[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 민간택지 분양가상한제 시행 이후 두 달을 지나면서 서울 새 아파트 공급이 급격히 줄고 있다.

반면 서울 집값 상승으로 청약을 노리는 실수요자는 계속 늘고 있어 당첨 경쟁은 더욱 치열해질 것으로 보인다. 3기 신도시 등 사전청약 대기 수요와 맞물려 전셋값 상승에도 영향을 미칠 것이란 관측이 나온다.

◆ 9월 서울 일반분양 단 252가구...연말까지 분양물량 '뚝'

5일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 9월 서울에서 분양한 아파트 단지는 단 두 곳에 그쳤다. 양천구 신목동파라곤과 동대문구 장안에스아이팰리스가 여기에 해당된다. 두 단지 모두 소형단지로 일반분양 물량은 총 252가구에 그쳤다. 지난해 9월(1995가구)에 비해 크게 감소한 모습이다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2020.09.28 pangbin@newspim.com

서울 새 아파트 공급절벽은 오는 4분기에도 이어질 것으로 보인다. 부동산114가 집계한 10월부터 12월까지 서울 분양예정 아파트 단지를 보면 다음 달 서울에선 서초구 래미안 원베일리(2990가구)와 고덕강일5단지(809가구) 두 곳에서만 분양이 이뤄질 것으로 예상된다. 11월에도 동대문구 이문1구역을 재개발한 래미안(2904가구)와 은평구 역촌1구역 동부센트레빌(700가구)가 전부다. 12월에는 광진구 자양코오롱하늘채(165가구) 단 한 곳이 예정돼 있다.

문제는 공급이 제때 이뤄질 수 있을지 여전히 불확실하다는 점이다. 10월 전체 물량 3799가구 중 약 80%를 차지하는 래미안 원베일리는 분양 일정이 11월 이후로 연기될 가능성이 크다. 조합은 주택도시보증공사(HUG) 분양가를 받아들일지, 상한제 적용을 받을지를 두고 아직 결정을 내리지 못한 상태다. 조합은 현재 진행 중인 감정평가 결과를 보고 분양방식을 결정한다는 계획이다.

최대 재건축으로 주목을 받아온 강동구 둔촌주공도 분양 일정이 여전히 불투명하다. 이 단지는 당초 분양가상한제를 피해 9월 전 분양이 이뤄질 것으로 예상됐다. 그러나 최근 HUG 분양보증 유효기간이 만료되면서 분양가상한제 적용을 피하기 어려울 것으로 보인다. 앞서 해임된 조합 집행부는 HUG 분양가(3.3㎡당 2978만원)로 분양을 서두르려고 했지만, 조합원 반발로 일정이 연기됐다. 조합원들은 상한제를 적용받더라도 3500만원 이상의 분양가를 받을 수 있다고 판단하고 있다.

현재는 조합원들과 해임된 조합집행부간 법적 다툼으로 사업 진척이 없는 상황이다. 기존 집행부는 법원에 해임총회 무효 가처분 신청을 냈고, 조합원들은 이들의 직무 정지 가처분 신청과 임시이사 선임신청을 냈다.

한 조합원은 "실질적인 사업 진도를 내기 위해선 직무 정지 거처분 신청 등에 대한 법원 판단이 먼저 나와야 한다"며 "이후 임시 이사를 선임해 새로운 조합 집행부를 결성하고 전문조합관리인 체제로 전환해야 분양 일정 등 주요 사안을 논의할 수 있을 것"이라고 말했다.

◆청약 수요↑·분양 물량↓...청약 경쟁률‧가점 '고공행진'

서울 새 아파트 분양 물량이 급감하면서 실수요자 청약 경쟁은 뜨거워질 것으로 예상된다. 분양가상한제 등 정부 규제로 낮은 분양가로 공급되는 새 아파트를 노리는 실수요자는 크게 늘어난 반면, 분양 물량은 부족해 경쟁률과 당첨 가점은 높아지는 추세다.

실제 서울 아파트 평균 청약경쟁률은 역대 최고치를 기록하는 등 갈수록 뜨거워지는 모습을 보이고 있다. 부동산114가 지난 1월부터 9월까지 조사한 서울 아파트 평균 청약경쟁률은 68대 1을 기록했다. 이는 조사가 시작된 2002년 이후 가장 높은 경쟁률이다. 지난 8월 은평구 'DMC SK뷰 아이파크 포레'는 10개 주택형 ND 3개가 1000대 1이 넘는 경쟁률을 기록하기도 했다.

청약 경쟁이 치열해지면서 당첨가점도 고공행진하고 있다. 올해 9월까지 청약접수를 받은 서울 민간분양 아파트 일반 공급 6148가구의 당첨가점 평균을 구간별로 분석한 결과, 60점 초과 70점 이하 구간의 가구 수가 3500가구(56.9%)로 가장 많았다. 가점평균 50점 초과 60점 이하 당첨자 2144가구(34.9%)를 합하면 전체 물량의 90% 이상이 평균 50점 초과 70점 이하 가점자에게 돌아간 것이다.

특히 재건축 규제와 상한제 등으로 주택 공급 감소가 예상되는 강남권 3구(강남·서초·송파구)의 올해 최저 평균 가점은 46점으로 지난해 같은 기간 점수(25점)보다 크게 올랐다. 또 올해는 동작구 흑석리버파크자이, 신목동파라곤 등 2개 단지의 분양가 9억원 이하 주택형에선 만점통장(84점)이 등장하기도 했다. 지난해 만점 당첨자가 없었던 것과 대비되는 모습이다.

전문가는 앞으로 상한제 적용 아파트가 공급될 경우, 청약 경쟁은 더욱 치열해질 것으로 보고 있다. 또 청약대기 수요 적체로 전세 시장에 머누는 실수요자가 늘면서 전셋값 상승에도 영향을 미칠 것이란 관측이 나온다.

여경희 부동산114 수석연구원은 "분양가 문제나 조합 내부 문제로 인해 둔촌주공, 원베일리 등 대단지 분양 일정이 늦어지면서 4분기 분양 물량은 크게 줄어들 것으로 예상된다'며 "남아있는 물량에 대한 청약 수요가 집중되면서 경쟁률은 더욱 높아질 것으로 보인다"고 말했다.

그는 이어 "청약 대기 수요가 계속 시장에 남아 있기 때문에 전셋값 상승에도 영향을 미칠 수 있다"며 "내년부터 이뤄지는 3기 신도시 사전청약을 노리는 일부 수요까지 몰리면서 전셋값 상승을 견인할 가능성이 크다"고 덧붙였다.

sun90@newspim.com