'역사도심 기본계획'..건폐율 높여 개발밀도 높인다
[뉴스핌=김승현 기자] 앞으로 서울 4대문 안 도심지역에서는 90m(약 15~24층)를 넘는 건축물을 지을 수 없다. 다만 건물 저층부의 건폐율(대지 면적 대비 건물 바닥 면적 비율)을 지금보다 20%포인트 높인 80%로 올려 개발 밀도를 높일 수 있도록 했다.
4대문 안 도심은 특성·정비·일반관리지구로 나눠 개발 방향을 달리한다. 각각 다른 밀도를 적용해 개발할 수 있도록 할 예정이다.
건설업계는 건폐율 완화로 개발밀도가 높아지는 것에 대해서는 환영의 뜻을 밝혔다. 하지만 건축 높이를 다시 90m로 환원한 것에 대해서는 우려를 나타내고 있다.
<자료=서울시> |
서울시는 14일 이같은 내용을 골자로 하는 ‘서울 역사도심 기본계획’을 발표했다. 이번 계획은 지난 2004년부터 마련된 ‘청계천 복원에 따른 도심부 발전계획’을 보완·발전시킨 것이다.
우선 4대문 안에 짓는 건축물은 새로 짓거나 재개발을 할 때 높이 90m를 넘을 수 없다. 지금은 신축 건물은 90m, 재개발 건물은 110m까지 지을 수 있다.
서울시는 지난 2004년 정비사업 활성화를 위해 재개발을 할 때에 한해 최고 110m까지 지을 수 있도록 규제를 완화했다. 현재 서울 도심에서 90m를 넘는 건축물은 모두 58곳이다. 도심 내부 건축이 대부분 재개발, 재건축임을 감안하면 사실상 높이 규제는 강화된 셈이다.
대신 서울시는 건물 저층부의 건폐율을 현행 60%에서 80%로 완화한다. 이렇게 되면 밀도를 다소 높여 건물을 지을 수 있게 된다.
시는 이같은 계획을 확정해 오는 6월 안에 ‘서울시 사대문안 특별지원에 관한 조례’등 관련 조례를 개정할 방침이다.
<자료=서울시> |
지역별 특성 관리를 위해 도심부 관리범위를 특성·정비·일반관리지구로 나눈다.
특성관리지구는 역사적 가치를 가진 지역으로 대규모 개발보다 지역특성을 활용한 도시재생을 유도한다. 지난 2000년 도심부 관리계획을 통해 북촌, 인사동, 관철동, 명동, 정동, 남대문시장이 특성보존지구로 지정됐다.
보다 세말한 관리를 위해 2004년 세종로 주변, 광장시장, 북창동, 운현궁 주변이 추가됐다. 이번에 종묘, 창덕궁, 경복궁, 경희궁, 사직단, 한양도성, 남선 구릉지 주거지역이 새로 포함됐다.
정비관리지구는 지금까지의 정비사업을 중심으로 일반형·수복형으로 나눠 개발을 유도한다. 일반형 지구는 대규모 개발이 가능하다. 돈의문, 무교동, 청진동, 서소문 지역이 이에 해당한다. 수복형 지구는 중소규모로 맞춤형 개발을 유도한다. 세운, 공평동, 관수동, 을지로3가, 충무로 지역이다.
일반관리지구는 개별 건축을 중심으로 자율적으로 정비될 수 있도록 유도한다. 종로4가, 동대문 DDP 주변이 이에 포함됐다.
이번 서울시 계획에 대해 건설업계는 일단 긍정적으로 보고 있다. 건폐율이 늘어나 20% 가량 개발 밀도를 더 높일 수 있기 때문이다. 하지만 높이제한이 사실상 강화된 점을 감안하면 고밀개발 효과가 크지 않을 수 있다고 우려하고 있다.
특히 건물 높이를 높이지 않고 건폐율만 완화하면 공개공지가 대폭 줄어 도로변에 건물이 다닥다닥 붙은 기형적인 형태가 될 것이란 지적도 나온다.
건설업계 한 관계자는 “4대문 안에서 신축 및 재개발을 할 때 높이제한으로 사업성이 떨어지는 경우가 많았다”며 “건폐율 완화로 개발밀도가 다소 늘겠지만 기형 건물이 나올 수도 있어 도시미관이 오히려 나빠질 우려가 있다”고 말했다.
[뉴스핌 Newspim] 김승현 기자 (kimsh@newspim.com)