[서울=뉴스핌] 김지유 기자 = "급매물이요? 지금 사기엔 늦었어요. 대출이 막혀 쏟아졌던 급매물이 최근 거래가 늘자 집주인들이 호가를 올리고 있어요." (송파구 잠실동 A공인중개사)

시가 15억원 이상이 밀집한 강남3구(강남·서초·송파구)의 재건축 아파트값은 정말 하락했을까?

지난해 '12·16 대책'으로 시가 15억원 이상 주택을 살 때 대출이 전면 금지되자 강남3구의 재건축 아파트값이 하락할 것으로 관측됐다. 대출이 쉽지 않은 데다 분양가상한제까지 시행되면서 재건축 아파트를 매입하려는 수요가 크게 줄어들 수밖에 없기 때문이다. 이런 분위기로 한국감정원은 올해 수도권 아파트값이 -0.08%로 7년 만에 하락할 것으로 전망했다.

11일 건설업계에 따르면 지난해 12·16 대책 직후 급락했던 강남3구 재건축 아파트값이 회복하고 있다. 부동산114에 따르면 지난 1~2월 최대 -0.12%까지 하락했던 재건축 단지 아파트값은 지난달 28일 0.01% 상승했다가 이번달 6일 -0.01% 빠졌다.

현장에서는 지난해 12·16 대책 이후 대출이 막히자 매수 문의가 끊기고 매도호가가 1억~3억까지 내린 급매물들이 속출했다고 입을 모은다. 하지만 지난달 급매물이 대거 거래되면서 집주인들이 다시 매도호가를 올리고 있다. 급매물이 거래되면 나머지 집주인들은 보유하고 있는 매물의 값을 더 받을 수 있단 기대감이 높아진다. 현재 매도호가가 12·16 대책 직전 수준까지 회복한 상태다.

송파구 잠실주공5단지는 현재 20억원 미만 매물들이 자취를 감췄다. 지난달 초 18억~19억원대까지 떨어졌던 전용면적 76㎡는 현재 입지와 수리 여부에 따라 최저 20억~21억원까지 매도호가가 형성됐다. 

현재 매도호가는 지난해 11~12월 실거래가 수준과 비슷하다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 단지 같은 면적의 최고 거래가는 지난해 21억1560만원(12월 12일)이다. 이를 제외한 매물들은 지난해 11~12월 20억~21억원 사이에서 대부분 거래됐다. 반면 대출 금지 직격탄을 맞은 지난 1~2월에는 18억8560만~19억4500만원에 실거래됐다.

같은 기간 매도호가가 20억 후반대까지 떨어졌던 전용 82㎡도 지금은 22억~23억5000만원까지 반등했다. 전용 82㎡는 지난해 11~12월 22억~23억원대에 대부분 거래됐다. 최고 거래가는 지난해 24억3400만원(12월 14일)이다. 대출 여파로 값이 하락했던 지난 1~2월에는 20억8400만~21억9425만원에 실거래됐다.

강남구 은마아파트도 상황이 비슷하다. 전용 84㎡는 21억5000만~23억원에 매도호가가 형성돼 있다. 지난해 최고 거래가는 23억5000만원으로 올해 들어선 20억5000만~22억원에 실거래됐다.

은마아파트 전용 76㎡는 현재 매도호가가 19억4000만~20억원에 달했다. 다만 상당적으로 인기가 덜한 1층은 소수의 매물이 18억원 후반대에 머물고 있다. 이 단지 같은 면적은 지난해 12월 20억~20억7000만원에 3건이 거래됐다. 최고가는 21억5000만원(12월 4일)이다. 올해 들어서는 19억4500만원(2월)에 한 건이 실거래됐다.

현장에서는 대출이 막혔기 때문에 실거주보다 대부분 전세를 끼고 급매물을 매수하는 추세라고 평가한다. 당장은 재건축이 어렵지만 이미 준공 40년이 넘은 아파트기 때문에 언젠가는 재건축이 될 것이란 기대심리도 작용한다.

송파구 잠실동 A공인중개사는 "지난해 12·16 대책 후폭풍으로 올해 1월에 기존 시세 대비 2억~3억원 떨어진 급매물들이 쏟아져나왔다"며 "대출이 막힌 만큼 아파트값이 더 떨어질 것이란 전망이 많아 거래가 없었지만, 2월이 되자 더 값이 내려가지 않을 것이란 판단에서 급매물들이 거래돼 지금은 다시 기존 시세 밑까지 왔다"고 말했다.

다른 B공인중개사도 "최근 주변 장미아파트가 조합이 설립되면서 잠실5단지 등에도 수요가 다시 몰린 것 같다"고 전했다.

강남구 대치동 C공인중개사도 "대출이 막히면서 아파트값이 하락할 것으로 보이자 수요가 급감하고 자연스럽게 매도호가가 내렸다"며 "하지만 대치동은 탄탄한 학군 수요가 항상 뒷받침되기 때문에 매도호가가 내리더라도 또 쉽게 오른다"고 전했다.

전문가들은 급매물은 거래되겠지만 앞으로 계속 집값이 오르긴 어려울 것으로 전망한다. 지난해 12·16 대책 이후에도 일부 매도가 급한 집주인들만 호가를 낮춘 급매물들을 내놓은 것에 불과하기 때문이다. 이에 앞으로도 버티지 못하는 집주인들이 저렴한 시세에 매물을 내놓으면 다른 투자처를 찾지 못한 수요자들이 매수하고, 다시 매맷값이 일정 수준으로 회복하는 현상이 반복될 공산이 크다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "일부 급매물들은 초저금리 시대에 그나마 부동산시장이 안정적인 투자처라고 판단한 수요자들이 매수에 나선 것으로 분석된다"며 "하지만 금융 규제와 주택 매수자금의 소명절차가 매우 까다롭고, 코로나19로 경제활동이 어려워져 매맷값이 계속 상승하긴 어려울 것"이라고 말했다.

kimjiyu@newspim.com