[뉴스핌=이동훈 기자] 지지부진한 뉴타운 사업의 대안으로 떠오르는 가로주택 정비사업의 사업성이 크게 악화될 것으로 우려된다.

개발토지 가운데 일부나 그에 해당하는 현금을 지방자치단체에 무상으로 제공하는 ′기부채납′을 도입하는 방안을 정부가 검토할 예정이어서다.

기부채납이 도입되면 가로주택 정비사업의 사업성이 크게 떨어져 사업을 추진하기 어려워진다.

정부는 내년 4월부터 가로주택 정비사업을 할 때 지역 사정에 따라 층고 제한을 대폭 완화하거나 완전히 없애기로 했다. 

가로주택 정비사업을 할 때도 사업하는 땅의 일부나 땅값에 해당하는 금액을 현금으로 받는 기부채납을 도입해야한다는 주장이 나오고 있다. 층수 제한을 완화해 사실상 재개발사업과 차이가 없어졌기 때문이다.

22일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 국토부와 서울시는 최근 층수 제한을 완화한 가로주택정비사업에 대해 기부채납을 도입하는 방안을 검토할 예정이다.
 
국토부 관계자는 "내년 4월 시행할 가로주택 정비사업의 층수 제한 완화를 앞두고 기부채납을 도입하는 방안을 지방자치단체와 검토할 예정"이라며 "규제 완화로 사실상 재개발사업과 똑같은 사업이 됐기 때문에 공공성 확보를 위해 기부채납을 하는 것이 옳다는 분석에 힘이 실리고 있다"고 말했다.
 
가로주택 정비사업이란 1만㎡ 이내 소규모 노후·불량주택 밀집 지역에서 주택을 허물고 다시 짓는 사업을 말한다. 지금은 2종 일반주거지역에서 최고 7층까지만 지을 수 있다. 정부는 내년 4월부터 2종 일반주거지는 15층 이하, 3종 일반주거지역에서는 무제한으로 층수를 올릴 수 있도록 했다. 건물밀도는  지방자치단체 조례로 정한 최고 용적률(건물 연면적 대비 건물 바닥면적 비율)을 적용 받는다.
 
국토부는 기부채납 방식을 다양하게 하는 도입하는 방안을 구상하고 있다. 단지내 공원이나 대형 주민공동시설을 지어 기부채납하는 방식이 검토될 전망이다. 임대주택을 제공해 기부채납을 대신하는 방법도 거론될 것으로 점쳐진다.
 
기부채납 세부 요건은 각 지자체들이 조례로 정할 전망이다. 가로주택 정비사업이 활발하게 추진될 것으로 예상되는 서울과 인천, 경기도 대도시, 부산 등은 기부채납 제도를 도입할 것으로 예측된다. 
 
이렇게 되면 층수를 늘려도 가로주택 정비사업의 사업성이 늘지 않을 것으로 우려된다. 가로주택 정비사업과 비슷한 규모로 짓는 재개발 사업의 기부채납률(사업지 면적 대비 기부하는 땅의 비율)은 15~20%다.
 
기부채납률이 15%면 용적률 200%, 15층까지 지을 수 있는 2종 일반주거지역내 사업지구에서는 전용면적 85㎡규모 아파트 약 35가구를 지을 수 없다. 이렇게 되면 용적률 200% 한도에서 최고 7층까지 지을 수 있는 현행 가로주택 정비사업과 비교할 때 일반분양으로 얻을 수 있는 사업 이익은 크지 않다는 게 건설업계의 이야기다.
 
한 중견 건설사 관계자는 "층수를 높여 연립이나 빌라 대신 아파트를 지을 수 있는 장점이 있지만 15% 가량 일반분양이 줄면 사업성은 늘지 않을 것으로 본다"며 "최대 300가구 규모 1~2동 짜리 아파트만 지을 수 있는 사업이라 가로주택 정비사업은 구조적으로 수익성을 올리기 어렵다"이라고 말했다.
 
국토부 관계자는 "기부채납을 적용할 것인지는 우선 바뀐 제도에 따른 가로주택 정비사업을 시행한 후 결정할 것"이라며 "가로주택 정비사업은 기반시설 건립 의무가 없어 분담금이 재개발보다 적을 것이기 때문에 노후 단독·다가구 주택을 고쳐 사용하려는 소유자에겐 적절한 사업"이라고 말했다.

[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)