- 1월 전국 준공후 미분양 5만87가구...수도권 3226가구
- 중·소형 건설사 자금압박으로 부도설에 시달려

[뉴스핌=이동훈 기자] 부동산 경기 침체가 장기화되면서 '악성 매물'으로 분류되는 준공후 미분양 물량이 급속히 증가하고 있어 건설업계가 긴장하고 있다.

최근 정부의 부동산 규제정책으로 시장이 빠르게 냉각되면서 준공때까지도 입주자 모집에 어려움을 겪는 아파트가 증가하는 추세다.

이처럼 준공후에도 불꺼진 아파트가 증가하면서 건설업계의 경영악화가 가시화될 전망이다. 자금회수에 어려움을 겪으며 자금 잠식은 물론 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출금을 등을 제때 갚지 못하는 건설업체가 늘고 있기 때문이다.

◆ '준공후 미분양' 증가세 지속

지난해 말부터 전국 미분양 및 준공후 미분양 주택은 꾸준한 상승세를 기록하고 있다.

국토부에 따르면 지난해 12월 기준 전국 미분양 주택은 12만3297가구다. 이중 준공후 미분양 주택은 5만87가구(수도권 3226가구, 지방 4만6861가구)에 달한다.

지난 2008년 10월 전국 준공후 미분양은 3만9464가구에서 1년 2개월 새 1만여 가구가 증가했다. 특히 수도권지역은 지난 2005년 1292가구에서 지난해 말에는 3226가구로 크게 늘면서 '악성 미분양'에 대한 심각성이 부각되고 있다.

국내 대형건설업계 관계자는 "경기회복이 더디게 움직이면서 관망하는 수요가 두터워졌다"며 "현재는 대형건설사가 수도권에서 분양을 한다고 해도 안심할 수 입장이 아니다"고 말했다.

건설업계와 부동산정보업체에 따르면 대림산업과 동부건설의 광명 'e편한세상센트레빌'은 2815가구 분양에 17%의 저조한 입주율을 보이고 있다.

또 대림산업과 코오롱건설의 시공한 '신현e편한세상하늘채'는 3331가구에 60%의 입주율을 보이고 있으며, 지난해 10월 입주를 시작한 GS건설의 '영종 자이'는 1022가구에 입주율은 18%에 불과하다.

경기도 남양주 도농동에 건설한 주상복합 '부영 애시앙'은 지난 2008년 5월 입주를 시작했지만 364가구 중 60가구가 아직도 미분양이며, 대우건설이 인천 부평구 부개동에서 시공한 '푸르지오'는 지난 1월에 입주했지만 1054가구 중 90가구가 주인을 찾기 못한 상태다.

특히 대형건설사중 미분양물량이 가장 많은 것으로 추산되는 대림산업은 준공후 입주율 70% 미만인 단지가 8개에 달한다.

또한 그동안 건설업계에서 안정적인 수익사업으로 인기가 높은 재건축 아파트도 준공후 미분양 확산에 자유롭지 못한 상태다.

경기도 고양시 성사동에서 재건축한 '원당e편한세상'은 일반분양 물량 310가구 중 입주율은 80% 수준이며, 고분양가로 논란을 빚으며 무더기 계약취소가 발생했던 고덕동 아이파크는 일반분양 238가구 중 59가구가 현재 잔여물량으로 남아 있다.

◆ 건설업계 부담 높아져

건설사들은 아파트 거래량이 급속도로 냉각되고, 대규모 대출금 상환까지 눈앞에 두면서 위기감이 더욱 고조되는 분위기다.

지난 1월 전국 아파트 거래량은 3만3815건으로 1년여 만에 최저치를 기록했다. 이런 감소세가 지속된다면 지난 2008년 금융위기 수준까지 아파트 거래량이 떨어질 가능성도 있다.

시장 상황이 나빠지면서 그동안 루머로 나돌던 건설업계의 부도설이 현실화될 가능성도 제기되고 있다. 특히 중·소형 건설사들은 공공부문에 수주가 어렵고, 지방 사업장이 많아 자금난에 더욱 허덕이고 있다.

이런 심각성은 건설업계의 연체율 상승으로도 나타난다. 금융당국에 따르면 지난 2008년 말 4.40%에서 지난해 말에는 6.37%로 연체율이 뛰어 올랐다. 이로 인해 금융위원회 등은 부동산 PF대출을 더 줄이려는 움직임을 보이고 있어 건설사들의 자금 유동성 문제가 더욱 심화될 전망이다.

더욱이 분양사업을 위해 36개 주요 건설사가 금융권에서 빌린 PF자금 46조원 중 53%인 24조원의 만기가 연내 돌아온다. 특히 지방사업장의 PF 우발채무 규모는 14조9000억원으로 이중 1년내 만기가 돌아오는 우발채무 규모는 전체의 63%에 해당하는 약 9조원에 달한다.

때문에 재무상태가 부실한 중·소형 건설사들은 신규 사업을 축소하고 건물과 사업장 매각을 통한 현금 확보에 총력을 기울이고 있는 게 현실이다.

대한주택건설협회 관계자는 "정부의 규제정책 강화는 시장 외곡은 물론 민간건설사들을 심각한 부실 위기로 내몰 수 있다"며 "DTI, LTV 등의 대출규제를 완화하고 민간건설사들을 위한 현실성 있는 대안이 필요한 시점"이라고 말했다.

이어 그는 "또한 시장에 대한 기대심리도 최저수준을 보이고 있어 분양가상한제 폐지와 양도세 감면 유지 등의 정부의 지원이 없다면 준공후 미분양 주택은 계속 늘어날 것"이라고 덧붙였다.