지방 중심으로 미분양 확산세, 중견사 유동성 부담
자금경색 및 이자급등에 PF대출 직격탄 맞을수도
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택사업을 기반으로 가파른 외형 성장을 이룬 중견 건설사들이 지방을 중심으로 확산하는 미분양에 고민이 커지고 있다.
건설사가 주택사업을 진행할 때 통상 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 일으켜 사업비를 마련한다. 미래 발생하는 분양수익을 담보로 돈을 빌리는 것이다. 하지만 미분양이 장기화하면서 분양수익이 제대로 발생하지 않아 자금 압박이 커진다. 주택사업 비중이 높은 중견기업의 PF 부담이 큰 상황이다. 금융시장 자금경색에 PF 대출이자가 급등한 데다 신용보강, 만기연장 등도 강화돼 미분양을 조속히 털어내지 못하면 기업 건전성에 타격을 받을 공산이 크다.
◆ 제일건설 등 하반기 분양성적 낙제점...악성 미분양도 우려
4일 부동산업계에 따르면 올해 하반기 들어 중견 건설사들이 신규 아파트 분양에 잇달아 실패하면서 유동성 불안이 가중되고 있다.
제일건설은 최근 4개 사업장(서전청약 3곳 포함)에서 주택을 공급했으나 수요자의 관심을 끌어내지 못했다.
지난달 경북 경산 '대임지구 제일풍경채'(S-1BL), 경남 밀양 '부북지구 제일풍경채'(S-1BL) 두 개 단지의 사전청약을 받았다. 대임지구 제일풍경채는 485가구 모집에 173명이 지원했다. 부북지구 제일풍경채는 총 319가구 모집에 신청자는 단 9명에 그쳐 평균 경쟁률이 0.02대 1을 기록했다. 앞선 8월 '제일풍경채 영종국제도시'(A16BL, 사전청약)는 1212가구 모집에 408명이 지원했다.
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청약 대기수요를 해소하기 위해 도입된 사전청약은 본청약에 앞서 일부 주택을 조기에 공급하는 제도다. 당장 미분양 주택으로 분류하진 않지만 사전청약에서 관심을 받지 못한 단지가 본청약 때 흥행을 이끌지는 불투명하다.
민간분양으로 공급한 '영종국제도시 제일풍경채 디오션'도 분양가구를 채우지 못했다. 총 634가구 모집에 355명 지원해 평균 경쟁률 0.55대 1을 나타냈다.
우미건설이 지난달 분양한 충북 음성 '우미린 풀하우스'은 1019가구 분양에 33명이 청약했다. 특별공급과 1·2순위 청약을 받았지만 평균 경쟁률이 0.03대 1에 그쳤다. 같은달 공급한 대전 '도안 우미린 트리쉐이드'은 1100가구 모집에 2409명이 몰려 평균 경쟁률로는 2.19대 1을 기록했다. 하지만 일부 주택형에 청약자가 집중돼 총 148가구가 잔여물량으로 남았다.
이외에도 올해 하반기 서희건설은 대구 '두류 스타힐스', 전북 '남전주IC 서희스타힐스'에서 저조한 청약 성적표를 받았다. 한신공영도 충남 '아산 한신더휴'에서 574가구 중 191가구가 미달됐고 울산 '울산대공원 한신더휴', 광주 '금남로 한신더휴 펜트하우스' 등도 부진한 성적을 나타냈다.
청약 미달된 주택보다 잔여물량이 더 많은 게 일반적이다. 층과 향 등이 마음에 들지 않은 당첨자가 청약 당첨을 포기하기 때문이다. 게다가 청약 경쟁률이 낮으면 향후 프리미엄이 붙기 어렵다는 판단에 계약하지 않는 경우도 상당수다. 청약 경쟁률이 극히 낮으면 잔여물량을 털어내기가 더욱 어렵다는 얘기다. 악성 미분양, 할인분양도 향후 건설사에 부담이다.
◆ 채권시장 자금경색에 PF대출 만기연장 불투명
자금경색으로 PF대출 부실 우려가 확산하는 것도 건설업계에 악재로 작용하고 있다.
중견 건설사들은 대부분 신도시 및 택지개발지구 사업에서는 땅을 매입해 주택사업을 한다. 대형사와 비교해 브랜드 인지도가 낮아 재건축, 재개발 등 정비사업 참여가 쉽지 않기 때문이다. 그만큼 고위험군 PF 대출이 많은 셈이다. 분양 성과가 좋으면 분양수익으로 이자를 내고도 적잖은 수익을 거둘 수 있지만 실패하면 그만큼 손실이 크다.
제일건설은 작년 말 기준 PF대출에 따른 장기 차입금이 1조14000억원 달한다. 1년 이후 상환해야 하는 장기차입금이 8600억원 수준으로 올해도 이 정도의 PF 차입금을 보유한 것으로 분석된다. 분양 수익으로 PF 차입금을 상환하지 못하면 보유 현금이나 자산 매각으로 빌린 돈은 갚아야 한다. 차입금 규모가 크면 금리 인상기에는 이자 부담도 적지 않다.
같은 기간 우미건설은 주택분양보증, 토지중도금대출 등으로 1조5100억원을 지급보증하고 있다. 이중 PF대출은 3800억원 정도다. 지급보증은 보증받은 회사가 자신의 채무를 차질없이 이행하면 아무런 문제없이 소멸하지만 만약 보증받은 회사가 부도가 나거나 공사이행이 어렵게 되면 보증해 준 회사가 떠안아야 한다. 한신공영도 채무보증 형식으로 PF대출 3100억원 보유하고 있다.
투자은행(IB) 관계자는 "최근 레고랜드 채무불이행 사태 이후 채권시장을 비롯한 금융시장이 빠르게 얼어붙어 건설사 대부분이 추가적으로 자금조달하기가 만만치 않은 상황"이라며 "신용등급 상위권인 'AA등급'도 회사채 발행이 사실상 막혔기 때문에 분양 성과가 미진한 중견 건설사들은 자금난에 더욱 노출될 수밖에 없을 것"이라고 말했다.
leedh@newspim.com
