[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 도시형생활주택(도생)과 오피스텔 등 비(非)아파트 규제를 풀어 주택공급 확대에 나서기로 했지만 실효성이 미미할 것이란 지적이 나오고 있다.

주택 수요자 대부분이 아파트를 선호하는 상황에서 비아파트가 대체재 역할을 하기엔 역부족이기 때문이다. 이들 건축물은 경기에 따라 가격 변동이 크다는 점에서 안정적인 수요가 유입될지도 미지수다. 공급효과는 크지 않은 채 규제 완화로 난개발 및 투기 바람만 거세질 것이란 관측도 나온다.

◆ 전용면적·바닥난방 완화에도 4인 가족 생활공간 '팍팍'

24일 부동산업계에 따르면 도시형생활주택과 오피스텔이 규제 완화로 공급확대의 길이 열렸지만 서울을 중심으로 나타난 주택난이 해소되기 어려울 것으로 보인다.

정부는 도시형생활주택이나 오피스텔 같은 비아파트에 대한 건축 규제를 완화해 주택난 해소에 활용할 계획이다. 이들 건축물이 택지개발이나 정비사업보다 공급 속도가 빠른 점을 활용하겠다는 취지다.

'원룸형 아파트'로 불리는 도시형생활주택은 도시지역에 건설하는 300가구 미만의 소규모 주택이다. 전용 50㎡ 이하에 방도 하나여서 사실상 1인 가구만 이용이 가능했다. 정부는 연내에 주택법 시행령 개정을 통해 면적을 전용 60㎡ 이하로 늘리고 방도 3개까지 허용하기로 했다. 오피스텔도 건축기준을 개정해 현재 전용면적 85㎡ 이내까지만 허용되던 바닥 난방을 전용면적 120㎡까지 허용하기로 했다. 도생과 오피스텔이 구조적으로 중소형 면적의 아파트와 비슷해지는 셈이다.

하지만 아파트를 찾던 수요가 비아파트로 전화되긴 어렵다는 인식이 강하다. 전용면적과 바닥 난방의 허용 기준 완화에도 여전히 3~4인 가족 기준으로 비아파트 거주가 만만치 않다. 도시형생활주택 전용 60㎡에 방을 최대 3개까지 짓는다면 공용면적을 제외할 경우 사실상 개인이 누울 수 있는 공간 밖에 나오지 않는다.

오피스텔은 최대 120㎡까지 허용돼 도생보다 공간에 장점이 있지만 아파트와 비교하면 열악한 측면이 있다. 전용면적 비율이 통상 전체 공급면적의 50%가 적용돼 아파트의 80%보다 낮다. 오피스텔은 아파트 달리 서비스 면적으로 제공되는 발코니가 없고 지하층, 관리사무소 등도 면적에 포함된다. 업계에서는 아파트 전용 59㎡와 오피스텔 84㎡의 주거 면적이 비슷하다고 보고 있다. 넓은 주거 공간을 찾기 위해서는 상대적으로 더 많은 금액은 부담해야 한다는 얘기다.

또한 도시형생활주택과 오피스텔은 단지 규모가 작고 도심 상업시설 이외에는 외곽에 지어지는 게 일반적이다. 주차장 여유 공간이 부족하고 최근 건설사와 시행사가 경쟁적으로 강화하는 커뮤니티 시설도 빈약하다. 3~4인 일반 가족을 수용하기엔 한계가 존재하는 셈이다.

서진형 경인여대 경영학과 교수는 "도시형생활주택과 오피스텔은 전용면적이나 주차, 커뮤니티 시설 등에서 아파트와 차이가 커 대체재 상품으로 부족한 면이 있다"며 "이들 건축물이 대거 확대될 경우 향후 정비사업을 추진하기 어려워져 도심 슬럼화가 나타날 여지도 있다"고 설명했다.

◆ 규제완화 기대감에 분양가상승·난개발 가속화

주택공급 효과는 떨어지고 투기 바람과 난개발이 우려된다는 지적도 나온다.

최근에도 아파트 규제가 강화되자 부동산 유동자금이 비아파트 상품에 몰려들고 있다. 분양가상한제 적용을 받지 않아 분양가가 웬만한 아파트를 웃돌지만 오피스텔은 아파트와 달리 집값의 최대 70%까지 대출을 받을 수 있고 오피스로 사용할 경우 주택수에 포함되지 않는 장점이 있다.

수요가 몰리자 청약 경쟁률이 수백대 일이 넘는 경우가 속출하고 있다. 이달 공급한 '대구역 자이 더 스타'은 총 5만5982명이 몰려 평균 경쟁률은 691.1대 1을 기록했다. 경기 광명시에 짓는 오피스텔 '광명 퍼스트 스위첸'은 평균 36.7대 1을 나타냈고 지난달 청약한 부산 해운대구 중동 '해운대 라센트 스위첸'은 82.4대 1로 마감됐다.

청약통장이 없어도 청약할 수 있어 가점이 낮은 2030세대의 유입이 일부 있지만 대체로 투자수요가 시장을 이끌고 있다는 게 업계의 평가다. 최근에는 분양가 9억원 이하에도 중도금 대출을 지원하지 않는 단지가 생기면서 이러한 현상이 더 가속화될 것으로 보인다.

여기에 규제 완화도 기름을 끼얹을 가능성이 있다. 비아파트를 찾는 수요가 더 늘어날 가능성이 커진 상황에서 건설사나 시행사가 분양가를 높여도 마땅히 제재할 방법이 없다. '자투리땅'을 이용한 비아파트 건축물이 대거 신축될 경우 난개발도 우려되는 상황이다.

대형건설사 한 분양 관계자는 "아파트에 대한 규제가 심하다보니 도생과 오피스텔을 찾는 투자 수요가 늘어난 게 현실"이라며 "아파트를 대체할 수 있다는 기대감까지 높아져 시장에서는 분양가가 상승하고 100가구 미만의 소형 건물이 많이 늘어날 것으로 내다보고 있다"고 말했다. 

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