[뉴스핌=김승현 기자] 새해 부동산시장에선 ‘옥석 고르기’가 더욱 중요해질 전망이다. 2014년부터 지난해까지 주택시장이 살아나면서 건설사들의 ‘밀어내기 분양’이 이어져 공급과잉 우려가 높아져서다. 더욱이 정부는 ‘8·25 가계부채 대책’과 ‘11·3 부동산 대책’을 잇달아 발표했다. 주택 공급과 수요를 모두 옥죄기 시작한 정부 규제 정책의 파괴력은 올해 본격적으로 시장에 반영될 공산이 크다.

교통 및 생활 여건, 서울 접근성 등이 뛰어나고 대단지 아파트가 들어설 예정인 북위례신도시, 경기 과천 재건축 아파트, 경기 하남 감일지구, 경기 김포 신곡지구가 눈여겨볼 만한 올해 ‘핫플레이스’로 꼽힌다.

◇북위례, 올해 분양시장 최고 '대어'

수도권 최고 인기 주거지역으로 떠오른 위례신도시의 마지막 ‘노른자위’인 북위례는 대다수 부동산 전문가들이 ‘블루칩’으로 꼽는 지역이다. 입지상 서울 강남 및 도심과 상대적으로 거리가 먼 기존 위례 분양지역과 달리 접근성이 좋다는 게 가장 큰 이유다. 또 지난 2015년과 2016년 두 해 동안 높은 인기를 보인 위례신도시의 막바지 분양물량이란 점에서 ‘청약통장 블랙홀’로까지 거론되고 있다.

서울 송파구와 경기 하남시에 걸쳐 있는 북위례신도시에는 공동주택 1만2700여 가구가 들어선다. 서쪽은 서울주택도시공사(SH공사)가, 동쪽은 한국토지주택공사(LH)가 개발한다. 육군 특전사령부 이전이 마무리에 들어가며 택지 매각 작업이 순조롭게 이뤄지고 있다.

SH공사가 먼저 매각한 북위례신도시 민간주택용지 A1-2, A1-4, A1-6 3개 블록은 지난해 9월 모두 평균 200 대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 600곳이 넘는 건설사와 시행사가 입찰에 참여했다. A1-2블록은 베르디움하우징이, A1-4블록은 호반건설주택이 따냈다. 이들은 모두 호반건설 계열사들이다. A1-6블록은 에스떠블유산업개발이 가져갔다. 이 회사는 ‘고양 향동 리슈빌’을 공급한 시행사다. 이들 3개 필지는 모두 서울 송파구 지역으로 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트를 지을 수 있다. A1-2블록 690가구, A1-4블록 709가구, A1-6블록 502가구가 건설될 예정이다.

A1-1블록에는 군용 아파트가 지어진다. A1-3, A1-13블록에는 국민임대주택이, A1-14블록에는 행복주택이 들어설 예정이다. A1-5, A1-12블록은 공공분양 아파트가 지어진다.

LH가 공급하는 민간 공동주택용지 중 A2-2, A2-3, A2-5, A2-8, A3-4a, A3-4b, A3-5블록 등은 지난 2015년 매각됐다. A3-2, A3-10블록 부지는 이르면 올해 매각이 이뤄질 전망이다.

북위례신도시 첫 아파트는 2017년 하반기 첫 분양을 할 전망이다. 본격적인 분양은 오는 2018년으로 예상된다. SH공사의 송파구 땅 사용 가능 시기는 새해 하반기로 잡혀 있다. 반면 LH가 공급한 경기도 하남시 부지는 모두 2018년부터 토지 사용이 가능하다. 위례신도시 한 공인중개사는 “일부 군부대 시설은 아직 이전이 완료되지 않은 상태로, 토지 조성 시기를 감안하면 2018년에 분양이 본격화될 것으로 보인다”고 말했다.

위례 현지 부동산업계는 북위례 지역 신규 분양시장이 남부 위례신도시보다 인기가 높을 것으로 내다보고 있다. 행정구역이 서울 송파, 경기 하남, 경기 성남시로 나뉜 위례신도시 남부와 달리 북위례 지역은 대부분 송파구에 속한다. 서울 지하철 5호선 거여역, 마천역이 멀지 않다. 위례신도시에서도 송파구에 속한 지역의 인기가 상대적으로 높다.

