송파 헬리오시티 1년 3개월 사이 40%급락했다 현재 호가 85% 수준 회복
'갭메우기' 진행 중이나 호가 높아져 거래 주춤…금리·추가규제 완화 변수
[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 언제부터인가 부동산 시장을 표현하는 용어들이 인터넷 커뮤니티에서 사용하는 말들로 채워지고 있다. 건설부동산 기자 20년 이상의 경력을 지낸 기자로서도 신조어나 줄임말들을 처음 접했을 때 생경한 게 사실이었다. 그러나 기자들이 작성하는 기사 역시 시대의 흐름을 반영하고 젊은 독자의 빠른 이해를 돕기 위해 이 같은 단어들을 채용해 사용하곤 한다.
'임장(臨場)'이란 단어가 대표적이다. 불과 10년 사이 부동산 시장을 공부하는 열풍이 불면서 어느덧 일반화된 용어가 됐다. 임장이란 사전적 의미는 현장에 임한다는 뜻이다. 기자 '라떼' 시절에는 "발품판다"는 말이 일반적이었지만 지금은 부동산 물건을 사려고 할 때 직접 해당 지역에 가서 탐방 하는 용어의 대명사가 됐다.
이와 마찬가지로 '상급지'와 '하급지'란 신조어도 일반화됐다. 부동산 지역의 가치를 상(上)과 하(下)로 분류해 표현하는 용어다. 지역을 '급'으로 나누고 서열화해 지역 차별논란을 일으킨다는 점에선 바람직하지 못한 표현이다. 실제 부동산 커뮤니티에선 수도권 지역을 서열화하며 논쟁을 넘어서 지역비하나 폄훼하는 글들이 많아 눈살을 찌푸리게 한다. 그럼에도 집값이 비싼 지역과 그렇지 못한 지역이 나뉘는 것도 현실이다. 인터넷 커뮤니티에서 얘기하는 상급지라 한다면 대개 서울에선 강남, 경기에선 과천, 성남 분당 등을 지칭하기도 한다. 이들 지역은 또 다시 지역 내 상대적 입지, 교육 등 복합적 조건을 따져 상과 하로 급을 나누기도 한다.
이 같은 용어들을 장황하게 설명한 이유는 최근 부동산 시장의 상승세 배경을 설명하기 위해서다. 시장의 흐름을 두고 여전히 분분하지만 "바닥을 쳤다"는 주장에 좀 더 무게가 실리고 있는 게 사실이다. 서울(5월 말 한국부동산원 통계 기준) 매매 가격이 52주 연속 하락세에서 벗어나 2주 연속 상승세로 반등에 성공했다. 상승세의 주도 지역은 소위 상급지라고 부르는 강남권이다. 가격이 오르는 이유는 수요가 몰리기 때문인데, 이들 지역의 매수 주도 세력은 다주택자보다 1주택자들의 '갈아타기' 실수요자가 더 큰 비중을 차지하고 있다는 점이다.
부동산시장에서 갈아타기란 원래 중소형에서 중대형 평형으로 옮겨 탈 때 주로 사용하던 표현이었다. 최근에는 하급지에서 상급지로 옮겨 간다는 의미로 더 많이 통용된다. 이 같은 갈아타기 수요가 송파에 더욱 몰린 이유가 있다. 강남권 가운데 송파가 지난해 유난히 낙폭이 컸던 곳이기 때문이다. 송파구 대단지 대장 신축 아파트 중 하나인 가락동 '헬리오시티'의 실거래 매매가격 추이가 이를 뒷받침하는 사례다. 전용 84㎡는 2021년 9월 20억9000만원으로 최고점을 찍은 이후 지난해 12월 12억6500만원으로 최저점을 기록했다. 이는 1년 3개월 사이에 무려 40% 급락한 것이다. 지난 5월 거래된 실거래 가격은 16억500만원으로 최저가보다 27% 반등했다. 6월 현재 호가로 나온 매물이 17억9000만원임을 감안하면 최고가 대비 85% 선에서 호가 시세가 형성돼 있음을 알 수 있다. 송파의 또 다른 대장 아파트인 잠실동 엘스·리센츠·트리지움, 이른바 '엘리트'의 전용면적 84㎡ 가격 역시 비슷한 추이를 보였다. 지난해 말 17억원 대까지 최저점으로 내려가기도 했지만 이달 들어 22억원 선을 회복했다.
갈아타기 실수요자로선 강남 입성의 '초입'으로 꼽히는 송파가 매력적일 수 밖에 없다는 것이다. 실제 현지 중개업소들도 서울 비강남권이나 과천과 분당 등 경기지역 거주자들의 매수가 많았다고 전한다. 계기는 역시 각종 부동산 규제를 푸는 1·3대책에서 비롯됐다. 여기에 특례보금자리론 출시와 금리 하향 안정화 유도 등이 갈아타기 수요를 몰리게 한 촉매제 역할을 했다는 게 시장의 공통된 분석이다. 일부 부동산 전문가와 유튜버들은 폭락론과 위기론을 내세우며 최근의 회복세를 주도하는 매수 세력으로 다주택자와 영끌족을 지목하고 있지만, 실제론 갈아타기 실수요자가 주도하고 있다고 보는 게 더 설득력이 있다.
이러한 갈아타기 수요는 강남권에서 비강남권으로 확산되고 있으며 경기지역에선 경부라인인 과천, 성남 분당, 용인, 동탄으로 이어지는 분위기다. 전문가들은 상급지를 채워 나가는 실수요자들의 갈아타기가 전체적인 흐름에선 '갭메우기(키맞추기)' 현상으로 나타나고 있으며 당분간 지속될 것으로 보고 있다. 지난 주 서울 비강남권 중 10개 지역이 보합세로 돌아서고 경기 경부라인의 낙폭이 빠르게 축소되고 있다는 통계가 이를 뒷받침하고 있다. 다만 이들 지역의 급매물 대부분이 소진되고 호가가 높아지면서 거래가 잠시 주춤해졌다는 시장의 분석도 나오고 있다. 앞으로 시장의 모멘텀은 다주택자와 무주택자의 가세여부가 영향을 받을 가능성이 높다. 부동산 시장 환경적으로는 금리 변화와 정부의 추가규제 완화가 중요한 변수다.
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