'준공 30년' 규제완화 기대감 ↑…강남4구·노도강 "매물 거두고 매수 문의 줄이어"

기사입력 : 2022년03월12일 07:15

최종수정 : 2022년03월13일 16:01

"윤석열 당선 이후 매도 보다 매수문의로 분주"
문턱 높은 안전진단 규제 완화에 멈췄던 사업 진행
'35층룰'폐지‧재건축 대못규제 완화 시너지 효과 '극대'
"여소야대로 관련 법령 국회 문턱 넘기 쉽지 않아"

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = "선거 결과 발표 이후 재건축 사업 요건을 갖춘 단지들이 움직이고 있어요."(강남구 대치동 은마아파트 인근R공인중개 사무소 대표)

서울 지역의 재건축 사업이 속도가 붙고 있다. 윤석열 대통령 당선인과 오세훈 서울시장이 정책 공조를 이루면서 정밀안전진단과 분양가상한제 등 사업의 걸림돌로 작용했던 각종 규제가 완화될 가능성이 높아졌기 때문이다.

특히 주택 노후도가 심각한 노도강(노원‧도봉‧강북구)과 강남구4구(강남‧서초‧송파‧강동구)지역이 최대 수혜지역으로 꼽히면서 해당 단지의 매매물량도 점차 감소하고 있다는 게 현지 분위기다.

[서울=뉴스핌]

◆ 대통령 당선자 발표 직후 노도강‧강남4구 매물량 감소

12일 부동산 정보 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 이날 4만 9195건으로 전날 기준으로 등록된 매물(4만 9539건)보다 0.69% 감소했다.

지역별로는 노도강 지역의 매물량이 감소하고 있는 추세다. 노원구의 경우 전날(1684건)보다 0.35% 감소한 1678건으로 지난 1월 28일(1701건)보다 매물이 줄어들고 있는 모양새다.

도봉구와 강북구 역시 거래량이 소폭 상승했다. 이날(11일) 기준 매물은 각각 1678건‧927건으로 전날보다 각각 0.35%‧0.97% 증가했다.

강남4구 역시 매물이 점차 줄어들고 있다. 강남구의 경우 전날(4026건)보다 14건이 줄어들었으며, 송파(3014건)구는 0.82% 감소한 2989건으로 집계됐다. 서초구와 강동구는 매물량이 큰 차이가 없지만, 재건축 단지를 중심으로 매수 문의가 이어지고 있다고 해당 지역 부동산업계는 현지 분위기를 전했다.

특히 지어진지 30년이 넘은 아파트를 중심으로 매수 문의가 늘어나고 있다. 서초구 서초동 현대아파트 인근 R공인중개 사무소 관계자는 "어제 윤석열(대통령 당선인)이 대선에서 이긴 직후 뜸했던 매수 문의 전화가 오고 있다"라면서 "이를 의식했는지 모르겠지만, 집주인들이 매물을 거두고 호가를 조정하고 있다"고 말했다.

[서울=뉴스핌]

◆ '재도전' 나선 30세 넘은 노후단지

윤석열 당선인이 공약한 재건축 규제 완화로 해당 지역 노후 아파트 정비 사업이 활기를 띠고 있다. 서초 '현대아파트' 등은 규제 완화를 기대하며 재건축 안전진단에 도전장을 내밀고 있다.

재건축 연한(준공 30년)을 채우지 못한 일부 단지들은 리모델링으로 사업 방향을 돌리고 있다. 서초그랑자이 등 새 아파트가 속속 입주하면서 인근 노후 단지 주민들이 조합 설립에 나서고 있다.

서초동 현대아파트 재건축 추진준비위원회(추진위)는 지난 4일 정밀안전진단을 위한 주민 모금을 시작했다. 1989년 준공된 이 아파트는 최고 15층, 5개 동, 412가구로 구성돼 있다. 앞서 지난해 7월 예비안전진단을 통과했다. 재건축 안전진단은 '예비안전진단-정밀안전진단-적정성 검토' 순으로 이뤄진다.

추진위 관계자는 "지난해 예비안전진단을 통과했지만, 정밀안전진단 기준이 너무 높은 탓에 사업을 잠시 보류했다"며 "선거 당시 윤석열 당선인이 재건축 사업을 활성화 하기 위해 안전진단 기준 완화 공약을 내놓으면서 주민들 분위기가 급반전되면서 사업을 다시 추진하기로 결정했다"고 말했다.

현대 아파트 인근에 '삼풍아파트' 재건축 추진위를 구성하고 예비안전진단 동의서를 받고 있다. 해당 단지는 지상 최고 15층, 24개 동, 2390가구로 조성됐다.

