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[세종=뉴스핌] 정성훈 경제부장 = 이재명 정부의 다주택 규제가 다시 정책 테이블 위에 올랐다.

표면적 질문은 단순하다. 다주택자를 일괄적으로 강하게 규제할 것인가, 아니면 보유 목적에 따라 구분할 것인가.

그러나 경제학의 언어로 번역하면 이 논쟁은 도덕성의 문제가 아니라 '효율성'의 문제다. 정책은 투기를 억제하려 하지만, 시장은 기대수익·거래량·공급탄력성이라는 변수에 따라 반응한다. 이번 논쟁의 본질은 여기에 있다.

◆ 동일 규제는 왜 '강하지만 경직적'인가

전면 강력 규제는 직관적이다. 2주택 이상 중과세, 대출 제한, 보유세 인상 등이 대표적이다.

경제학적으로 이는 투자자의 기대수익률을 낮추는 방식이다. 투자자는 미래 매각가격에서 세금과 금융비용을 제외한 순수익을 계산해 의사결정을 한다. 세율이 올라가면 기대수익률은 낮아지고 신규 매수 수요는 줄어든다.

하지만 시장에서 더 중요한 변수는 가격보다 거래량이다.

여기서 등장하는 개념이 '옵션가치 이론'이다. 보유자는 '지금 팔지 않고 기다릴 권리'를 갖는다. 미래 가격이 반등할 가능성을 일종의 옵션처럼 보유하는 셈이다. 세금이 높아질수록 '지금 팔면 손해'라는 인식이 강해진다. 그 결과 매도보다는 보유 선택이 합리적으로 보일 수 있다.

이 경우 가격이 급락하기보다는 거래량이 먼저 얼어붙는다. 이를 흔히 '거래절벽'이라고 부른다.

또 하나의 변수는 '공급탄력성'이다. 주택은 단기간에 공급을 늘릴 수 없는 대표적인 비탄력적 자산이다. 건설과 인허가에는 시간이 필요하다. 공급이 단기적으로 경직적인 상황에서 수요 억제 정책은 가격보다 유동성에 더 큰 충격을 준다. 시장은 멈춘 듯 보이지만 구조는 그대로 남는다.

◆ 2주택은 왜 '회색지대'인가: 정보 비대칭과 역선택

2주택 보유는 투기와 실수요가 혼재된 영역이다. 직장 이동, 자녀 교육, 갈아타기 과정 등 다양한 동기가 존재한다.

경제학에서는 이를 '정보 비대칭 문제'로 설명한다. 정부는 보유 목적을 완벽히 구분할 수 없고, 개인만이 자신의 의도를 안다. 이때 동일 규제를 적용하면 역선택이 발생할 수 있다.

역선택이란 규제가 강해질수록 '시장에 남는 유형'이 왜곡되는 현상이다.

실수요자는 과도한 세 부담을 감당하지 못하고 시장을 이탈할 가능성이 높다. 반면 자금력이 충분한 장기 보유자는 버틸 수 있다. 결과적으로 규제가 의도와 다른 방향으로 작동할 위험이 생긴다.

행태경제학의 '손실회피 이론'도 중요한 설명 변수다.

사람은 같은 크기의 이익보다 손실에 더 민감하다. 세율이 높아질수록 매도는 '이익 실현'이 아니라 '손실 확정'으로 인식될 수 있다. 이 경우 세금은 매물 유도가 아니라 보유 고착을 강화하는 신호로 작동한다.

◆ 3주택 이상은 왜 다르게 봐야 하나: 시장지배력 문제

3주택 이상 보유는 단순한 숫자의 문제가 아니다. 여러 채를 보유한 경우 시장 내 영향력이 커진다.

경제학적으로는 '시장지배력'의 문제다. 특정 지역에 여러 채를 보유하면 매물 출회 시점을 조절하거나 전세 물량을 관리함으로써 가격 기대에 영향을 줄 수 있다. 이는 과점 구조에서 나타나는 행태와 유사하다.

과점 시장에서는 개별 참여자의 결정이 가격 형성에 의미 있는 영향을 미친다. 이 경우 규제의 사회적 편익이 커질 수 있다. 3주택 이상에 대한 강한 규제가 상대적으로 정당성을 갖는 이유다.

◆ 정책 시나리오별 비용-편익 분석

AI 모델을 통해 가격 안정성, 거래량 유지, 정책 리스크를 종합한 결과는 다음과 같다.

우선 다주택자를 전면 강력 규제할 경우 단기적으로 집값이 안정될 수 있지만, 중기로 갈수록 유동성이 경색된다.  

2주택으로 다주택자를 완화할 경우 거래는 활성화 될 수 있지만 기대 심리 역시 상승하는 역효과를 낼 수 있다. 

마지막으로 조건부 2주택을 허용하는 동시에 3주택 이상을 강력 규제하는 경우 가격 변동성을 완화할 수 있고 거래량이 급감하는 것을 막을 수 있다.

◆ 정책 강도보다 중요한 '한계효과': 강도만 높이면 답이 될까

세율을 높이면 효과도 비례해 증가할 것처럼 보인다. 그러나 경제학에서 정책 효과는 '한계효과(Marginal Effect)'의 관점에서 판단한다.

처음 세율을 올릴 때는 기대수익률이 크게 낮아진다. 하지만 일정 수준을 넘어서면 추가 인상의 효과는 점점 줄어든다. 이를 '한계효과 체감'이라고 한다.

즉, 강도만 높이는 정책은 비용은 커지지만 추가 효율은 제한적일 수 있다. 정밀한 설계가 효율을 높일 수 있다. 

◆ 세금보다 중요한 것은 '공급'

경제학 교과서적 결론은 분명하다.

부동산 가격은 수요와 공급의 함수다. 세금은 수요를 조절하는 신호다. 하지만 공급이 비탄력적이면 가격 조정 효과는 제한적이다.

결국 중장기 안정은 공급 확대로만 가능하다. 수도권 물량 확대, 중형 평형 확충, 금융과 세제의 일관성 확보가 병행되지 않으면 세금 정책은 단기 충격에 그칠 가능성이 크다.

◆ 정치경제학적 변수: 신뢰와 기대

부동산 시장은 기대의 시장이다. 정책의 일관성과 예측 가능성이 중요하다. 잦은 규제 변경은 불확실성을 키운다.

정치경제학적으로 보면, 강한 메시지는 단기 효과를 낼 수 있지만 장기 신뢰를 해칠 위험이 있다. 시장은 '지금의 세율'보다 '앞으로 무엇이 바뀔지'를 더 민감하게 본다.

◆ 결론: 정책의 강도보다 '정밀도'

다주택 규제는 정치적 메시지가 아니라 경제적 설계의 문제다.

동일 규제는 단순하지만 경직적이다. 완화는 유연하지만 기대 심리를 자극할 수 있다.

경제학적으로는 조건부 2주택 허용 + 3주택 이상 강력 규제가 효율성과 안정성의 균형점에 가장 가깝다.

정책의 성패는 '강도'가 아니라 '차등 설계의 정밀도'에 달려 있다.

■ 한 줄 요약

다주택 규제는 세율의 문제가 아니라, 기대수익과 시장지배력을 구분하는 경제학적 정밀 설계의 문제다.

jsh@newspim.com