[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 올 하반기 서울 주요 업무지구 오피스 시장에서 대대적인 지각변동이 일어날 전망이다.

올 하반기 서울 종로와 강남에 각각 대형 오피스 빌딩인 센트로폴리스와 강남N타워가 완공될 예정이라서다. 이들 오피스에 입주하려는 기업들로 인해 기존 오피스에는 공실이 일어날 가능성이 타진되고 있다.

1일 부동산 업계에 따르면 전문가들은 올 3분기 센트로폴리스와 강남N타워가 공급되면 서울 지역 오피스 공실률이 당분간 상승할 것이라고 전망했다.

센트로폴리스와 강남N타워는 올 하반기 서울에 공급되는 업무용 건물 중 가장 규모가 크다.

센트로폴리스는 연면적이 14만1471.28㎡(4만2795평)이다. 최소 5000명에서 최대 1만명까지 근무할 수 있는 공간이다.

보증금은 3.3㎡당 143만~162만원, 임대료는 3.3㎡당 14만3000~16만2000원이다. 관리비는 3.3㎡당 4만8000원 수준이다. 트윈타워라서 A동과 B동의 임대료가 다르고, 저층인지 고층인지에 따라서도 임대료가 다르다.

강남N타워는 8월 준공 예정이다. 연면적은 5만1097.75㎡(1만5457평)이다. 보증금은 3.3㎡당 128만원, 임대료는 3.3㎡당 12만8000원, 관리비 3.3㎡당 4만5000원 수준이다.

센트로폴리스와 강남N타워는 건물 전체가 임대형 오피스다. 기업들이 이들 건물로 이전하기 시작한다면 서울 전체 지역에서 오피스 공실률이 더 오를 수 있다는 분석이 나온다.

업계 관계자는 "강남N타워 인수 우선협상자로 선정된 KB부동산신탁은 강남N타워를 인수하면 이 건물로 사무실을 이전할 계획"이라며 "KB부동산신탁이 있던 풍림빌딩 근처 강남구 테헤란로 일대 공실률이 오를 가능성이 있다"고 말했다.

이같이 대형 오피스 빌딩 공급으로 인해 서울 오피스 임대시장에 큰 영향이 미칠 것이라는 전망이다. 실제 전문가들은 신규 오피스 공급 확대에 따라 향후 서울 오피스 공실률이 상승할 것으로 예상했다.

종합 부동산 자산관리 회사 젠스타는 시장전문가 약 400여명을 대상으로 '젠스타 오피스 시장전망 실사지수'(G-OSI)를 발표했다. G-OSI는 100을 기준값으로 해서 100보다 높으면 상승 전망이 우세하고 100 이하면 하락 전망이 우세함을 의미한다.

설문조사에 따르면 오는 3분기 서울시 오피스 공실률이 상승할 것이라는 전망이 우세(115)했다. 특히 여의도권역(YBD) 공실률이 상승할 것이라는 전망이 118로 집계됐다. 잠실을 비롯한 기타권역(ETC) 조사 결과인 113과 도심권(CBD) 조사 결과인 107보다 높은 수치다.

전문가들은 공실률 상승 요인으로 '신규공급 확대'와 '임차수요 부족'을 지목했다. 공실률 상승 요인이 '신규공급 확대'라고 답한 응답률은 50.8%로 절반을 넘어섰다. '임차수요 부족' 때문이라고 답한 응답률도 24.2%였다.

젠스타는 "올 3분기 센트로폴리스가 공급되면서 중구와 종로구를 비롯한 CBD 지역 오피스 공실률은 당분간 증가세가 지속될 것으로 보인다"고 진단했다.

이전에도 새 건물이 완공된 후 다른 지역 공실률이 상승했던 사례가 있다. 서울 영등포구 여의도에 있던 LG그룹 계열사들이 지난해 말부터 문을 연 마곡지구 신사옥으로 이주하자 여의도권(YBD) 오피스 공실률은 지난 1분기에 9.9%로 상승했다. 전 분기보다 0.5%포인트(p) 오른 수치다.

센트로폴리스와 강남N타워 역시 비슷한 효과를 가져올 수 있다는 분석이다. 업계 관계자는 "센트로폴리스와 강남N타워가 공급되면 다른 건물 오피스에 있던 임차인들이 신축된 오피스로 이전하는 경우가 생길 것"이라며 "임차인들이 나간 오피스에서는 공실률이 올라갈 것"이라고 말했다.

올 하반기에는 호반건설 신사옥도 완공될 예정이다. 호반건설은 서울 서초구 우면동 서초보금자리지구 업무용지 필지 2개에 최고 10층짜리 오피스 2개 동을 짓고 있다. 올해 12월 완공되면 사옥으로 쓸 계획이다. 이르면 내년 초 이전할 예정이다. 이전 인원과 세부 공간 계획은 확정되지 않았다.

일부 전문가는 호반건설이 사옥으로 쓰고 남는 면적을 임대할 가능성이 있지만 공급 물량이 작아 오피스 시장에 큰 영향을 주지 않을 것으로 내다봤다.

한 오피스 시장 전문가는 "호반건설이 신축하는 2개 동 면적을 합하면 5만9400㎡(약 1만8000평) 정도 된다"며 "호반건설이 신사옥 전체를 다 쓰기에는 면적이 크다"고 말했다.

다만 "호반건설 신사옥은 오피스 권역에서 약간 떨어져 있다"며 "호반건설이 사옥으로 쓰고 남는 공간을 임대한다면 (물량이 작아) 오피스 시장에 실질적으로 미치는 영향이 크지 않을 것"이라고 설명했다.

향후 오피스 시장에 변화를 가져올 것으로 예상되는 건물은 여의도 파크원(Parc1)이다. 파크원은 미래지향적 디자인으로 이름을 떨친 건축가 리처드 로저스 경이 지금까지 맡은 단일 프로젝트 중 가장 큰 규모다. 리처드 로저스 경은 파리 퐁피두 센터를 설계한 건축가다.

여의도 파크원은 약 4만6465㎡(약 1만4056평) 부지에 지하 7층~69층, 지상 53층 규모 오피스빌딩 2개동과 8층 규모 쇼핑몰 1개동, 31층 규모 호텔 1개동으로 이뤄진 대형복합시설이다.

지하 7층~지상 69층으로 이뤄진 오피스 타워 2동과 백화점, 호텔을 합치면 총 면적이 63만177㎡ 규모다. 현재 여의도 랜드마크 시설인 IFC의 약 1.3배 규모다. 파크원이 최고 높이 333m로 준공되면 국내 초고층 빌딩 중 3번째 순위 빌딩이 된다.

파크원 준공 시점은 오는 2020년이다. 이 밖에 여의도 MBC, 여의도 우체국, 국민은행 신사옥이 신축 중이고 사학연금회관도 재건축을 진행할 계획이다. 모두 3만3000㎡(약 1만평) 이상의 대형 오피스들이다. 

sungsoo@newspim.com