[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 2026년 7월 22일 건설·부동산 시장에서는 수도권 노후 아파트와 지방 신축 아파트가 각각 가격 상승을 주도하며 지역별 차이가 뚜렷하게 나타났습니다. 2기 신도시에서는 기반시설이 완성된 이후 가격이 상승한 경험이 아직 개발 중인 지역의 수요를 앞당길 수 있다는 분석이 제기됐습니다. 리츠업계는 낮은 거래량을 고려한 공매도 제도 개선을 요구했습니다.

◆ 재건축 기대 몰린 수도권 구축…지방은 새 아파트만 올랐다

한국부동산원의 연령별 매매가격지수에 따르면 2025년 5월부터 올해 5월까지 전국 준공 5년 이하 아파트값은 3.24% 올랐습니다. 15년 초과~20년 이하 단지는 2.21% 상승해 전국적으로는 신축의 상승 폭이 더 컸습니다. 지역별 흐름은 정반대였습니다. 수도권에서는 20년 초과 단지가 6.59% 올라 5년 이하 단지 상승률 3.64%를 웃돌았습니다.

재건축·재개발 등 정비사업 기대가 오래된 단지 가격에 반영된 영향입니다. 지방에서는 20년 초과 단지가 0.83% 하락한 반면, 5년 이하 단지는 2.81% 상승했습니다. 5대 광역시에서도 신축은 2.72% 올랐지만 구축은 1.38% 내렸고 8개 도 지역에서도 신축은 2.96% 상승한 반면 구축은 0.37% 떨어졌습니다.

수도권에서는 노후 단지의 미래 개발가치가, 지방에서는 바로 입주할 수 있는 신축의 주거 성능과 희소성이 가격을 좌우한 것으로 풀이됩니다. 같은 연식이라도 정비사업 가능성과 지역 수급 여건에 따라 시장 평가가 엇갈린 셈입니다.

◆ "도시 완성되면 오른다"…2기 신도시 학습효과?

2기 신도시의 도시 기반시설이 갖춰진 뒤 아파트값이 재평가된 사례가 이어지면서 아직 공급이 남은 지역을 미리 선점하려는 수요가 나타날 수 있다는 관측이 나옵니다. 최근 10년간 3.3㎡당 아파트값 상승 배수는 판교가 2.36배로 가장 컸고 광교 2.34배, 위례 2.24배, 동탄 2.00배가 뒤를 이었습니다.

초기에는 대규모 입주와 부족한 교통·상업시설로 가격이 정체될 수 있지만 업무시설과 교통망, 생활 인프라가 완성되면 주거 수요가 늘어나는 흐름입니다. 이른바 '공급이 끝난 뒤 오른다'는 학습효과가 아직 개발 중인 지역의 청약과 매매 수요를 앞당길 수 있다는 분석입니다.

이를 모든 2기 신도시에 그대로 적용하기는 어렵습니다. 서울 접근성과 자족 기능, 광역교통망 개통 시기, 남은 입주물량에 따라 지역별 차이가 크기 때문입니다. 공급 마무리 자체보다 일자리와 교통·생활 기반이 함께 갖춰지는지가 향후 가격 흐름을 결정할 가능성이 큽니다. 단기 분양 성적보다 도시 완성도와 실제 입주 수요를 함께 살펴야 한다는 의미입니다.

◆ 리츠협회 "거래 적은 상장리츠, 공매도서 빼달라"

한국리츠협회는 금융위원회와 한국거래소에 상장리츠를 공매도 가능 종목에서 제외하거나 종목 특성에 따라 제한을 달리 적용해 달라는 건의서를 제출했습니다. 국내 상장리츠는 23개 종목, 시가총액 약 8조3000억원 규모이며 종목당 하루 평균 거래량은 약 15만9000주로 코스피 평균의 10분의 1 수준입니다.

협회는 거래가 적은 시장에 공매도가 집중되면 배당수익과 보유자산 가치보다 수급에 따라 가격이 크게 움직일 수 있다고 주장했습니다. 지난 5월 공매도 비중 상위 50개 종목 중 리츠가 9개였고 4월에는 공매도 과열종목 14개 중 7개를 차지했습니다.

전면 제외가 어렵다면 시가총액이나 유통주식 수가 적은 리츠부터 제한하거나 공매도 비중 상한과 과열종목 지정 기준을 강화하는 방안도 제안했습니다. 공매도의 가격 발견 기능과 유동성 위축 우려를 고려하면 전면 금지보다 저유동성 종목에 대한 차등 규제가 현실적인 대안으로 거론됩니다. 

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