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[뉴스핌=김성수 기자] 홍콩에 상장된 중국 부동산 관련주가 올해 '핫'한 투자 자산이 될 것이라는 전망이 나왔다.

13일 자 미국 투자매체 배런스와 사우스차이나모닝포스트(SCMP) 보도에 따르면 최근 강세를 보인 홍콩 주식시장에서 특히 화룬부동산과 룽후부동산 등 중국 부동산주가 10% 넘게 급등하며 주도주 역할을 해 주목을 받았다.

◆ 규제로 급락한 주가.. 땅값과 함께 반등한다

<사진=블룸버그통신>

블룸버그 인텔리전스 인덱스에 따르면 홍콩 증시에 상장된 중국 본토 부동산 개발업체 22곳은 평균 상승률이 5.7%로, 11개월여 만에 최대 오름폭을 기록했다.

앞서 지난주 모간스탠리의 존 램 애널리스트가 "중국 부동산 업종이 저평가됐다"면서 투자 의견을 '매력적(Attractive)'으로 상향 조정한 것도 시장 열기를 더했다는 분석이다.

작년 중국 본토 부동산 개발업체들은 정부의 규제 정책으로 인해 주가가 급락했다. MSCI 중국 부동산 지수는 작년 한 해 동안 18%나 급락, MSCI 중국지수의 1% 하락에 비해 두드러진 낙폭을 보였다.

MSCI 중국 부동산업종지수의 이 같은 하락에는 ▲중국 정부의 부동산 규제 ▲부동산 개발업체들의 수익성 부진 ▲부동산 개발업체의 대규모 달러 채권 발행이라는 세 가지 악재가 작용했다는 분석이다.

하지만 모간스탠리의 램 연구원은 이러한 세 가지 악재들이 올해는 모두 호재로 바뀌었다며, 투자자들이 그동안 지나친 우려감을 반영했다고 지적했다.

그는 우선 중국의 토지 수급이 불일치해 땅값이 오를 것으로 전망되고 있다고 강조했다. 그의 분석에 따르면 작년 중국 지방정부의 토지 공급은 2009년 이후 최저를 기록했다. 2013년 수준의 약 절반 정도밖에 안 된다. 반면 작년에 새로 시작된 건설 작업은 2013년 최고 수준보다 30% 낮다.

맥쿼리증권의 래리 후 중국 경제 부문 책임자도 중국 부동산시장이 거품 상태가 아니라고 주장했다. 그는 집값이 오른 곳은 상하이와 같은 대도시에 그쳤으며, 중소 도시는 전혀 해당 사항이 없는 쟁점이라고 설명했다. 

상하이는 교육, 보건, 사회복지, 고용 기회 등에서 더 나은 환경을 갖추고 있기 때문에 인구가 더 많이 유입됐고 부동산 수요도 높아졌다는 것이다. 반면 이들 도시에서 거래되는 토지의 양은 극히 제한적이라 땅값이 오르면서 주택가격도 함께 오르게 됐다.

마찬가지로 중국 부동산 시장도 공급 부족으로 인해 가격이 오를 수 있을 것이란 전망이다. 

현재 부동산 업종의 밸류에이션은 2014년 저점 수준에 가까워졌는데, 당시에는 전국적인 부동산 긴축 정책 때문이었지만 지금은 규제 대상이 도시 쪽에 한정돼 있다.

◆ 중국 부동산개발업체들, 수익성 '양호'

중국 부동산 개발업체들의 이윤마진(profit margin)에 대한 우려도 과장됐다는 분석이다. 씨티 리서치에 따르면 중국 부동산 개발업체 상위 10곳은 작년 시장 점유율이 20%으로, 5년 전의 12.7%에 비해 크게 강해졌다. 올해에는 이 비율이 25%까지 오를 것으로 전망되고 있다.

부동산 개발업체들의 이익률은 26%로, 2011년의 37%보다는 낮은 수준이다. 이 경우 부동산 개발업체들이 이윤 폭을 다소 낮추더라도 판매를 늘릴 것인가, 아니면 부동산 가격이 더 오르기를 기다린 다음에 판매에 나설 것인가가 관심사가 된다. 모간스탠리의 램 연구원은 상장된 부동산 개발업체들 대부분이 현금 상황이 양호하기 때문에 후자를 택할 가능성이 높다고 예상했다.

현재 중국 증시에 상장된 부동산 개발업체들은 계약 판매(contract sales) 규모가 작년에 42% 증가해 전반적인 부동산 시장 성장세를 압도했다.

중국 최대 부동산 개발업체 벽계원(Country Garden)은 작년 계약 판매 규모가 3000억위안으로, 1년 만에 2배 넘게 성장했다. 중국 최대 주택 건설업체 항대집단(Evergrande Group)은 지난달 계약 판매가 전년 동기보다 75% 증가했다. 완커부동산도 지난 1월 판매량이 88% 증가했다.

CIMB 증권의 레이먼드 청 부동산 애널리스트는 "주요 부동산 개발업체들의 매출이 지난달에 강력하게 증가했다"며 "주택 판매량이 기대를 웃돌면서 위축된 시장에 활력소가 되고 있다"고 설명했다.

최근 5년간 벽계원(Country Garden) 주가 추이 <사진=블룸버그통신>

◆ 달러 부채도 줄어…"건설주, 20% 오를 듯"

중국 부동산 업체들의 대규모 달러 부채 문제도 심각하지 않은 것으로 분석되고 있다.

모간스탠리에 따르면 중국 부동산 개발업체들은 중국 본토에서 회사채를 발행하면서 달러 부채에 대한 익스포저(노출 규모)를 이미 줄여나갔다. 지난 6월 말 기준 중국 부동산 개발업체들은 외화부채 익스포저가 34%로, 2015년 말의 41%에서 하락했다.

특히 중국해외발전유한공사는 모간스탠리의 '톱픽' 종목으로 꼽혔다. 이 회사는 부채가 없어 재무 위험이 낮으며, 향후 주가가 47% 오를 여력이 있다는 분석이다. 이 밖에도 KWG 부동산홀딩은 7%의 높은 배당률을 지급한다.

레이먼드 청 애널리스트는 강력한 이윤과 배당률 등 펀더멘털에 근거해서 유망한 종목을 골라내야 한다고 설명했다. 그는 부동산 섹터의 순익이 작년 한 해 평균 10% 증가했을 것으로 예상했다.

차이나 인베스트먼트 캐피탈(China Investment Capital)은 건설업종이 올해 예상되는 순자산 가치보다 44% 할인돼 거래되고 있다면서, 올해 1분기에 주가가 20% 넘게 오를 것으로 예상했다.

궈타이쥔안증권의 류 페이판 부동산 애널리스트는 "2014~2017년까지 부동산 개발업체들의 밸류에이션은 전반적으로 그대로였던 반면 주택 가격은 두 배로 올랐다"며 "부동산 개발업체의 자산가치에 대한 재평가(revaluation)가 이뤄져야 하며, 과연 '언제'가 될 것이냐가 중요하다"고 말했다.
 

[뉴스핌 Newspim] 김성수 기자 (sungsoo@newspim.com)