[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 강남(잠실동, 대치동, 삼성동, 청담동)과 경기도에서 토지거래허가제가 실시되고 있지만 큰 효과가 있는지는 미지수다.

서울 강남에 토지거래허가제가 실시된 것은 강남 집값 급등을 막기 위해서지만 집값은 오히려 신고가 행진을 보이고 있다. 경기도에서 시행 중인 토지거래허가제는 기획부동산 투기 차단이 목적이지만 기존 피해자들을 구제할 수 없다는 맹점이 있다.

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 바라본 잠실주공5단지 [사진=이형석 사진기자]

◆ 서울 잠실·대치·삼성·청담, 아파트 '신고가'…진입장벽만 높아져

18일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난 6월 23일부터 토지거래허가구역으로 묶인 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동(이른바 잠삼대청)에서는 아파트값이 계속 신고가를 갈아치우고 있다.

송파구 잠실동을 대표하는 재건축 단지인 주공5단지는 전용 76㎡ 10층이 지난 7월 27일 23억원에 거래되며 최고가를 기록했다. 한 달 전 같은 면적 10층이 21억5000만원에 거래됐는데 1억5000만원 더 오른 것.

잠실트리지움 전용 85㎡ 20층은 지난달 22일 22억원에 팔려 전고가를 뛰어넘었다. 한 달 전만 해도 같은 면적 9층이 21억5000만원으로 최고가였는데 이보다 5000만원 올랐다.

잠실아시아선수촌 전용 151㎡ 7층은 지난 7월 27일 32억5000만원에 손바뀜됐다. 같은 면적 5층이 직전월인 지난 6월 31억1000만원으로 최고가였지만 이번에 1억4000만원 더 뛰었다.

대치동 은마아파트 전용 77㎡ 8층은 지난달 6일 22억2000만원으로 직전 최고가를 넘어섰다. 지난 7월 14일 최고가 20억5000만원보다 1억7000만원 오른 값이다.

삼성동 쌍용플래티넘 전용 157㎡ 8층은 지난달 3일 21억원으로 지난 6월보다 1억7000만원 높은 금액에 거래됐다. 청담동 현대3차 전용 60㎡ 3층도 지난 7월 18일 15억9000만원에 팔려 신고가를 경신했다. 지난 2월 실거래가가 13억8000만원이었지만 5개월 만에 2억1000만원 뛰었다.

앞서 정부는 주택시장 안정을 위한 관리방안(6·17부동산대책)을 발표한 후 서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성·청담·대치동 일대를 내년 6월 22일까지 토지거래허가구역으로 지정했다. 실거주자만 매수하게끔 해서 갭 투자를 원천 차단하기 위해서다.

토지거래허가구역 아파트를 매수하려면 구청장의 허가를 받아야 한다. 또한 매수 잔금을 치르는 즉시 2년 이상 직접 거주해야 한다. 하지만 전문가들은 토지거래허가제로 강남 집값이 안정화되기는 커녕 수요자들이 체감하는 진입장벽만 높아졌다고 지적한다.

시가 15억원이 넘는 아파트는 대출이 불가능한데 강남 아파트 가격이 이처럼 신고가를 경신해 실질적인 자금 부담이 더 높아졌기 때문이다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "토지거래허가구역은 1년 단위로 연장 여부를 결정하는 한시적인 제도"라며 "토지거래허가구역으로 지정된 강남 지역의 주택공급은 한정된 반면 대기 수요는 많아서 오히려 외부 수요자들에게 진입장벽이 높아졌다"고 말했다.

토지거래허가제를 실시해도 실거주자임을 자청한 투자자를 막을 수 없다는 한계도 존재한다.

구만수 국토도시계획기술사사무소 대표는 "만약 투자자가 '몸테크'(재개발, 재건축을 기대하고 녹물이나 외풍 등 불편함을 감수하면서 오래된 아파트에 사는 것)를 생각하고 사용목적을 '실거주'라고 해 버리면 정부로서는 막을 방법이 없다"고 말했다.

◆ 경기도, 여의도 73배 토지거래허가구역 지정…기존 피해자 구제 불가

경기도는 기획부동산 토지투기를 원천 차단하기 위해 경기도 29개 시·군 임야 일부 지역(211.28㎢)과 고양시 덕양구 재개발·재건축 사업구역(0.7㎢)을 토지거래허가구역으로 지정했다. 여의도 면적(2.9㎢) 73배, 과천시 면적(35.8㎢) 6배 규모다. 지정 기간은 지난 7월 4일~2022년 7월 3일까지다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.17 sungsoo@newspim.com

기획부동산은 사실상 개발이 어려운 임야를 싼 값에 사들인 후, 주변 개발호재를 거론하며 사람들에게 공유지분으로 비싸게 판매해왔다. 경기도는 실거래자료 분석을 통해 기획부동산이 투기한 임야 지분거래액이 최근 2년간(2018~2019년) 1조9000억원(약 7만8000건)에 육박할 것으로 추정하고 있다.

또한 경기도는 고양시 덕양구 재정비 촉진사업지구(능곡 1·2·5·6구역, 원당1·2·4구역)와 일반정비사업지구(능곡2-1구역, 행신2-1구역)도 토지거래허가구역으로 지정했다. 재개발·재건축 사업지역 중 실거주 목적이 아닌 시세차익을 노린 투기거래가 늘어나고 있다고 판단해서다.

토지거래허가구역에서 일정 면적 이상 토지를 승인받지 않고 사용하거나 목적 외로 이용한 사람은 2년 이하 징역에 처해진다. 또는 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 토지가격의 30%에 해당하는 벌금을 부과받는다.

하지만 경기도에서 실시 중인 토지거래허가제는 이미 기획부동산에 당한 피해자를 구제할 방법이 없다는 맹점이 있다. 한 마디로 '소 잃고 외양간 고치기'인 셈이다. 피해자들이 기획부동산으로부터 땅을 비싸게 샀다며 소송을 제기해도 법원이 이를 합법적인 매수라고 판단하면 거래를 원점으로 되돌릴 방법은 없다.

또한 피해자들이 산 땅은 개발 불가능한 경우가 많고, 애초에 매수 가격도 비쌌기 때문에 되팔기 어렵다. 이들이 산 토지에 이윤을 붙여 다른 사람에게 팔 경우 또다른 피해자를 양산한다는 문제점도 있다.

토지건물 실거래 정보 플랫폼 '밸류맵'의 이창동 리서치팀장은 "경기도가 토지거래허가제를 실시해도 기존 피해자들의 피해 액수를 줄일 수는 없다"며 "하지만 정부는 기획부동산을 더 이상 방치할 수 없다고 판단했고, 시간이 오래 걸리는 법률 개정 대신 지금 있는 제도에서 할 수 있는 최선의 방법을 선택한 것으로 보인다"고 말했다.

이어 "기획부동산이 매입한 토지가 토지거래허가구역으로 묶이면 쉽게 매각하기 어렵기 때문에 이들이 다른 토지를 매입하는 순환고리를 차단할 수 있다"며 "이번 제도가 실질적 효과를 보이려면 1년 정도는 기다려야 할 것"이라고 덧붙였다.

sungsoo@newspim.com