전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

미분양 확산에 대출 중단까지...건설업계, 4월 위기설 '재점화'

기사입력 : 2025년02월02일 06:00

최종수정 : 2025년02월02일 06:00

분양성 하락·대출 규제·건설원가 상승 삼중고
미분양 주택 문제·대출 문턱 상승에 '돈맥경화' 우려도
비상 계엄 이후 정치 리스크, 건설업계 불안 키워

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = "건설업계가 분양성 하락, 대출 규제, 건설원가 상승의 삼중고(三重苦)를 겪고 있다. 올해는 중대형 건설사들까지 자금 흐름의 압박을 받아 '4월 위기설'과 같은 연쇄 부도가 현실화될 가능성이 있다." (서진형 광운대 부동산법무학과 교수)

"돈은 피와 같은 것이다. 미분양 주택 문제가 해소되지 않으면 중소 건설사들의 대출 원리금 상환이 어려워지며, 이는 곧 신규 사업장 착공에 지장을 미쳐 악순환이 반복될 것이다." (고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수)

미분양 아파트 확산과 원가율 고공행진 등으로 건설업계의 위기감이 고조되고 있다. 분양 사업성 악화를 이유로 금융권이 잇따라 대출 한도 '옥죄기'까지 나서 자금난 문제가 중소 건설사를 넘어 대형 건설사로 확산될 것으로 관측된다.

◆ 작년 종합건설사 29개사 부도...업황 악화에 올해는 더 위험

2일 건설업계에 따르면 올해 유동성 악화, 건설비 상승, 정치적 불확실성 장기화 등이 가중되면서 건설업계의  4월 위기설이 다시 고개를 들고 있다.

신동아건설이 자금난을 극복하지 못하고 법정관리를 신청하면서 건설업계 전반으로 도미노 부실 우려가 커지고 있다. 건설현장에서 크레인 작업이 진행되는 모습. [사진=뉴스핌DB]

'4월 위기설'은 지난해 태영건설이 촉발시킨 부실 사업장 PF(Project Financing) 리스크가 총선이 열리는 4월과 맞물려 현실화할 수 있다며 제기된 업계 예측을 뜻한다. 당시 위기설은 결국 해프닝으로 끝났지만, 고질적인 업계 불황에 최근 신동아건설을 비롯한 다수 건설사가 부도 위기에 몰리면서 올해 역시 위기설이 다시 제기되고 있다.

국토교통부에 따르면 지난해 부도를 신고한 종합건설사는 29개사로, 2019년(49개사) 이후 최대치이다. 이와 같은 부도 업체 수는 2021년 12곳, 2022년 14곳, 2023년 21곳으로 매년 증가세이다. 특히 회생 절차에 들어간 시공 능력 58위 신동아건설에 이어 경남 시공 능력 2위 건설사인 대저 건설마저 법정관리를 신청하며 중견 건설사들의 경영 위기 적신호가 떠오르고 있다.

건설업계의 불황이 계속되면서 은행들 역시 곳간을 잠그고 있다. 은행권에 따르면, 우리은행은 이날부터 신용평가 등급이 특정 기준을 넘어서는 건설업체에만 10억 원 초과 신규 대출을 내주기로 결정했다.

기존에는 명시적인 등급 조건 없이 은행 자체 평가를 통해 추가 대출 여부를 결정했지만, 이제부터는 특정 기준을 충족하지 못해 신용 등급이 '다소 취약'으로 판단되면 대출의 80% 이상 보증을 조건으로 하는 담보 대출만 허용한다는 것이다. KB국민은행 역시 지난해 하반기 건설업을 중점 관리 업종으로 선정하며, 연간 순증 대출 한도를 1조2500억원으로 제한하기도 했다.

건설업계에 이와 같은 깐깐한 대출 문턱이 세워진 이유는 지난해 4분기 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협)의 건설업 대출 연체율이 0.47%를 기록하는 등 PF 대출 등으로 인한 리스크가 크기 때문이다.

고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수는 "지난해 11월 기준 중소기업 대출 연체율은 0.75%인데, PF 대출 연체율은 3%를 넘는다"며 "반면에 가계 대출 연체율은 0.4%이다. 기업과 개인을 비교하더라도 기업이 어려운 상황인데, 특히 건설 산업 쪽이 굉장히 어렵다는 것"이라고 풀이했다.

다만 현재로서는 "대출 문턱이 높아지면 PF 시장이 더 어려워지고, 이는 결국 공급 감소로 이어질 가능성이 크다. 공급이 줄어들면 집값 상승 요인이 될 수 있다"고 우려했다.

◆ '탄핵정국·악성 미분양' 업계 대내외 리스크…위기설 불 지펴

탄핵 정국 등 정치적 리스크 역시 위기설에 불을 지피는 요소 중 하나다. 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 박용갑 의원(대전 중구)이 한국무역협회 국제무역통상연구원에 원·달러 환율 상승에 따른 건설 부문 생산 비용에 미치는 영향을 의뢰한 결과, 1500원으로 상승할 경우 건설 부문 생산 비용은 2023년 대비 3.34% 증가하는 것으로 드러났다.

원·달러 환율은 비상계엄 이후인 지난해 12월 27일 1501원을 기록하는 등 탄핵 정국 이후 요동치고 있는 중이다. 이에 곧 원자재 수입 비용을 증가시켜 건설비 부담 상승으로까지 이어질 수 있다는 관측이 나오고 있다.

건설 현장 타워크레인 모습. [사진=뉴스핌 DB]

특히 분양성이 좋지 않은 지방·중소 건설사는 비용 부담과 유동성 위기에 취약해, 건설사들 사이에서도 양극화가 심화될 것으로 점쳐진다.

지난해 11월 기준 전국 미분양 주택은 6만5146가구를 기록했으며, '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 전국 1만8544가구를 기록했다. 수도권(서울, 경기, 인천)을 제외한 지방을 중심으로 악성 미분양 주택(1만 4802가구)이 형성되면서, 지방에 뿌리를 둔 중소 건설사들의 유동성 악화가 가중됐다는 해석이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "중소 건설사뿐 아니라 중대형 건설사들도 올해 건설 호재가 적어 유동성 압박을 받을 것"이라면서도 "서울에 비해 상대적으로 분양성이 좋지 않은 지방은 특히나 신규 현금 흐름을 창출하기 어렵다"고 설명했다.

전문가들은 업계 불황을 해소하기 위한 규제 해소가 필요하다고 봤다. 미분양 주택 처리와 건설업계 대출 규제 해소를 통해 업계 유동성을 늘려야 한다는 것이다. 서 교수는 "장기 악성 미분양의 경우, 결국 취득 등록세와 양도 소득세를 감면해 주는 것이 가장 좋다"며 "다만 탄핵 정국, 여소야대인 상황에서 현 정부가 보완 대책을 내놓고 야당의 협조를 구할 수 있을지는 미지수"라고 설명했다.

고 교수는 "과거에는 법인 및 개인 임대사업자들이 미분양 해소에 기여했으나, 현재 취득세와 종부세 부담으로 인해 시장에서 사라졌다"며 "이와 같은 규제가 해소돼야 시장이 정상적으로 작동할 수 있다"고 말했다.

dosong@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다.  박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14
사진
"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다.  정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00
안다쇼핑
Top으로 이동