재건축 사업을 추진하고 단지들이 늘어나면서 매맷값도 상승하고 있다. 강남구의 재건축 최대어로 불리는 압구정 '현대7차' 경우 지난달 전용면적 144㎡는 50억원에 매매계약을 맺었다. 2020년 12월 40억원에 거래된 이후 작년 한 해 동안 한건도 팔리지 않다가 14개월만에 10억원이 껑충 뛴 것이다.

압구정동 '현대1차' 전용면적 196㎡는 1월 80억원에 손바뀜했다. 지난해 3월 64억원에 팔린 것을 마지막으로 10개월만에 16억원이 뛰었다. 2020년 8월 처음으로 50억원을 넘어선 이 단지는 불과 16개월만에 30억원을 뚫은 것이다.

압구정동 B공인 대표는 "어제 윤석열후보가 당선되면서 재건축 기대감이 더욱 커졌다"며 "문의가 꽤 많이 늘었다"고 말했다.

강남 재건축 양대 산맥인 은마아파트 역시 사업 추진에 대한 기대감이 시장에 반영되고 있는 모양새다. 대치동 H공인중개사무소 관계자는 "당선발표 직후 문의 전화가 수십통이 왔다"며 "재간축 아파트를 사고 싶어 가격을 물어보는 지방에서 온 전화도 있고, 또 보유세(종합부동산세+재산세)등이 완화될 것이란 기대감에 다주택자들이 호가를 묻는 전화가 대부분"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김민지 기자 = 서울시가 주거용 건축물에 일률적으로 적용했던 35층 높이 규제를 해제한다. 3일 발표한 2040 서울도시기본계획안에 따르면 시는 주거용 건축물에 적용했던 35층 고도 제한을 폐지하고 개별 정비계획 심의 단계를 거쳐 지역 여건에 따라 층수를 허용할 방침이다. 이에 따라 압구정·반포·잠실 등 노후 아파트 재건축 사업에 활력이 생길 것으로 보인다. 다만 용적률에는 변화가 없다. 사진은 이날 오후 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 모습. 2022.03.03 kimkim@newspim.com

◆ "매도 줄고 매수 문의 전화 북새통"

노도강 재건축 단지들도 추진위 구성에 나서고 있다. 지난해 12월 도봉구 창동주공 3단지는 해당 구청으로부터 예비안전진단 통과 공문을 받았다. 창동주공 3단지 추진위 관계자는 "지난해 예비안전진단 통과 이후 정밀안전진단를 진행할지를 놓고 주민 의견을 조율했지만, 워낙 떨어지는 곳들이 많은 탓에 사업 추진을 망설였다"며 "인근 단지들이 앞다퉈 사업을 추진하고 있고, 우리 단지 사업에 속도를 내기 위해 절차를 밟고 있다"고 말했다.

노원구도 윤 당선인의 정밀안전진단면제에 대한 기대감이 높게 반영되고 있다. 실제 상계주공아파트 1∼16단지 가운데 공무원 임대 아파트인 15단지와 재건축 사업을 끝낸 8단지(포레나 노원)를 제외하고는 대부분의 단지가 재건축 사업 초기 단계다. 재건축 사업이 가장 빠르게 진행 중인 곳은 상계주공5단지로, 현재 정비구역 지정을 마친 상태다.

상계동 외에 하계미성, 중계무지개, 중계주공4단지, 중계건영2차, 태릉우성 등은 최근 재건축을 위한 현지조사(예비안전진단)를 신청한 상태다. 현지조사는 지방자치단체가 육안으로 건물 노후도 등을 파악하는 단계로, 재건축 사업의 첫 관문으로 불린다.

지난달 1차 정밀안전진단을 통과한 서울 노원구 상계동 일대 상계한양의 호가는 전용면적 86.62㎡가 12억∼13억원, 전용면적 107.92㎡가 14억∼15억원 선에 형성돼 있다.

상계동 W공인중개 사무소 대표는 "10년째 재건축 논의가 있었지만, 박원순 전 시장과 정부의 과도한 규제로 인해 사업을 망설이던 단지들이 조합설립을 위한 절차를 밟고 있다"며 "윤 당선인이 재건축 추진을 막는 수단이었던 정밀안전진단을 면제해 준다는 것은 재건축 사업에 물꼬를 틀 수 있는 규제 완화에 대한 기대감으로 매물을 찾는 이들이 늘어나고 있다"고 말했다.

