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[뉴스핌=김선엽 기자] 정부가 다주택자를 상대로 임대사업자 전환을 유도하고 있지만, 요지부동이다. 그 동안 안 내던 세금을 이제 와서 내자니 억울하기도 하고 세원이 고스란히 노출된다는 것에 대해 부담스럽다는 반응이다. 

이번 기회에 증여세를 내고서라도 보유주택을 자녀에게 증여하거나 직접 매각하겠다는 다주택자의 세무 상담이 급증하고 있다. 

10일 은행권에 따르면 최근 강남에 위치한 시중은행 상속증여센터로 고객들이 가장 많이 문의하는 것은 부동산 정책 변화에 따른 '증여 상담'이다. 

서울시내의 아파트 모습. /김학선 기자 yooksa@

◆ 다주택자 90% 이상이 소득신고 안 해..세원 노출 부담 

정부는 '8.2 부동산 대책'을 통해 다주택자에게, 내년 4월까지 집을 팔거나 임대사업자로 등록해 정식으로 세금을 낼 것을 양자택일하라고 압박했다. 

투기세력을 몰아내 실수요자 중심의 주택시장을 조성하겠다는 의지다. 다주택에게는 주택임대사업자 등록을 유도해 정당하게 세금을 내고 임대사업을 하라는 메시지가 담겨 있다.

하지만 다주택자 중 상당수는 임대사업 등록보다는 증여 등 다른 수단을 찾고 있다. 다주택자가 임대사업 등록을 기피하는 가장 큰 이유는 세원 노출이다. 현재 90% 이상의 주택임대사업자가 사업자 신고를 하지 않았을 정도로 과세의 사각지대다.

정부는 월세 세액공제 혜택을 통해 주택 세입자가 이를 신고하도록 유도해 왔지만, 집주인이 계약하면서 신고를 안 하는 조건으로 월세를 깎아주는 경우가 태반이다.

임대사업자로 등록할 경우 건강보험료도 부담이다. 지금은 보유 주택이 아무리 많아도 신고를 하지 않은 채 자녀나 배우자 밑으로 들어가 피부양자로 되면 건보료를 한 푼도 내지 않았다.

하지만 임대사업자로 등록할 경우 건보료가 최대 228만원(내년 7월 이후 309만7000원)까지 부과된다. 예컨대 부동산이 30억원이고 연소득이 1억원인 1960년생 남성의 경우 월 62만원 정도의 건보료를 부과받을 전망이다.

이처럼 임대사업자로 등록하면 부동산 보유 비용이 급증한다는 것이 다주택자들의 판단이다. 또 한 번 세원이 노출되면 영영 세금을 피할 수 없다는 것이 당장 큰 두려움이다. 

배치열 우리은행 WM자문센터 세무사는 "내야 하는 세금의 숫자만 보면 양도세 중과보다 임대 등록이 유리하지만 세원 노출에 대해 두려움을 갖는 고객이 많다"며 "증여 쪽으로 넘기거나 끝까지 버티겠다고 하지, 보유 주택을 처분하겠다는 고객은 많지 않다"고 말했다.

문재인 정부의 6.19 부동산 발표 이후 주춤했던 아파트 가격이 다시 오르고 있다. 서울과 부산의 아파트값은 역대 최고가를 기록, 치솟는 서울의 집값을 이기지 못한 수요자들이 경기, 인천 등 수도권으로 이동하고 있다. 사진은 25일 서울 잠실동의 부동산 밀집단지. /김학선 기자 yooksa@

◆ '남한테 파느니 자녀에게 증여하겠다'..부담부증여 상담 급증

보유주택이 대부분 기준시가 6억원을 넘는 점도 임대사업자 등록을 가로막고 있다. 다주택자가 보유하고 있는 강남권 아파트 중 상당수가 6억원을 넘기 때문에 임대사업자 등록을 해도 세제 혜택이 없다.

의무임대기간 5년간 매각이 불가능하고 양도세 전액을 면제받기 위해서는 준공공임대로 등록을 해야 되는데 이를 위해 10년을 기다리는 것도 부담스럽다는 반응이다. 

때문에 이번 기회에 아예 증여세를 감수하고 자녀에게 증여를 하겠다는 세무 상담이 급속히 늘고 있다. 예컨대 공시지가 10억원 아파트를 증여하면서 전세보증금 8억원을 함께 부담부증여하면 세 부담을 크게 줄일 수 있다. 

또는 자녀의 소득이 충분해 자금 출처가 확실하다면 8억원 정도는 양도, 2억원은 증여하는 방식으로 아파트를 넘길 수 있다. 

김태희 KEB하나은행 상속증여센터 세무사는 "부동산 대책 발표 이후 이후 세미나를 열면서 많은 고객들을 만나고 있는데 어차피 가격이 오른다는 판단에 계속 보유하거나 자녀에게 증여하겠다는 고객이 대부분이고 판다는 사람은 없다"고 설명했다. 

김현식 KB국민은행 강남스타PB센터 팀장 역시 "양도세가 중과될 뿐 (종부세 외에) 보유세는 일단 없는데다가 VIP 고객의 경우 대출도 많지 않으니 팔려는 생각이 없다"며 "가격이 밀리면 이 참에 증여의 기회로 삼겠다며 관망하는 분위기"라고 전했다. 

[뉴스핌 Newspim] 김선엽 기자 (sunup@newspim.com)