 '기름'

이 같은 분담금 증가의 가장 큰 원인은 원자잿값 상승으로 인한 공사비 급등이다. 2021년 건설중간재 물가지수는 연간 27.3% 상승했는데, 이는 1980년대 오일쇼크 시기보다도 높은 상승률이다. 특히 2021년 6월 톤당 7만5000원이었던 시멘트 가격은 2023년 7월 12만원 수준까지 인상이 추진되며 불과 2년 만에 60% 급등했다. 철근과 노무비 및 장비 임대료 역시 대폭 상승하며 공사비 인상을 부추겼다.

일반분양 물량의 분양금을 제한하는 재건축초과이익환수제(이하 재초환) 역시 분담금을 늘리는 데 한몫했다. 재초환은 재건축으로 조합원이 얻는 이익이 1인당 평균 8000만원(종전 3000만원)을 넘을 경우, 초과 금액의 최대 50%를 부담금으로 징수하는 제도다. 재초환에 따른 문제가 발생하자, 정부는 지난해 분담금 면제 기준을 현행으로 상향하고 장기 보유 1주택자에 대한 감면 혜택을 도입하는 개정안을 시행했지만, 공사비가 꾸준히 상향되는 상황에서 재건축 시장 전반의 분담금 문제를 해소하기는 어렵다는 평가다.

이 밖에도 ▲제로에너지 건축물(ZEB) 의무화 ▲층간소음 기준 강화 ▲중대재해처벌법 등의 제도 역시 공사비 상향을 불렀다고 지목된다.

◆ 건설사 사업지 기피 현상 부추겨…정부 '늑장 조치' 지적도

전문가들은 이 같은 공사비와 분담금 문제는 결국 건설사들의 정비사업 부담으로 이어져, 주요 단지들을 제외한 사업지를 기피하는 현상으로 번질 것으로 우려한다. 금융감독원 전자공시에 따르면, 건설사들의 '단일판매 공급계약 해지' 공시 건수는 2020년 6건에서 2024년 12월 기준 20건으로 3배 이상 급증했다.

지자체와 정부는 상계주공5단지 사례에서 적용된 '사업성 보정계수'를 비롯해 다수의 규제 완화 조치를 진행 중이지만 정비 사업 현장에 적용되기에는 부분적이며, 늑장 조치라는 판단도 나온다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "공사비 상승과 규제 조치로 분담금 부담을 피하려는 조합들이 늘어나는 추세"라며 "(삼익비치와 같이) 일반 분양 물량을 줄이는 단지들이 늘어나면 주택 공급 효과를 기대하기 어려울 것"으로 예상했다.

dosong@newspim.com