◆ 오세훈‧윤선열 재건축 대못규제 완화로 '공급가뭄' 해갈

시장과 전문가들은 오세훈 시장과 윤석열 당선인간 시너지 효과를 기대하고 있다. 윤 당선인은 후보자 시절 재건축 공약으로 정밀안전진단, 재건축초과이익환수제(재초환), 분양가 상한제(분상제)를 완화시켜 서울의 공급 가뭄을 해결하겠다고 공언했다. 특히 재건축 사업의 걸림돌로 작용했던 안전진단 문턱을 낮출 경우 노도강과 강남4구와 더불어 목동, 용산 지역의 재건축 사업이 탄력을 받을 것으로 보고 있다.

여기에 재초환 완화로 수익성 악화로 사업을 망설이던 단지들이 사업성 검토에 들어갔다. 재초환은 재건축으로 개별 조합원이 얻는 이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 10~50% 범위에서 환수하는 제도다. 재건축 단지는 이 제도로 인한 부담금을 우려하고 있다. 분상제 역시 재건축 단지들의 발목을 잡는다. 분상제가 적용되는 단지들은 분양가 산정 과정에서 갈등을 빚을 가능성이 커서다.

오세훈 시장의 신통기획과 '35층룰'폐지로 정비사업의 활력을 넣고 있다. 최근 오 시장은 2040 서울도시기본계획을 통해 그동안 일률적으로 적용된 '35층 높이기준'을 삭제하고 유연하고 정성적인 '스카이라인 가이드라인'으로 전환할 계획을 발표했다.

35층 룰이 사라지더라도 건물의 용적률이 상향되는 것은 아니기 때문이 동일한 밀도 하에 높고, 낮은 건물들이 조화롭게 배치될 수 있다는 설명이다. 구체적인 층수는 개별 정비계획에 대한 위원회 심의에서 결정한다.

용도지역제도 전면 손질한다. 용도지역제는 도시 공간 기능이 중복되지 않도록 땅의 용도와 건물 높이, 용적률 등을 규제하는 제도다. 하지만 전국에 동일한 용도와 밀도가 적용되고 있어 주거·업무·상업 등 기능의 구분이 사라지고 복합화되는 도시공간을 창출하는 데 걸림돌이 되고 있다는 지적을 수정한 것이다.

문제는 해당 조항을 실현시키기 위해선 국회 문턱을 넘겨야 한다. 윤 당선인지 밝힌 재건축 초과이익환수제 완화와 1주택자 종부세율 인하 같은 주요 공약은 모두 법 개정 사항이다. 국회 과반인 172석의 더불어민주당이 반대하면 정책을 추진할 방법이 없다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "현재 국회의원 상당수가 야당의원으로 채워진 만큼 협조가 없을 경우 새로운 정부가 출범한 이후 부동산 개혁은 쉽지 않은 상황"이라며 "다만 오 시장과 윤 당선인이 서로간 협조를 통해 재건축 사업을 추진할 수 있는 문턱을 낮출 수 있는 분위기를 형성할 경우 야당 역시 협조할 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