양지영 리얼투데이 리서치실장은 “위례신도시는 유일한 강남권 신도시로 녹지비율이 높아 주거환경이 좋고 주변 문정동 등 개발 예정지역이 남아 있어 10년 후에는 판교신도시를 앞서는 주거지역이 될 것으로 본다”며 “그중에서도 북위례 지역은 5호선이 지나는 강동구와 인접해 생활 여건이 뛰어나고 행정구역상 서울 송파구여서 더 높은 평가를 받을 것으로 본다”고 말했다.

◇재건축의 ‘메카’ 과천, “망해도 30년” 강남 재건축

‘11·3 대책’으로 분양권 전매가 완전 금지됐지만 경기 과천시도 눈여겨볼 가치가 충분한 지역이다. 특히 2017년부터 본격적으로 일반분양에 나설 예정인 단지들이 많아 수요자들의 관심이 커질 전망이다.

과천 재건축 단지는 중앙동, 원문동, 별양동, 부림동, 갈현동의 1~12단지로 구성돼 있다. 3단지와 11단지는 지난 2005년 일반물량이 20가구 미만이어서 임의분양을 했다. 분양을 끝낸 7-2단지를 빼고 총 10개 단지가 일반분양을 앞두고 있다. 1·2·6·12단지는 각각 관리처분인가와 사업시행인가를 받고 시공사를 선정했다.

지난해 11월 부림동 7-1단지 주택재건축정비사업 관리처분계획을 인가했다. 대우건설이 시공을 맡은 이 사업에서는 기존 722가구를 헐고 새로 1317가구를 짓는다.

부동산업계는 일반분양분 3.3㎡당 평균 분양가가 최소 2500만~2600만원 수준이 될 것으로 내다보고 있다. 실제 래미안 과천 센트럴스위트는 평균 2678만원으로 책정됐다. 이 단지의 조기 완판으로 사업을 앞둔 단지들은 최고 3000만원 수준까지 염두에 두고 있다.

과천 재건축시장은 ‘11·3 대책’으로 잠시 숨고르기에 들어간 상태다. 특히 과천 재건축 아파트 일반분양 물량은 분양권을 거래할 수 없다. 완공 후 등기를 마친 후에야 거래가 가능하다. 하지만 부동산 전문가들은 과천 재건축의 장점이 사라지는 것은 아니라며, 강남과 달리 분양권 전매금지 기간의 상승세가 입주 후 시세에 충분히 반영될 것으로 내다봤다. 또 조합원 입주권은 거래가 금지된 것이 아니어서 입주권 거래 때 가치가 입증될 것으로 전망했다.

실제 대책 발표 후 부림동 주공8단지 전용 82.17㎡는 7억3000만원에 손바뀜이 있었다. 9월 실거래가보다 2000만원 높다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “과천 재건축 물량은 이번 대책으로 어느 정도 조정은 불가피하겠지만 교육, 교통 등 이미 갖춰진 주거환경이 우수해 실수요자도 충분히 시세차익을 기대할 수 있다”며 “서울 강북권이나 마포 재개발, 재건축 시장을 보면 분양가에 비해 입주 때 시세가 1억5000만원 이상 붙었던 것을 볼 때 과천 재건축 아파트는 완공된 후 적어도 2억원 이상 웃돈이 붙어 거래될 것으로 예상한다”고 말했다.

새해 주택시장에서도 서울 강남권 재건축 일반분양 일정은 반드시 체크해둬야 할 부분이다.

지난해 높은 인기를 끌었던 강남권 재건축 일반분양시장은 11·3 대책에 따른 분양권 전매 금지 조치로 인해 일정 부분 열기가 식을 것으로 전망된다. 하지만 지난 2000년대 후반 분양권 전매가 금지됐을 때도 높은 인기를 끌었던 것을 감안할 때 장기투자자와 실수요자 중심의 인기가 예상된다.

특히 서울 강남 개포동, 서초 잠원동, 강동 고덕동 등 강남 4구를 중심으로 분양이 이어진다. 또 강남 4구의 분양권 거래는 전면 금지되지만 조합원 입주권은 규제 대상이 아니라는 점도 호재다. 이에 따라 조합원 지분이나 입주권을 대상으로 전매를 노린 투자 수요가 몰릴 것으로 예측된다.

[뉴스핌 Newspim] 김승현 기자 (kimsh@newspim.com)