[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 '공공 직접시행 정비사업'을 발표하면서 재건축초과이익환수제(재초환), 조합원 2년 거주 의무면제 등 당근책을 내놓았지만 재건축 단지들은 의심의 눈초리를 보내고 있다.

토지등소유자가 본인 부동산 소유권을 정부에 넘겨 사업을 진행하던 도중 정권이 바뀌면 '낙동강 오리알'이 될 수 있다는 이유에서다. 또한 직접시행을 하면 사업에 반대하는 조합원 3분의 1의 재산을 강제수용해 사유재산권 침해 문제가 있다는 지적도 나왔다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2020.09.11 pangbin@newspim.com

◆ 재건축 단지 "정권 바뀌면 어찌되나"…원희룡 "난개발 위험"

15일 부동산업계에 따르면 서울 시내 한 재건축 아파트 단지 추진위원장은 "공공 직접시행 정비사업을 위해 주택 소유권을 공공기관에 넘기는 건 큰 모험인 것 같다"며 "정권이 바뀐 후에도 사업을 무사히 마칠 수 있을지가 불투명하다"고 말했다.

공공 직접시행이란 조합원 또는 토지등소유자의 과반수가 요청하면 공기업이 지방자치단체에 단독 시행을 신청하고, 공기업이 사업시행(분양계획 포함)을 전담하는 것이다.

이 방식으로 사업을 하면 재건축초과이익환수제(재초환)를 면제받는다. 조합총회나 관리처분인가 등 행정 절차를 생략하고 지자체 통합심의도 적용해서 기존에 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내 끝난다는 게 정부 설명이다.

하지만 정당마다 부동산정책의 차이가 크다. 국민의힘은 더불어민주당과 달리 민간 재건축·재개발사업 활성화를 주요 정책으로 내걸고 있다. 구체적으로는 ▲서울 용적률 기준 상향 ▲안전진단 기준 현실화 ▲분양가상한제 폐지 ▲과도한 재건축 초과이익 환수 현실화 정책을 내세웠다.

민간 주도의 재건축·재개발을 규제하고 공공 주도 정비사업을 추진하는 민주당과 정반대 방향이다. 일부 야권 대선 주자는 '공기업 직접시행'에 대해 부정적 의견을 드러냈다.

국민의힘 대권 주자 중 한 명인 원희룡 제주도지사는 자신의 페이스북에 "이번 공급계획은 공공이라는 이름의 '만능열쇠'를 만들어 국민을 현혹시킨 정책"이라며 "공공이 주도하는 난개발의 위험성이 매우 높고 그마저도 원활하게 될 수 있을지 의문"이라고 적었다.

김현아 국민의힘 비상대책위원은 자신의 페이스북에 "공공 직접시행 재개발·재건축 방식은 교과서에나 나오고 이론상으로만 가능한 꿈의 정책"이라며 "설사 시행된다고 하더라도 단기간 내는 어렵다"고 지적했다.

내년 3월 9일에는 제20대 대통령 선거가 예정돼 있다. 업계에서는 만약 내년 선거에서 정권이 바뀌면 전 정부가 진행한 공공 직접시행 정비사업을 다음 정부가 이어받아 완성할 수 있을지 불확실하다고 보고 있다. 

◆ 사유재산권 침해 문제도…"정책불신 깊어 활성화 어려울 것"

'공공 직접시행'은 공공이 토지수용권을 행사한다는 점에서 사유재산권을 침해한다는 인식도 강하다. 공공 직접시행은 조합원 2분의 1 동의로 신청할 수 있다.

공기업이 제안사업 적정성을 검토해 지자체에 단독 시행을 신청(정비계획 변경 신청)하고 1년 내 조합원 3분의 2가 동의하면 사업이 확정된다. 이 경우 조합을 해산하고 공기업이 단독시행자가 돼 부지확보에 나선다.

문제는 공공 직접시행에 동의하지 않는 조합원 3분의 1의 의견이 무시된다는 점이다. 조합원(토지등소유자)은 추후 새 아파트를 받기 위해 우선공급을 신청할 수 있지만 그러려면 자신이 소유한 주택의 소유권을 공기업에 넘겨야 한다.

모든 사업 리스크는 공기업이 부담한다. 대신 시공사 선정을 제외한 대부분의 결정권도 공공기관이 갖게 된다. 반면 우선공급을 희망하지 않는 조합원(토지등소유자)의 자산은 현금보상 등으로 수용된다.

정책 신뢰도에 대한 문제도 있다. 현재까지 민주당이 부동산정책을 25차례 내놓았지만 집값 안정 효과가 없었고 정책 변경도 잦았다. 작년 6·17대책, 7·10대책 때는 정부가 대책을 발표한 후 논란이 커지면 이를 보완하는 행위가 반복됐다.

이는 정부 부동산정책에 대한 국민들의 신뢰도를 낮추는 결과를 가져왔다. 토지등소유자가 정부를 믿고 부동산 소유권을 넘기기에 위험 부담이 크다는 지적이다. 전문가들은 이에 따라 공공 직접시행이 활성화되기 어렵고 주택공급 효과도 적을 것으로 내다봤다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "공공직접시행 사업을 신청한 단지들은 정권이 바뀌면 사업이 장기간 표류할 위험이 있다"며 "사업에 반대하는 토지등소유자 3분의 1은 기존 주택이 강제수용되기 때문에 사유재산권 침해 문제도 있다"고 말했다.

이어 "개발을 하기 힘든 일부 소규모 단지는 (재초환 면제 등) 인센티브가 많으니까 공공 직접시행을 긍정적으로 볼 수도 있다"면서도 "하지만 전체적으로는 공공 직접시행을 선택하는 곳이 많지 않아 주택공급 효과가 적을 것"이라고 덧붙였다.

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