ymh7536@newspim.com

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'갑질 의혹' 강선우 살린 까닭 [서울=뉴스핌] 이재창 정치전문기자 = 이재명 대통령이 20일 이진숙 교육부 장관 후보자에 대한 지명을 철회하고 강선우 여성가족부 장관 후보자는 살리기로 했다. 장관 후보자들에 대한 도덕성 논란이 심각한 상황에서 낙마자 없이 넘어갈 수는 없다는 판단에 따라 상징적인 낙마자로 이 후보자를 선택한 것이다. 야당이 강력히 요구한 두 명 중 한 명을 낙마시킴으로써 야당의 체면을 세워주는 모양새를 취하는 동시에 독주한다는 부정적 이미지를 피하려 한 것이다. 이 대통령 입장에서는 이 후보자 낙마가 측근인 강 후보자에 비해 부담이 상대적으로 덜했다. 강 후보자가 낙마할 경우 현역 의원 낙마 1호라는 불명예를 안게 돼 의원직을 수행하기도 여의치 않은 상황이었다. 이 후보자 낙마로 강 후보자를 구제한 것이다. [서울=뉴스핌] 이길동 기자 =강선우 여성가족부 장관 후보자가 26일 서울 종로구 수송동에 마련된 마련된 인사청문회 준비 사무실로 출근하며 취재진의 질문에 답하고 있다.2025.06.26 gdlee@newspim.com 이 대통령과 여권 핵심은 지난주 이미 한 명 낙마 쪽으로 가닥을 잡았다. 우상호 정무수석이 "일부 후보자의 경우 청문회 이후에도 논란이 계속돼 여론이 악화하고 있다"고 말했다. 낙마를 사실상 기정사실화한 것이다. 특히 주말 여야 원내대표를 만나 의견을 구한 것은 최소한 한 명의 낙마를 전제로 한 것이었다. 야당 대표까지 만나고 모든 후보자를 밀어붙일 경우 독주한다는 비판을 피하기 어렵기 때문이다. 더불어민주당이 주장한 낙마자 제로는 이 대통령의 결단을 부각하기 위한 전술이었다. '낙마자는 없다'는 여당의 강경론에도 이 대통령이 지명 철회를 요구하는 야당과 민심을 수용하는 모양을 취할 수 있도록 한 것이다. 자진 사퇴가 아니라 지명 철회라는 강수는 야당의 요구를 수용하는 모양을 취한 것이다. [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 이진숙 부총리 겸 교육부 장관 후보자가 16일 오전 서울 여의도 국회 교육위원회에서 열린 인사청문회에서 모두발언을 하고 있다. 2025.07.16 mironj19@newspim.com 관심은 낙마자가 한 명이냐, 아니면 두 명이냐였다. 두 후보자 모두 낙마 1순위였다. 한 명을 살리기 어려울 정도로 막상막하였다. 논문 표절과 자녀 불법 조기 유학 의혹이 불거진 데다 전문성도 결여돼 있다는 지적을 받은 이 후보자의 낙마는 사실상 결정된 상태였다. 여기에 강 후보자까지 포함시킬지 여부가 초미의 관심사였다. 파상 공세를 취하는 야당이 문제가 아니었다. 두 후보자에 대해 진보색이 강한 시민 단체마저 낙마를 요구했다. 여론을 중시하는 이 대통령 입장에서는 곤혹스러운 상황이 아닐 수 없었다. 자칫 지지 세력이 등을 돌릴 수 있어서다. 이런 상황에서 이 후보자 낙마와 강 후보자 구제는 여당 기류에서 그대로 나타났다. 대통령실 주변에서 "이 후보자는 외부에서 추천했다"는 얘기가 흘러나온 것은 낙마자가 나올 경우 1순위는 이 후보자가 될 수 있음을 강하게 시사한 것이다. 낙마하더라도 부담이 덜할 수 있다는 의미로 받아들여진 것이다. 당 분위기는 더 노골적이었다. 강 후보자에 대해서는 입단속이 이뤄진 것으로 알려졌으나 이 후보자에 대해서는 특별한 지침이 없었다고 한다. 이를 반영하듯 강 후보자에 대해서는 지난주 중반까지 여론이 싸늘했지만 그 이후 당 주변에서는 더 이상 얘기가 나오지 않았다. 이 후보자에 대해서는 달랐다. 김상욱 의원에 이어 강득구 의원이 공개적으로 이 후보자를 비판하며 거취를 거론했다. 강 의원은 "연구 윤리 위반, 반민주적 행정 이력, 전문성 부족 등은 결코 가볍게 넘길 수 없는 중대 결격 사유"라고 말했다. 이 후보자 낙마로 분위기를 몰아가는 듯했다. 이 후보자는 논문 표절 문제가 컸지만 이재명 정부가 전면에 내세운 유능함도 보여주지 못한 게 결정적이었다. 여권이 갑질 논란이 심했던 강 후보자를 감싼 논리가 유능함이었다. 청문회 과정에서 유보 통합 등 교육 정책과 관련된 기본적인 사항조차 숙지하지 못해 전문성에 심각한 의구심이 제기됐다. 여당 의원들조차 "어떻게 그런 것도 대답을 하지 못하느냐"는 비판이 나올 정도였다. 우상호 대통령실 정무수석은 이날 오후 용산 대통령실에서 브리핑을 통해 인사청문회를 거쳤지만 임명이 안 된 11명의 장관 후보자 중 지명 철회는 이 후보자 한 명이라는 점을 분명히 해 강 후보자는 임명 절차를 밟을 것임을 시사했다. 강 후보자의 인사청문경과보고서가 채택되지 않은 상태에서 임명을 강행하려면 절차상 국회에 보고서 재송부를 요청해야 하는 만큼 이 대통령은 이른 시일 내에 관련 조치에 나설 것으로 보인다. 이 대통령이 강 후보자를 임명한다고 해도 부담은 남는다. 강 후보자의 사퇴를 요구한 상당수 민주당 보좌진들과 정서적으로 등을 지게 될 수밖에 없다. 강 후보자 사퇴를 요구한 시민단체의 입장도 부담이다. 야당은 여론을 돌리기 위한 파상 공세에 나서고 있다. 강 후보자도 갑질 장관이라는 낙인이 찍힌 상태에서 업무를 제대로 수행할 수 있을지도 의문이다. 향후 여론 추이에 관심이 쏠리는 이유다. leejc@newspim.com 2025-07-21 06:45