집주인 전세전환 가능성...올해 입주물량도 3년만에 최대
주요단지 전셋값 1년새 5억원 뚝...전세→월세 확산
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 주택시장 연착륙을 위해 분양가상한제 적용 아파트의 거주의무 기간을 폐지하면서 전셋값 약세가 당분간 이어질 것으로 보인다.
이번 조치로 청약 당첨자들은 아파트 준공 즉시 직접 거주해야 하는 의무가 사라졌다. 분양 잔금을 조달하기 위해 전세로 전환하려는 집주인이 늘어나면 시장에 전매매물이 확대될 수밖에 없다. 최근에도 고금리에 세입자들이 전세에서 월세로 이동하는 상황에서 전세매물이 더 늘면 전셋값 약세가 불가피하다.
이와 함께 최근 3년래 최대규모인 올해 아파트 입주물량도 이같은 전셋값 약세를 이끌 요인으로 꼽힌다.
◆ 둔촌주공 등 실거주 의무기간 사라져...전세매물 확대
5일 부동산업계에 따르면 분양가상한제 아파트의 거주의무 제도가 사라져 전셋값의 추가적인 하방압력이 커질 것으로 보인다.
분양가상한제 아파트의 거주의무 기간은 지난 2020년 12월 지정돼 이듬해 2월부터 시행됐다. 집값 폭등과 전셋값 상승으로 주거불안이 커지자 정부가 '갭투자'(전세를 끼고 주택을 매입)를 막기 위해 내린 조치다. 민간택지는 분양가격이 인근 지역 주택매매 가격의 80% 미만이면 3년, 분양가격이 인근 지역 매매가의 80% 이상·100% 미만이면 2년이다. 공공분양은 최대 5년이다.
거주의무 기간을 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금이 내려진다. 또한 시세차익 없이 LH(한국토지주택공사), SH(서울주택도시공사)에 강제 매각될 수도 있다. 이렇다 보니 집주인은 아파트 준공시기에 대부분 실입주하는 경우가 많았다.
하지만 거주의무 기간이 사라지면서 세입자를 받는 집주인이 늘어날 여지가 있다. 최근 분양해 2년 거주의무가 있던 둔촌주공(올림픽파크 포레온), 성북 장위자이레디언트 등이 소급 적용돼 실거주 의무가 사라지는 대표적인 단지다.
급격한 금리인상에 실물자산이 하락하면서 보유자금으로 잔금을 해결하기가 만만치 않다. 집주인들이 전세로 돌려 분양대금 잔액을 해결하려는 움직임이 커질 수밖에 없는 이유다. 잔금 마련뿐 아니라 주택거래 시장이 차갑게 얼어붙어 현재 거주하는 주택을 처분하기도 어렵다. 시장에 매물이 적체되면 전셋값 하방압력이 커진다.
전세는 매매와 달리 계약의 기한이 있다 보니 세입자를 제때 교체하지 못하면 가격을 낮춰서라도 계약을 맺어야 한다. 지방뿐 아니라 수요층이 탄탄한 수도권까지 역전세난이 불거진 이유다.
강동구 강일역 일대 A공인중개소 대표는 "내년 이후 이 지역 일대에서 고덕강일제일풍경채, 힐스테이트리슈빌강일 등이 입주를 앞두고 있는데 거주기간 의무가 사라져 실입주를 고민하는 상담 전화가 늘고 있다"며 "전세수요 이탈로 전셋값 하락이 두드러진 상황에서 대단지 물량이 추가로 나오면 전반적으로 약세장이 지속될 수밖에 없을 것"이라고 말했다.
◆ 전세수요 이탈 지속...올해 입주물량은 3년 만에 최대
올해 전국에서 입주물량이 예년보다 많다는 점도 전세시장 불안을 야기하는 이유다.
부동산R114 집계한 자료를 보면 올해 전국 아파트 입주 예정물량은 554개 단지, 35만231가구(임대 포함)다. 이는 작년 33만2560가구보다 5.9%가량 늘어나는 수치이며 2020년 이후 3년 만에 최대치다.
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수도권에서는 인천의 입주물량 증가폭이 두드러진다. 지난해(4만2515가구)에 이어 올해(4만5169가구)도 4만가구 이상의 아파트 입주가 예정돼 있으며, 올해 물량은 조사를 시작한 2000년 이후 23년 만에 최대다.
전세수요가 상대적으로 많은 서울 주요지역도 역전세난이 심각하다. 송파구 헬리오시티 전용 84㎡의 전셋값은 작년 최고 13억원에서 최근에는 5억원 넘게 빠진 7억5000만원(10층)에 계약됐다. 강남 개포동 래미안블레스티지의 전용 84㎡도 최고 18억원까지 치솟았다가 작년 12월에는 11억원으로 내려앉았다. 학군 수요가 많고 주변환경이 우수한 지역이라도 전반적은 수요 감소로 불거진 전셋값 하락을 피하지 못한 셈이다.
여경희 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 "입주 물량이 평년보다 많은 상황에서 거주의무 제도가 사라져 역전세가 확대될 가능성이 커졌다"며 "고금리 기조가 꺾여 전세수요가 다시 늘어나지 않는다면 전세시장뿐 아니라 매매시장의 불안이 장기간 지속될 것으로 보인다"고 말했다.
leedh@newspim.com
