[휴스턴=뉴스핌] 고인원 특파원= 고금리에 따른 여파 속 미국 주택 시장 침체는 지난 연말까지도 계속됐다.

지난해 12월 미국의 기존주택 판매는 12년 만에 최저로 줄었으며, 집값 오름세도 약 2년 반 만에 최저로 둔화했다. 

다만 주택담보대출(모기지 금리) 하락 속에 1월 미국 주택 업계 심리가 1년 만에 개선된 것으로 나타나 주택 시장이 바닥을 찍고 반등할 것이란 희망섞인 관측도 나오고 있다. 

매물로 나온 美 주택. [사진=로이터 뉴스핌]

전미부동산중개인협회(NAR)는 20일(현지시간) 지난해 12월 기존주택 판매(계절 조정치)가 전월 대비 1.5% 감소한 연율 402만 채로 집계됐다고 발표했다. 이로써 기존주택 판매는 지난 2010년 11월 이후 최저치를 기록했다. 

기존주택 판매는 11개월 연속 감소세를 이어오고 있는데, 이는 1999년 이후 최장기 하락이기도 하다.

기존주택 판매는 지난해 같은 기간에 비해서는 34% 곤두박질쳤다. 지난해 전체로는 기존주택 판매가 503만 채로 직전 해에 비해 17.8% 감소했는데, 이는 2008년 이후 가장 가파른 낙폭이다.

이처럼 주택 판매가 빠르게 줄고 있는 건 연준의 금리 인상으로 미국에서 30년 만기 주택담보대출(모기지) 금리가 한때 7%에 육박하는 등 약 20년 만에 최고로 치솟았기 때문이다.

다만 1월 미국 주택건축업체들의 신뢰도가 12개월 만에 반등하고 주간 모기지 신청 건수도 직전 주에 비해 28% 급증하는 등 미 주택시장이 저점을 찍고 반등하는 기미가 보여 주목된다.

◆ 미국 주택업계 심리가 1년 만에 개선, 모지기 신청 건수도 28%↑

전미주택건설업협회(NAHB)가 앞서 18일 발표한 1월 주택시장심리지수는 35로 전월보다 4포인트 상승했다. 12개월 만에 처음 해당 지수가 전월에 비해 상승세로 돌아섰다.

50을 넘으면 긍정적 시각이, 50을 밑돌면 부정적 시각이 우세하다는 뜻이다. 지수는 여전히 50은 밑돌아 부정적 시각이 우세하지만 상승세로 돌아섰다는 건 차츰 낙관론이 고개를 들고 있다는 의미로 풀이된다. 

모기지은행협회(MBA)가 집계한 계절 조정 기준 주간 모기지 신청 건수도 직전 주에 비해 28% 급증했다.

이처럼 주택 관련 지표가 호조를 보인 것은 모기지 대출 금리가 하락한 영향이 컸다.

주택담보대출(모기지) 업체인 프레디맥에 따르면, 30년 만기 고정 모기지대출의 평균 계약 금리는 직전 주 6.33%에서 이번 주 6.15%까지 낮아졌다. 지난해 9월 이후 최저치다.

[30년 만기 고정 모기지대출의 평균 계약 금리, 자료=프레디맥] 2023.01.21 koinwon@newspim.com

30년 만기 모기지 금리는 지난해 4분기 평균 7.08%로 고점을 형성했으나 이후 하락세를 보이며 6%대로 낮아졌다. 다만 전년 동기의 3.56%에 비하면 여전히 높은 수준이다.

고금리 속 매수 심리가 얼어붙고 있지만, 시장의 공급이 여전히 타이트한 까닭에 주택 가격은 아직도 비싼 수준이다. 12월 기존주택 판매 중간 가격은 36만6900달러로 전년 동기보다 2.3% 올랐다. 12월 기준으로 역대 최고치다.

다만 전년 대비 오름세는 2020년 5월 이후 최저로 둔화했다.

이와 관련 로이터 통신은 집 값 오름세가 둔화하고 있는데다 모기지 금리는 하락하고 있어 잠재 매수자들의 구매 여력은 나아질 수 있다고 평가했다. 

NAR의 로렌스 윤 수석 이코노미스트도 "미전역의 약 절반에 이르는 주택 시장에서 잠재적 매수자들에게 작년에 비해 할인된 가격에 주택 매수 기회를 제공하고 있다"고 평가했다.

한편 지난 12월 주택 재고는 월간 판매 속도 기준으로 2.9개월 치로, 1년 전의 1.7개월 치에서 증가했다. 로이터 통신에 따르면 통상 4~7개월 치의 재고가 시장의 수급이 건강한 상태로 판단된다. 아직까지는 여전히 공급이 타이트한 상황이 이어지고 있는 셈이다.

기존주택 거래는 미 전체 주택시장 거래량의 90%에 이른다. 나머지 10%가 신규주택 거래다.

◆ 모기지 금리 정점·집값 오름세 둔화...'주택시장 바닥 신호일지 주목'

주택시장 침체 징후는 곳곳에서 포착되고 있다.

하루 전인 19일 미 상무부가 발표한 미국의 12월 신규주택 착공 허가 건수는 138만2000채(계절 조정치 연율 환산)로 전월보다 1.4% 줄었다. 지난해 같은 달에 비해서는 21.8% 감소했다.

세부적으로 12월 단독주택 착공은 전월 수정치보다 6.5% 줄어든 73만 채를 기록했으며, 5가구 이상 다가구 착공은 55만5000채를 기록했다.

미래 주택 건설 시장을 가늠하는 지표인 신규주택 착공 허가 건수도 감소했다.

12월 신규주택 착공 허가 건수는 133만 채(계절 조정치 연율 환산)로 전월보다 1.6%, 지난해 같은 달에 비해서는 29.9% 급감했다.

다만 로이터 통신은 모기지 금리가 정점을 찍고 하락하고 있는 데다, 집값 오름세도 가파르게 둔화하고 있어 주택 시장이 바닥에 가까워졌을 가능성도 조심스럽게 제기되고 있다고 전했다.

미국의 주택 건설 현장 [사진=로이터 뉴스핌]

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