[뉴스핌=백현지 기자] 건설사와 제2금융권 줄도산 위기의 주범으로 지적되는 프로젝트파이낸싱(PF)지급보증에 대해 개선을 요구하는 목소리가 높아지고 있지만 현 선주택분양 방식에서는 해결되기 어려울 것이란 평가가 나오고 있다.
현재 국내 주택사업은 대부분의 사업장에서 선분양제도를 채택하고 있다. 선분양제도는 주택이 완공되기 이전 토지를 100% 매입한 사업승인 단계에서 입주자를 모집, 준공 이전에 분양가의 80%를 미리 받는 방식으로 분양대금을 통해 토지매입 비용, 공사대금 등 아파트 건설비용을 충당한다.
이에 따라 미분양 적체 시 사업자금 조달이 어려워 사업 지연에 대한 부담이 크며 부실공사에 대한 우려도 존재한다. 반면, 후분양제는 공정률 80% 이상인 사업장에서 실시하는 방식으로 실수요자가 완공된 아파트를 보고 구입여부 결정이 가능하며 아파트 가격 거품을 줄일 수 있다.
하지만 시행사와 시공사가 자체적으로 대규모 자금을 조달해야하며 이에 따른 이자비용도 부담으로 작용한다.
건설사가 시행과 시공을 동시에 담당할 경우를 제외한 단순 시공만을 담당하는 경우에도 은행권의 PF 동원에는 시공사가 지급보증을 서야한다. 대부분 시행사가 공사비 전액을 부담할 능력이 없기 때문이다. 건설경기 악화로 사업이 지연될 경우 사업지연에 따른 이자 부담도 시공사가 담당할 수밖에 없다.
이에 따라 건설경기 악화 이전에 난립한 영세 시행사가 상당수로 지적된다. 시행사가 일정 규모 이상의 자금력을 보유해야하지만 종합건설업체는 5~11명의 기술인력 보유시 등록이 가능해 페이퍼컴퍼니 등이 난립할 수밖에 없는 구조다.
한 워크아웃(기업개선작업) 건설사 관계자는 “워크아웃에 돌입한 이후 사실상 공공부문 신규 수주는 완전히 끊겼으며 PF사업 부담은 커지고 있다”며 “하지만 은행권에서는 사업장에 대한 분석 없이 자금 회수만 급급하다”고 말했다.
하지만 금융기관들도 PF 부실채권에 대한 부담이 큰 상황에서 섣불리 지원에 나서기 어렵다는 입장이다. 현재 PF의 절대규모는 줄었지만 PF사업의 질이 낮아져 주택비중이 높은 건설사의 경우 부담은 여전하다고 금융권 관계자들은 평가한다. 특히 은행권의 PF 발행이 깐깐해지면서 영세 시행사들이 대거 찾아든 저축은행권이 부실PF로 인해 잇단 영업정지를 받자 PF에 대한 전 금융권의 입장도 강경해지고 있는 상태다.
이에 건설업계에서는 현재의 시행, 시공 구조를 바꿔 영세한 시행사들에 의한 사업 시행을 차단하고 자금력이 있는 디벨로퍼의 개발을 유도해야 한다는 대안을 내놓고 있다. 아울러 시행사 설립 시 엄격한 자격조건을 갖추게 하는 허가제로 전환해야한다는 것이다.
김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “현재 디벨로퍼 즉 개발 주체가 사업을 진행해야한다는 논의는 지속적으로 진행돼왔다"며 ”현재 PF라는 용어를 쓰고는 있지만 사실상 은행권이 단위 사업의 사업성을 보고 대출하는 게 아니라 시공사의 시공능력을 보고 자금을 조달한다는 게 문제로 진짜 옥석가리기가 필요하다“고 말했다.
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[뉴스핌 Newspim] 백현지 기자 (kyunji@newspim.com)